Immobilie mit Wohnrecht kaufen: Risiko und Preisabschlag beim Flip
Kurzantwort
Wer eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch kauft, übernimmt das Recht samt Grundbucheintrag und kann weder einziehen noch vermieten noch frei sanieren. Für einen Flip funktioniert das nur bei einem sehr hohen Abschlag, in unserem Rechenbeispiel von rund 40 % auf den unbelasteten Wert. Der Preis steigt erst, wenn die Restlaufzeit des Rechts sinkt, und die lässt sich nicht planen.
Eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch eignet sich für einen klassischen Flip kaum. Das Recht bleibt nach dem Kauf bestehen, du kannst weder selbst einziehen noch vermieten, und der Objektwert steigt erst, wenn die Restlaufzeit des Rechts kürzer wird. In unserem Rechenbeispiel muss der Einkaufspreis rund 40 % unter dem unbelasteten Wert liegen, damit der Flip nach drei Jahren ohne Verlust endet. Der Artikel bezieht sich auf deutsches Recht. In Österreich und der Schweiz gelten andere Vorschriften.
Wohnrecht und Nießbrauch: Was sich unterscheidet
Beide Rechte belasten das Grundstück und enden mit dem Tod der berechtigten Person. Für den Ankauf zählen diese Unterschiede:
- Wohnrecht: Nach § 1093 BGB darf die berechtigte Person die Räume unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen. Vermieten ist nur erlaubt, wenn der Vertrag die Überlassung der Ausübung ausdrücklich gestattet.
- Nießbrauch: Nach § 1030 BGB darf die berechtigte Person wohnen, vermieten, verpachten und die Erträge behalten. Sie darf die Ausübung nach § 1059 BGB auch Dritten überlassen.
- Lasten: Beim Nießbrauch trägt die berechtigte Person die gewöhnlichen Unterhaltskosten und die laufenden Lasten. Beim Wohnrecht ist das oft vertraglich anders geregelt, und größere Instandhaltung liegt häufig beim Eigentümer.
Das Recht bleibt beim Eigentümerwechsel bestehen
Das Recht ist in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und wirkt gegen jede Rechtsnachfolge. Du kaufst die Immobilie mit der Belastung. Wie du den Auszug liest, zeigt der Artikel Grundbuchauszug lesen vor dem Ankauf. Beim Wohnrecht und Nießbrauch prüfst du drei Punkte:
- Ob es sich um Wohnrecht oder Nießbrauch handelt und ob eine Überlassung an Dritte erlaubt ist.
- Den Rang im Grundbuch. Er entscheidet bei Finanzierung oder Zwangsversteigerung, welches Recht Vorrang hat.
- Ob eine Vorlöschungsklausel nach § 23 Abs. 2 GBO eingetragen ist (siehe Abschnitt zur Löschung).
Wert des Rechts berechnen
Der Steuerwert des Rechts ergibt sich aus der Jahresmiete mal einem Kapitalwertfaktor (§ 14 BewG). Die Jahresmiete ist nach § 16 BewG auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 gedeckelt. Die Faktoren hängen von Alter und Geschlecht ab und gelten für Stichtage ab 1.1.2026 laut BMF-Schreiben vom 21.10.2025. Prüfe die Tabelle vor jeder Rechnung gegen das aktuelle Schreiben, ältere Faktoren sind noch im Umlauf.
Beispiel: Wohnung mit 250.000 € Wert, 500 € Monatsmiete, berechtigter Mann mit 70 Jahren, Faktor 9,938.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahresmiete (500 € × 12) | 6.000 € |
| Deckel nach § 16 BewG (250.000 € ÷ 18,6) | 13.441 €, nicht erreicht |
| Wert des Rechts (6.000 € × 9,938) | 59.628 € |
| Rechnerischer Wert der belasteten Wohnung | 190.372 € |
Das sind Steuerwerte. Am Markt dienen sie als Orientierung.
Preisabschlag am Markt
Die Quellen nennen für den Abschlag auf den unbelasteten Wert Spannen von 10 bis 50 %, häufig 20 bis 40 %. Sie widersprechen sich, und viele stammen von Maklern und Gutachterbüros. Dazu kommt ein Investorenabschlag über dem reinen Rechtswert. IMMO.info nannte für 2020 bis 2021 etwa 13 %, aktuelle Zahlen haben wir nicht gefunden. Unklare Vertragstexte wirken wie ein weiterer Risikoaufschlag.
Flip-Rechnung: Warum sie selten aufgeht
Wir nehmen die Wohnung von oben, finanziert über ein variables Darlehen ohne Tilgung, und halten sie drei Jahre. Alle Werte sind Annahmen. Nach drei Jahren ist die Person 73, wir setzen den Kapitalwert des Rechts mit 53.400 € an. Der Wert der belasteten Wohnung liegt dann bei 196.600 €, wir rechnen mit 190.000 € Verkaufspreis.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis (32 % unter 250.000 €) | 170.000 € |
| Kaufnebenkosten, pauschal 10 % | 17.000 € |
| Zinsen 3 Jahre (4,5 % auf 170.000 €) | 22.950 € |
| Haltekosten (1.500 € pro Jahr) | 4.500 € |
| Gesamtkosten | 214.450 € |
| Verkaufspreis | 190.000 € |
| Ergebnis vor Steuern | minus 24.450 € |
Der Wert des Rechts sinkt in drei Jahren nur um rund 6.000 €. Kosten von knapp 45.000 € stehen dem gegenüber, und eine Sanierung, die den Wert hebt, ist nicht möglich. Für ein Ergebnis von null liegt der Kaufpreis bei rund 150.000 €, also 40 % unter dem unbelasteten Wert. Das Prinzip der Rückrechnung beschreibt Maximalen Kaufpreis berechnen. Die Nebenkosten unterscheiden sich je Bundesland, Details stehen in Kaufnebenkosten mit Rechenbeispiel.
