Eigenkapital beim Fix and Flip: Wie viel du für einen Flip brauchst
Kurzantwort
Für einen Flip brauchst du mindestens so viel Eigenkapital, dass du Kaufnebenkosten und eine Reserve für Haltekosten selbst zahlen kannst, je nach Bank auch einen Teil der Sanierung. Bei einer Wohnung für 200.000 Euro mit 45.000 Euro Sanierung liegt der Bedarf in Bayern zwischen rund 32.000 und 75.000 Euro. Fehlt das Geld, können starke Bonität, ein Bürge oder ein Investor die Lücke schließen.
Für einen Flip brauchst du in der Regel so viel Eigenkapital, dass du die Kaufnebenkosten, eine Reserve für die laufenden Kosten und je nach Bank einen Teil der Sanierung selbst bezahlen kannst. Bei einer Wohnung für 200.000 Euro und 45.000 Euro Sanierung sind das in Bayern rund 32.000 bis 75.000 Euro, abhängig davon, was die Bank in das Darlehen aufnimmt. Den vollen Kaufpreis bringt kaum jemand selbst auf, und bei guter Bonität erwarten Banken das auch nicht.
Wofür beim Flip eigenes Geld gebraucht wird
Banken sichern ein Flip-Darlehen über eine Grundschuld auf dem Objekt ab. Beleihen wollen sie deshalb vor allem das, was als Wert hinter dieser Grundschuld steht: den Kaufpreis und, wenn der Sanierungsplan überzeugt, die Arbeiten, die den Wert erhöhen. Was keinen bleibenden Wert schafft, bleibt meist bei dir.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Sie werden wenige Wochen nach der Beurkundung fällig und fast nie mitfinanziert.
- Sanierung: Manche Banken finanzieren sie komplett, andere zur Hälfte, manche gar nicht.
- Laufende Kosten: Zinsen, Hausgeld, Strom und Heizung im Leerstand fallen jeden Monat an, bis die Käuferseite bezahlt hat.
- Puffer: Geld für Nachträge der Handwerksbetriebe, Verzögerungen und eine Vermarktung, die länger dauert als geplant.
Wie hoch die Nebenkosten in deinem Bundesland ausfallen, zeigt unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten mit Rechenbeispiel Posten für Posten.
Drei Bankmodelle und was sie dich kosten
Welche Summe du mitbringen musst, hängt weniger vom Objekt ab als davon, was die Bank in das Darlehen packt. In Gesprächen mit Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken begegnen dir meist drei Varianten.
Modell A: Die Bank finanziert nur den Kaufpreis
Diese Variante wählen vor allem Häuser ohne Erfahrung mit Flips. Nebenkosten und Sanierung trägst du komplett selbst. Für den Einstieg ist das die kapitalintensivste Lösung, weil das Geld bis zum Verkauf im Objekt steckt.
Modell B: Kaufpreis und Sanierung
Die Bank finanziert den Kaufpreis und die Arbeiten. Die Sanierungstranche zahlt sie nach Baufortschritt gegen Rechnungen aus. Aus eigener Tasche kommen nur Nebenkosten und Reserve.
Modell C: Gesamtinvestition mit festem Eigenanteil
Du legst der Bank die gesamten Investitionskosten aus Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung vor und fragst, welchen Eigenanteil sie darauf sehen will. Regionalbanken nennen hier häufig 10 bis 20 Prozent. Welche Quote Banken in der Praxis verlangen und wie ein solches Gespräch abläuft, erklärt Johannes Schwärzler in diesem Video über Banken, Kredite und Eigenkapital beim Start.
