Macht Flipping Wohnraum teurer? Was die Zahlen zum Wohnungsmarkt sagen

Ein Flip nimmt dem Markt keine Wohnung weg. Die Zahl der Wohnungen bleibt gleich, eine sanierungsbedürftige oder leerstehende Wohnung wird nach einigen Monaten wieder bewohnbar und von einem neuen Haushalt genutzt. Der höhere Verkaufspreis entspricht im Wesentlichen dem Wert der Sanierung und dem Aufwand, den die Käuferseite sich spart. Einen messbaren Einfluss auf das allgemeine Preisniveau haben Flips nach den verfügbaren Daten nicht, dafür ist ihr Anteil am Markt zu klein. Es gibt aber Einwände, die man ernst nehmen sollte. Wir gehen sie unten einzeln durch.

Was mit einer Wohnung bei einem Flip passiert

Bei einem typischen Flip wird eine Wohnung gekauft, die leer steht oder deren Zustand eine Vermietung oder Selbstnutzung ohne größere Arbeiten nicht zulässt. Häufig sind das Wohnungen aus Nachlässen, nach langer Vermietung ohne Modernisierung oder mit Elektrik und Bädern aus den 1960er und 1970er Jahren. Nach vier bis sechs Monaten Sanierung wird die Wohnung an einen Haushalt verkauft, der selbst einzieht oder vermietet. Am Bestand ändert sich dabei nichts. Es wechselt der Eigentümer, und eine Wohnung, die zeitweise nicht genutzt wurde, steht wieder zur Verfügung.

Anders ist es bei Modellen, die Wohnungen bewusst leer halten, um auf steigende Preise zu warten. Ein Flip funktioniert gegenteilig: Jeder Monat Leerstand kostet Zinsen, Hausgeld und Grundsteuer und schmälert den Gewinn. Das wirtschaftliche Interesse liegt darin, die Wohnung so schnell wie möglich wieder in Nutzung zu bringen.

Leerstand und Sanierungsstau in Zahlen

Der Zensus 2022 hat in Deutschland rund 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen gezählt, eine Quote von 4,3 %. Mehr als die Hälfte davon stand zum Stichtag seit mindestens zwölf Monaten leer. Bei 24 % der leeren Wohnungen gaben die Eigentümer laufende oder geplante Baumaßnahmen als Grund an. Das Statistische Bundesamt weist auch auf große regionale Unterschiede hin: In Hamburg und Berlin ist etwa jede dritte leere Wohnung langfristig ungenutzt, in Sachsen-Anhalt und Thüringen sind es rund zwei Drittel.

Hinzu kommt das Alter des Bestands. Nach dem dena-Gebäudereport 2026 stammen rund 60 % der etwa 19,7 Millionen Wohngebäude aus der Zeit bis 1979, also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Drei Viertel aller Wohnungen werden laut Zensus mit Gas oder Öl beheizt. Viele dieser Wohnungen brauchen in den nächsten Jahren neue Leitungen, Bäder und eine bessere Energieeffizienz, bevor sie zeitgemäß nutzbar sind. Wie stark eine schlechte Energieklasse den Ankauf beeinflusst, steht im Beitrag zu Wohnungen mit Energieklasse G und H.

Wie groß der Anteil von Flips am Markt ist

Ende 2025 gab es laut Statistischem Bundesamt rund 44,0 Millionen Wohnungen in Deutschland, 196.000 mehr als ein Jahr zuvor. Fertiggestellt wurden 2025 nur 206.600 Wohnungen, 18 % weniger als im Vorjahr. Davon entstanden 30.700 durch Umbau in bestehenden Gebäuden. Der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse zählte 2025 rund 872.000 beurkundete Immobilienkaufverträge aller Art, mit einem Umsatz von 198 Milliarden Euro im Wohnsegment.

Eine amtliche Statistik zu Flips gibt es nicht. Selbst wenn man großzügig einige zehntausend Flips pro Jahr annimmt, läge ihr Anteil an allen Kaufverträgen im niedrigen einstelligen Prozentbereich und am Wohnungsbestand im Promillebereich. Das Preisniveau bestimmen Zinsen, Einkommen, Zuzug und die geringe Neubautätigkeit. Flips bewegen sich innerhalb dieser Preise: Sie kaufen zum Marktpreis für unsanierte Wohnungen und verkaufen zum Marktpreis für sanierte.

Woraus der Mehrpreis besteht

Ein Rechenbeispiel mit einer 70-m²-Wohnung in Kassel zeigt, wie sich die Differenz zwischen Ankauf und Verkauf zusammensetzt.

Posten	Betrag	pro m²
Ankauf unsaniert	147.000 €	2.100 €
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6 %, Notar, Grundbuch, Makler)	17.008 €	243 €
Sanierung (Bad, Elektrik, Heizkörper, Böden, Türen, Maler)	45.500 €	650 €
Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung	6.200 €	89 €
Kosten des Verkaufs	4.000 €	57 €
Verkauf saniert	238.000 €	3.400 €
Gewinn vor Steuern	18.292 €	261 €

Die Differenz von 91.000 Euro zwischen Ankauf und Verkauf besteht zu rund 80 % aus Kosten, die bei jeder Sanierung anfallen würden. Der Gewinn von rund 8 % des Verkaufspreises ist der Lohn für Planung, Koordination, Kapitaleinsatz und das Risiko, dass Rückbau oder Verkauf teurer werden als geplant. Würde ein Haushalt die unsanierte Wohnung selbst kaufen, zahlte er dieselben Nebenkosten und Handwerkerrechnungen, meist zu höheren Einzelpreisen, und trüge während der Bauzeit seine bisherige Miete weiter.