Risiken beim Weiterverkauf
Ungewisse Dauer
Wann das Recht endet, lässt sich nicht planen. Die Restlaufzeit entscheidet über den Exit-Preis, und bei wenigen Objekten ist das für Privatkäufer sehr spekulativ.
Kleiner Käuferkreis
Wer eine belastete Wohnung kauft, will sie nicht selbst nutzen. Es bleiben Kapitalanleger mit langem Horizont, die Vermarktung dauert länger. Das erhöht die Haltekosten, die in der Rechnung oben nur für drei Jahre stehen.
Finanzierung
Banken ziehen den Barwert des Rechts vom Verkehrswert ab, die Verwertbarkeit gilt als gesenkt. Eine Quelle empfiehlt 20 bis 30 % mehr Eigenkapital. Wie Banken den Wert ansetzen, erklärt Beleihungsauslauf erklärt. Lege das Recht der Bank von Anfang an offen.
Pflegeheim und Vertragslücken
Ob ein Wohnrecht nach dem Umzug ins Pflegeheim fortbesteht oder faktisch leerläuft, wird in der Literatur unterschiedlich dargestellt. Die Antwort hängt vom Einzelfall und vom Vertragstext ab. Lass die Klausel vor dem Kauf juristisch prüfen.
Steuer
Der Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, die Ausnahme für Eigennutzung entfällt, weil du nicht einziehst. Verluste sind nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar. Bei mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren droht gewerblicher Handel, mehr dazu in Fix and Flip Steuern. Lass die Einordnung von einer Steuerberatung prüfen.
Aus unseren Projekten
Eine Zweizimmerwohnung mit 62 m² in einer Mittelstadt, unbelastet rund 210.000 € wert, war mit lebenslangem Wohnrecht für eine 78-jährige Frau belastet. Der Verkäufer wollte 175.000 €. Die Wohnrechtsberechnung ergab etwa 45.000 € Kapitalwert, der Preis wirkte also fair. Unsere Rückrechnung mit Haltekosten, Zinsen und Investorenabschlag lag bei höchstens 140.000 €. Da der Verkäufer nicht unter 165.000 € ging, haben wir den Ankauf abgelehnt.
Löschung und Ablösung
Nach dem Tod der berechtigten Person stellst du als Eigentümer schriftlich einen Löschungsantrag beim Grundbuchamt, mit Sterbeurkunde. Ohne Vorlöschungsklausel nach § 23 Abs. 2 GBO braucht es vor Ablauf eines Jahres nach dem Tod die Bewilligung der Erben. Die Quellen widersprechen sich, ob zusätzlich ein Erbfolgenachweis nötig ist. Frag beim zuständigen Grundbuchamt nach. Die Kosten liegen in der Regel bei einigen hundert Euro. Eine vorzeitige Ablösung gegen Abfindung braucht eine Einigung und notarielle Beurkundung, die Höhe richtet sich nach dem Restwert des Rechts.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Fordere einen aktuellen Grundbuchauszug an und lies Abteilung II: Art des Rechts, Rang, Vorlöschungsklausel.
- Lass dir den Bestellungsvertrag zeigen. Kläre Kostentragung, Überlassung und Pflegeheimfall.
- Berechne den Wert des Rechts mit der Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 und rechne den Exit mit der Restlaufzeit bei Verkauf.
- Kalkuliere den Deal rückwärts, zum Beispiel mit den Kalkulationstools von Leverage Immo, und setze Haltekosten für mindestens fünf Jahre an.
- Frag deine Bank vorab nach dem Beleihungsauslauf mit Belastung.
- Gehe nur in den Kauf, wenn der Preis die Rückrechnung trägt. Sonst lass das Objekt aus.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur das Wohnen in bestimmten Räumen, Vermieten ist nur bei ausdrücklicher Gestattung möglich. Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) umfasst auch Vermieten, Verpachten und die Erträge. Beide enden mit dem Tod der berechtigten Person.
Kann man eine Immobilie mit Wohnrecht kaufen und selbst einziehen?
Nein, solange das Wohnrecht besteht, ist der Eigentümer von der Nutzung der betroffenen Räume ausgeschlossen. Vermieten darfst du nur, wenn du einen Nießbrauch hast. Das Recht bleibt auch nach dem Kauf im Grundbuch.
Wie hoch ist der Preisabschlag bei Wohnrecht?
Die Quellen nennen Spannen von 10 bis 50 %, häufig 20 bis 40 %. Der Rechtswert ergibt sich aus Jahresmiete mal Kapitalwertfaktor, dazu kommt am Markt ein Investorenabschlag. Für einen Flip kalkulierst du rückwärts mit Haltekosten und Zinsen.
Wie löscht man ein Wohnrecht aus dem Grundbuch?
Als Eigentümer stellst du schriftlich einen Löschungsantrag beim Grundbuchamt und fügst die Sterbeurkunde bei. Ohne Vorlöschungsklausel braucht es innerhalb eines Jahres nach dem Tod die Bewilligung der Erben. Klär die Details mit dem Grundbuchamt.
Fällt bei einem Flip mit Wohnrecht Spekulationssteuer an?
Ja, ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, und die Ausnahme für Eigennutzung greift nicht. Bei mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren droht gewerblicher Handel. Lass das mit einer Steuerberatung klären.
Quellen und weiterführende Links
- § 1093 BGB Wohnungsrecht, Bundesministerium der Justiz
- § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte, Bundesministerium der Justiz
- Wohnrecht berechnen, IMMO.info
- Immobilienpreise mit Wohnrecht, IMMO.info