Rechenbeispiel: 70-m²-Wohnung in Regensburg
Angenommen, du kaufst eine 70 m² große Wohnung in Regensburg für 200.000 Euro über einen Makler. Bad, Böden, Elektrik und Malerarbeiten kalkulierst du mit 45.000 Euro. Bayern erhebt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch setzen wir mit 1,7 Prozent an, die Käuferprovision mit 3,57 Prozent. Die Gesamtinvestition liegt damit bei 262.540 Euro. Die Reserve deckt acht Monate Zinsen bei rund 5,2 Prozent, 1 Prozent Bearbeitungsgebühr und das Hausgeld.
| Posten | Modell A | Modell B | Modell C (15 % Eigenanteil) |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 7.000 € | 7.000 € | im Eigenanteil enthalten |
| Notar und Grundbuch | 3.400 € | 3.400 € | im Eigenanteil enthalten |
| Maklerprovision | 7.140 € | 7.140 € | im Eigenanteil enthalten |
| Sanierung aus eigenen Mitteln | 45.000 € | 0 € | im Eigenanteil enthalten |
| 15 % auf 262.540 € Gesamtinvestition | entfällt | entfällt | 39.381 € |
| Reserve für laufende Kosten | 12.000 € | 15.000 € | 15.000 € |
| Eigenkapital gesamt | 74.540 € | 32.540 € | 54.381 € |
Modell B bindet am wenigsten eigenes Geld, verlangt aber eine Bank, die das Sanierungsrisiko mitträgt. Derselbe Kauf in Nordrhein-Westfalen erhöht jede Spalte um 6.000 Euro, weil die Grunderwerbsteuer dort laut Finanzverwaltung 6,5 Prozent beträgt. Deine eigenen Zahlen kannst du im kostenlosen Fix-and-Flip-Rechner von Leverage durchspielen. Er setzt die Grunderwerbsteuer automatisch nach Bundesland an und weist die Gesamtinvestition aus.
Wie die Darlehensform deinen Kapitalbedarf verändert
Flips laufen meist über ein variabel verzinstes Darlehen ohne Tilgung. Du zahlst monatlich nur Zinsen und löst den Betrag beim Verkauf in einer Summe ab. Weil kein Zins fest vereinbart ist, fällt beim vorzeitigen Ablösen keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Anfang Oktober 2026 lag der 3-Monats-Euribor bei knapp 2,6 Prozent, der 12-Monats-Euribor bei rund 3,3 Prozent. Mit der Marge der Bank landen Flip-Darlehen derzeit meist zwischen 4,5 und 5,5 Prozent.
Ein Annuitätendarlehen mit 2 Prozent Anfangstilgung würde im Beispiel aus Modell B rund 400 Euro Tilgung pro Monat zusätzlich verlangen, über acht Monate also gut 3.200 Euro Liquidität. Dazu käme beim Verkauf die Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung. Warum die tilgungsfreie Variante für kurze Haltedauern passt, erklärt unser Artikel zum Darlehen ohne Tilgung.
Wenig eigenes Geld: Bonität, Bürge oder Investor
Reicht dein Kapital nicht einmal für Nebenkosten und Reserve, bleiben drei Wege, die in der Praxis funktionieren.
- Starke Bonität: Ein sicheres Einkommen, wenige laufende Kredite und eine saubere Schufa erweitern den Spielraum der Bank spürbar. Manche Häuser finanzieren dann Kaufpreis und Sanierung vollständig.
- Bürgschaft: Eine Person mit Vermögen haftet zusätzlich für das Darlehen. Es fließt kein Geld, die Bank erhält aber mehr Sicherheit. Wer bürgt, haftet im Ernstfall mit dem eigenen Vermögen, deshalb gehört die Vereinbarung schriftlich geregelt.
- Kapital von Dritten: Ein Investor oder eine Investorin stellt Geld gegen festen Zins oder Gewinnbeteiligung bereit. Bei 30.000 Euro zu vereinbarten 8 Prozent im Jahr kosten neun Monate 1.800 Euro, die du in die Kalkulation aufnimmst. Wie solche Verträge aussehen, beschreibt unser Beitrag dazu, wie du Investoren für einen Flip findest.
Nachrangdarlehen von Plattformen sind eine weitere Option. Sie stehen im Rang hinter der Bank und kosten deshalb deutlich mehr Zins. Prüfe vorher, ob die Marge das trägt.
Wie viel Reserve über dem Bankminimum sinnvoll ist
Die Bank nennt dir den Betrag, den sie mindestens sehen will. Planen solltest du mit mehr. Bewährt hat sich eine Reserve von 10 Prozent des Sanierungsbudgets plus drei zusätzliche Monate laufender Kosten. Im Beispiel sind das 4.500 Euro für Nachträge und rund 3.900 Euro für drei Monate Verzögerung bei etwa 1.300 Euro monatlich. Wie du die Monatskosten sauber ermittelst, steht in der Anleitung zu den Haltekosten während der Sanierung.