Viele Käuferinnen und Käufer entscheiden sich deshalb bewusst gegen eine Sanierung. Die häufigsten Gründe aus unseren Verkaufsgesprächen sind fehlende Zeit neben Beruf und Familie, Schwierigkeiten bei der Suche nach Handwerksbetrieben und die Sorge, dass die Bank die Sanierungskosten nicht mitfinanziert oder das Budget überschritten wird. Welche Maßnahmen beim Verkauf den Wert tatsächlich erhöhen, zeigt der Beitrag zur Sanierung mit Wertsteigerung.

Einwände und wie wir sie einordnen

Günstige Einstiegswohnungen werden seltener

Dieser Einwand trifft einen wahren Kern. Wer bereit ist, selbst zu renovieren, findet weniger unsanierte Wohnungen, wenn Flipper in derselben Stadt mitbieten. Für handwerklich versierte Haushalte mit Zeit wird der Einstieg dadurch schwerer. Der Effekt beschränkt sich allerdings auf das kleine Segment unsanierter Angebote, und dort konkurrieren auch Bestandshalter, Bauträger und Nachbarn im selben Haus.

Mieterinnen und Mieter werden verdrängt

Flips betreffen überwiegend leere Wohnungen, weil eine vermietete Wohnung sich nicht sanieren und frei verkaufen lässt. Bestehende Mietverhältnisse gehen beim Kauf nach § 566 BGB auf die Käuferseite über, Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind an enge Voraussetzungen und bei umgewandelten Wohnungen an Sperrfristen nach § 577a BGB gebunden. Wer eine vermietete Wohnung kauft, um Mieter mit Druck zum Auszug zu bewegen, handelt unseriös und meist rechtswidrig. Welche Fristen und Rechte beim Kauf einer vermieteten Wohnung gelten, haben wir im Beitrag Vermietete Wohnung kaufen zusammengefasst.

Es wird teuer und unnötig saniert

Ein Flip rechnet sich nur, wenn die Sanierung zum Preisniveau der Lage passt. Eine Luxusausstattung in einer Lage mit durchschnittlichen Kaufkräften bringt keinen höheren Preis, sie senkt den Gewinn. Deshalb sanieren die meisten Flipper solide und funktional, mit Schwerpunkt auf Bad, Elektrik, Böden und Energie.

Doppelte Kaufnebenkosten verteuern das Wohnen

Das stimmt im Einzelfall: Grunderwerbsteuer und Notar fallen zweimal an. Diese Kosten trägt aber zunächst der Flipper. Der Verkaufspreis richtet sich nach vergleichbaren sanierten Wohnungen, die Kosten des Flippers spielen für die Käuferseite keine Rolle. Liegen die Gesamtkosten über dem Marktpreis, macht der Flipper Verlust.

Ein Beispiel aus der Praxis

In Gelsenkirchen haben wir eine 58-m²-Wohnung aus einem Nachlass gekauft, die laut Hausverwaltung seit über zwei Jahren leer stand. Die Erbengemeinschaft wohnte verteilt in drei Bundesländern und wollte weder sanieren noch vermieten. Nach fünf Monaten mit neuem Bad, neuer Elektrik und Vinylboden zog eine Pflegekraft ein, die in der nahen Klinik arbeitet und vorher zur Untermiete wohnte. Ohne den Verkauf an uns wäre die Wohnung vermutlich ein weiteres Jahr leer geblieben. Warum wir Fix and Flip nicht als Spekulation sehen, erklären wir ausführlich in diesem Video zum Vorwurf, mit Wohnraum zu spekulieren.

Was du jetzt konkret tun kannst

• Prüfe in deiner Zielregion die Leerstandsquote aus dem Zensus und den Anteil langfristig leerer Wohnungen. Hinweise zur Auswertung gibt der Beitrag zu Leerstandsquote und Standortwahl.
• Kaufe bevorzugt leere, sanierungsbedürftige Wohnungen und keine vermieteten Objekte, aus denen du Mieter herausdrängen müsstest.
• Saniere passend zur Kaufkraft der Lage und dokumentiere die Arbeiten mit Rechnungen und Fotos, damit Käufer den Mehrwert nachvollziehen können.
• Kalkuliere deinen Verkaufspreis ausschließlich aus Vergleichsdaten sanierter Wohnungen und nicht aus deinen Kosten plus Wunschgewinn.
• Wenn du gefragt wirst, ob Flips Wohnraum verteuern, antworte mit den Zahlen aus diesem Beitrag und nicht mit Schlagworten. Eine Übersicht weiterer Vorbehalte findest du im Faktencheck zu verbreiteten Annahmen.