Erbbaurecht beim Flip: Warum Banken und Käufer zögern

Banken und Käuferseite zögern beim Erbbaurecht aus drei Gründen: Das Grundstück gehört jemand anderem, das Recht endet zu einem festen Datum, und für Verkauf und Beleihung braucht es meist die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Für die finanzierende Bank sinkt dadurch der Beleihungswert, für Käuferinnen und Käufer steigt die monatliche Belastung um den Erbbauzins. Beim Flip trifft dich das zweimal, bei deiner eigenen Finanzierung und beim Verkauf an Menschen, die selbst einen Kredit brauchen. Ein Erbbaurecht kommt für uns deshalb nur in Frage, wenn die Restlaufzeit lang ist, die Zustimmungen schriftlich vorliegen und der Einkaufspreis spürbar unter dem Wert vergleichbarer Erbbauobjekte liegt.

Was du rechtlich kaufst

Du erwirbst das Recht, für eine bestimmte Zeit ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu besitzen. Das Erbbaurecht hat ein eigenes Grundbuchblatt und steht im Grundbuch des Grundstücks an erster Rangstelle. Dafür zahlst du dem Grundstückseigentümer, häufig einer Kommune, Kirche oder Stiftung, jährlich einen Erbbauzins. Die Grundlagen zu Erbbauzins, Heimfall und Vertragsende erklärt der Beitrag Erbbaurecht: Erbbauzins, Heimfall und Beleihbarkeit auf flipperimmo.com. Hier geht es um die Frage, was diese Konstruktion mit einem Flip macht.

Die Sicht der Bank

Bei der Finanzierung prüft die Bank vor allem vier Punkte:

• Restlaufzeit: Viele Institute verlangen, dass ein Darlehen etwa zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts zurückgezahlt ist. Bei 35 Jahren Rest bleiben damit höchstens 25 Jahre Kreditlaufzeit.
• Zustimmung zur Belastung: Nach § 5 ErbbauRG kann vereinbart sein, dass eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers eingetragen werden darf. Ohne diese Zustimmung zahlt die Bank nicht aus.
• Rang: Der Erbbauzins ist als Reallast vorrangig gesichert. Banken wünschen eine Stillhalteerklärung, mit der der Grundstückseigentümer zusagt, das Recht bei einer Versteigerung bestehen zu lassen.
• Beleihungswert: Die Bank bewertet das Gebäude ohne Boden und nimmt einen Abschlag für die begrenzte Laufzeit vor. Der Beleihungswert liegt daher oft deutlich unter dem Kaufpreis, den du zahlen willst.

Für deinen eigenen Flip bedeutet das mehr Eigenkapital und mehr Vorlauf. Die Zustimmungen kommen von einer Verwaltung, die selten innerhalb einer Woche antwortet.

Die Sicht der Käuferinnen und Käufer

Beim Verkauf brauchst du Menschen, die das Objekt finanzieren können und wollen. Wie stark die Restlaufzeit ihre Rate bestimmt, zeigt die Tabelle für ein Darlehen über 250.000 Euro bei 4 % Zins, wenn die Bank die Rückzahlung zehn Jahre vor Ablauf verlangt:

Ab etwa 30 Jahren Rest fällt ein großer Teil der Familien aus der Haushaltsrechnung ihrer Bank. Hinzu kommen Fragen, die du im Verkaufsgespräch beantworten musst: Wann darf der Erbbauzins steigen? Nach § 9a ErbbauRG ist eine Erhöhung bei Wohngebäuden frühestens alle drei Jahre zulässig und orientiert sich an der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Was passiert am Ende? Eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Gebäudewerts schreibt § 27 ErbbauRG nur für Erbbaurechte zur Wohnversorgung minderbemittelter Bevölkerungskreise vor, ansonsten gilt der Vertrag. Viele Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer lassen das Inserat nach dem Wort Erbbaurecht liegen.

Rechenbeispiel: Wie groß der Abschlag sein muss

Ein Reihenhaus aus dem Jahr 1976 in Niedersachsen, 112 m² Wohnfläche, 280 m² Erbbaugrundstück. Der Bodenwert liegt bei 140.000 Euro, der Erbbauzins bei 3,5 %, also 4.900 Euro im Jahr. Restlaufzeit 49 Jahre. Saniert würde dasselbe Haus im Volleigentum rund 420.000 Euro bringen. Sanierte Erbbau-Reihenhäuser wurden im Ort zuletzt für 290.000 bis 310.000 Euro verkauft. Wir rechnen mit 300.000 Euro und zwölf statt neun Monaten Projektdauer.