Zusätzlich lohnt ein Stresstest auf der Verkaufsseite. Wir rechnen jedes Objekt auch mit einem Erlös, der 500 Euro pro Quadratmeter unter der Erwartung liegt. Bei 70 m² fehlen dann 35.000 Euro. Bleibt in diesem Szenario kein Gewinn mehr, ist der Einkaufspreis zu hoch, egal wie viel Eigenkapital du einsetzt.
Weniger Kapital, höhere Eigenkapitalrendite
Erzielt die Wohnung aus dem Beispiel 40.000 Euro Gewinn vor Steuern, ergibt das in Modell A eine Rendite auf das eingesetzte Geld von rund 54 Prozent. In Modell B steigt sie auf rund 123 Prozent, obwohl die zusätzlich finanzierte Sanierung etwa 1.000 Euro mehr Zinsen kostet. Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Sinkt der Verkaufspreis, schrumpft das Polster in Modell B schneller. Die Formeln dazu findest du im Beitrag zur Eigenkapitalrendite beim Flip.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Rechne die Nebenkosten für dein Zielbundesland aus und lege diesen Betrag plus Reserve als Mindestkapital fest.
- Frage bei zwei bis drei Regionalbanken direkt nach, ob sie Kaufpreis, Sanierung oder die Gesamtinvestition finanzieren und welchen Eigenanteil sie dafür verlangen.
- Bereite Einkommensnachweise, Selbstauskunft und eine Objektkalkulation mit Sanierungsplan vor, bevor du das erste Gespräch führst.
- Kläre früh, ob eine Bürgschaft oder ein Investor infrage kommt, und halte Konditionen schriftlich fest.
- Prüfe jedes Objekt mit dem Stresstest auf der Verkaufsseite, bevor du ein Angebot abgibst.
Häufige Fragen
Kann man einen Flip ganz ohne Eigenkapital machen?
Ohne eigenes Geld finanzieren Banken einen Flip praktisch nie, weil mindestens die Kaufnebenkosten selbst getragen werden müssen. Wer diese Summe nicht hat, braucht einen Bürgen, einen Investor oder Partner, die das Kapital stellen. Dann fließt das Geld von Dritten, die Bank sieht aber trotzdem Eigenmittel im Projekt.
Wie viel Prozent Eigenkapital verlangen Banken bei Flips?
Bei Finanzierung der Gesamtinvestition nennen Regionalbanken häufig 10 bis 20 Prozent. Finanziert die Bank nur den Kaufpreis, musst du Nebenkosten und Sanierung komplett selbst tragen, was oft 30 Prozent und mehr der Gesamtkosten ausmacht. Die genaue Quote hängt von Bonität, Objekt und Erfahrung ab.
Zählt Eigenleistung auf der Baustelle als Eigenkapital?
Bei Flip-Finanzierungen erkennen die meisten Banken Eigenleistung nicht als Eigenkapital an. Sie senkt aber die Sanierungskosten und damit den Betrag, den du finanzieren oder selbst bezahlen musst. Kalkuliere Eigenleistung vorsichtig, weil sie den Zeitplan oft verlängert.
Lohnt es sich, mehr Eigenkapital einzusetzen als nötig?
Mehr Eigenkapital senkt Zinskosten und Risiko, bindet aber Geld, das für ein zweites Projekt oder als Reserve fehlt. Viele, die mehrere Flips parallel betreiben, setzen deshalb nur das Bankminimum plus Puffer ein. Für den ersten Flip ist eine großzügige Reserve sinnvoller als ein niedriger Darlehensbetrag.
Quellen und weiterführende Links
- § 11 GrEStG: Steuersatz, Abrundung, Grunderwerbsteuergesetz (Bund)
- Grunderwerbsteuer: Wissenswertes beim Grundstücks- oder Immobilienerwerb, Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen
- Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer, Bayerisches Landesamt für Steuern
- Aktuelle Euribor-Werte, euribor-rates.eu auf Basis der Daten des European Money Markets Institute