Zum Angebotspreis bleibt eine Marge, die schon ein unerwarteter Wasserschaden aufzehrt. Erst bei rund 156.000 Euro erreicht das Projekt die 15 %, mit denen wir bei normalen Flips rechnen. Wie du dein Limit allgemein bestimmst, steht im Artikel zum maximalen Kaufpreis, und den Verkaufswert schätzt du am besten über echte Vergleichsfälle, wie im Beitrag zum Vergleichswertverfahren für Flipper beschrieben. Bei der Grunderwerbsteuer auf ein Erbbaurecht kann die Bemessungsgrundlage vom Kaufpreis abweichen, das klärst du vorab mit deiner Steuerberatung. Beide Szenarien kannst du in Leverage nebeneinander kalkulieren und als PDF für die Bank exportieren.

Prüfliste vor dem Gebot

• vollständigen Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen zusätzlich zum Grundbuchauszug anfordern
• Ablaufdatum, aktuellen Erbbauzins und Anpassungsklausel notieren
• Zustimmung zum Weiterverkauf und zur Belastung beim Grundstückseigentümer schriftlich anfragen, samt Bearbeitungsdauer und Gebühr
• Stillhalteerklärung für deine Bank und die künftige Käuferbank klären
• Heimfallgründe und Entschädigung bei Heimfall und Zeitablauf lesen
• Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers prüfen
• Rückstände beim Erbbauzins abfragen, sie gehen der Grundschuld im Rang vor
• fragen, ob eine Verlängerung oder ein Ankauf des Grundstücks möglich ist

Verweigert der Grundstückseigentümer die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie nach § 7 ErbbauRG ersetzen. Für einen Flip dauert dieser Weg zu lange. Ohne schriftliche Vorabzusage kaufen wir nicht.

Aus unseren Projekten

Eine 3-Zimmer-Wohnung im Erbbaurecht einer süddeutschen Stadt haben wir mit 71 Jahren Restlaufzeit gekauft. Grundstückseigentümerin war die Kommune, der Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, die Zustimmung zum Weiterverkauf kam vor unserem Notartermin. Der Verkauf dauerte sieben Wochen länger als bei vergleichbaren Wohnungen im Volleigentum, der Ankaufsabschlag hatte das eingepreist. Ein Reihenhaus mit 27 Jahren Rest haben wir dagegen abgelehnt, obwohl der Preis niedrig wirkte. Für den Verkauf hätten wir Käuferinnen und Käufer gebraucht, die fast komplett ohne Bankkredit kaufen. Warum wir Einsteigern grundsätzlich von solchen Objekten abraten, erklärt dieses Video zu Erbpacht im Fix and Flip und der Sicht der Banken.

Wann ein Erbbaurecht trotzdem passt

Gute Chancen haben Objekte mit mehr als 50 Jahren Rest, einer Indexklausel ohne Kopplung an den Bodenwert und einem öffentlichen Grundstückseigentümer, der Verkäufe routiniert genehmigt. Manche Kommunen bieten den Erbbauberechtigten den Ankauf des Grundstücks an. Dann wird aus dem Erbbaurecht Volleigentum, und der Abschlag beim Verkauf entfällt weitgehend. Wer als Kapitalanlage kauft und auf laufende Rendite schaut, gewichtet die Restlaufzeit oft geringer als Menschen, die selbst einziehen wollen. Wer welche Käufergruppe anspricht, vergleichen wir im Beitrag Wohnung oder Haus flippen.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Filtere Erbbaurechte in deinen Suchaufträgen nicht pauschal heraus, markiere sie aber für eine gesonderte Prüfung.
2. Fordere bei jedem Treffer zuerst den Erbbaurechtsvertrag an und prüfe Restlaufzeit und Zustimmungsklauseln.
3. Recherchiere zwei bis drei Verkaufspreise vergleichbarer Erbbauobjekte im Ort.
4. Rechne dein Limit mit zusätzlichen drei Monaten Vermarktung und Erbbauzins in den Haltekosten.
5. Hol die Zustimmung zum Weiterverkauf vor deinem eigenen Notartermin ein.