Heizungstausch vor dem Verkauf: Rechtslage 2026 und Rechnung beim Flip

Vor dem Verkauf eines Flip-Objekts musst du die Heizung in aller Regel nicht tauschen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das in seinen ersten Teilen seit dem 29. Juli 2026 gilt, ist die Pflicht entfallen, beim Einbau einer neuen Heizung 65 % erneuerbare Energie zu nutzen. Auch das Betriebsverbot für alte Heizkessel aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz ist gestrichen. Ein Tausch lohnt sich trotzdem, wenn Käuferinnen und Käufer für die alte Anlage mehr vom Preis abziehen, als die neue kostet, oder wenn die Bank der Käuferseite wegen der Energieklasse zögert.

Rechtsstand im Oktober 2026

Die Reform hat mehrere Stufen durchlaufen. Wer ältere Artikel oder Videos liest, findet dort oft noch Zwischenstände. Die wichtigsten Daten laut dem Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung:

• 24. Februar 2026: Die Regierungskoalition veröffentlicht Eckpunkte, nach denen die pauschale 65-%-Vorgabe entfallen soll.
• 13. Mai 2026: Das Bundeskabinett beschließt den Gesetzentwurf.
• 21. Mai 2026: In einem Omnibusverfahren wird die Frist für die 65-%-Anforderung in Gemeinden über 100.000 Einwohnern vom 1. Juli auf den 1. November 2026 verschoben.
• 10. Juli 2026: Bundestag beschließt das Gesetz in dritter Lesung, der Bundesrat stimmt zu.
• 28. Juli 2026: Verkündung im Bundesgesetzblatt, BGBl. 2026 I Nr. 226. Formal ändert das Gesetz das Gebäudeenergiegesetz und benennt es in Gebäudemodernisierungsgesetz um.
• 29. Juli 2026: Die ersten Regelungen, darunter die zum Heizungstausch, treten in Kraft. Teile zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie folgen sechs Monate später.

Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt nun die sogenannte Bio-Treppe nach § 43 GModG: Sie müssen ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 % biogene Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen. Gestrichen wurden laut GModG-Infoportal unter anderem die bisherigen §§ 71 und 71b bis 72 GEG mit den Heizungsanforderungen, der Beratungspflicht beim Einbau fossiler Heizungen und dem Betriebsverbot für Heizkessel. Im Gesetzgebungsverfahren wurden verfassungs- und europarechtliche Bedenken geäußert. Ob es Klagen gibt, ist offen. Für die konkrete Planung solltest du die Details mit einer Energieberatung abstimmen.

Der CO2-Preis auf Heizöl und Erdgas bleibt davon unberührt. Er liegt 2026 im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne, der europäische Emissionshandel für Gebäude soll nach aktuellem Stand 2028 starten. Für Käuferinnen und Käufer sind die künftigen Heizkosten deshalb weiterhin ein Thema in der Besichtigung.

Was Käuferseite und Banken an der Heizung prüfen

Das Gesetz erlaubt alte Kessel weiter, die Kaufinteressierten fragen trotzdem danach. In unseren Verkäufen kommen drei Fragen fast immer:

1. Baujahr der Anlage: Ab etwa 20 Jahren rechnen viele Interessierte mit einem baldigen Austausch und ziehen 10.000 bis 20.000 Euro vom Preis ab.
2. Energieklasse im Energieausweis: Sie steht im Inserat und filtert schon die Suche. Welche Angaben Pflicht sind, beschreibt der Beitrag zum Energieausweis beim Verkauf.
3. Heizkosten der letzten Jahre: Abrechnungen oder Verbrauchswerte schaffen Vertrauen, fehlende Belege führen zu Abschlägen.

Banken bewerten die Energieeffizienz zunehmend bei Beleihung und Konditionen. Eine schlechte Klasse kann bei Käufern mit knapper Finanzierung den Kredit verteuern. Deshalb kaufen wir Objekte mit sehr schlechter Klasse nur mit deutlichem Abschlag ein, wie im Artikel zu Energieklasse G und H beim Ankauf beschrieben.

Optionen und Kosten im Überblick

Bei Eigentumswohnungen mit Zentralheizung entscheidet die Gemeinschaft. Hier prüfst du vor dem Kauf Baujahr der Anlage, Beschlüsse zum Austausch und die Höhe der Rücklage. Wie du die Unterlagen dafür liest, steht im Beitrag zur Prüfung der Teilungserklärung und Protokolle.

Rechenbeispiel: Doppelhaushälfte mit Gaskessel von 1996

Eine Doppelhaushälfte mit 120 m² in Niedersachsen, Energieklasse F, Gas-Niedertemperaturkessel von 1996. Geplanter Verkaufspreis nach Sanierung 395.000 Euro. Die Finanzierung läuft als variables Darlehen ohne Tilgung, die Haltekosten liegen bei rund 1.500 Euro pro Monat.

A und B liegen fast gleich auf, B verkauft sich aber in der Regel schneller, weil der Einwand zur Heizung wegfällt. C lohnt sich hier nicht, weil Fenster und Dämmung alt bleiben und die Wärmepumpe allein die Klasse nur auf D hebt. Werden ohnehin Fußbodenheizung, Dämmung und Fenster erneuert, sieht die Rechnung anders aus. Genau so sind wir bei einem kernsanierten Reihenhaus vorgegangen, das du in diesem Baustellen-Update mit Wärmepumpe und Fußbodenheizung auf 140 m² sehen kannst. Welche Kombination die Klasse um mehrere Stufen verbessert, beschreibt der Artikel zur Energieklasse vor dem Verkauf.

Solche Varianten rechnen wir vor dem Kauf in Leverage Immo durch, inklusive Haltedauer und Eigenkapitalrendite. Der Zinsanteil zeigt, warum jede zusätzliche Woche Bauzeit in die Entscheidung gehört.

Förderung für Flip-Objekte

Die Heizungsförderung der KfW gilt seit dem 21. Juli 2026 mit neuen Konditionen. Die höheren Boni sind an Selbstnutzung und Einkommen gebunden und für ein Objekt, das verkauft werden soll, meist nicht erreichbar. Wer gewerblich oder über eine GmbH flippt, sollte vor jeder Auftragsvergabe prüfen, welches Programm überhaupt passt, weil der Antrag vor Beginn des Vorhabens gestellt werden muss. In unseren Kalkulationen setzen wir Förderung erst an, wenn die Zusage vorliegt.

Aus unseren Projekten: Der Kessel, der nicht getauscht wurde

Bei einer 3-Zimmer-Wohnung in einem Allgäuer Mehrfamilienhaus mit Gasetagenheizung von 2009 haben wir den Tausch bewusst unterlassen. Die Therme lief einwandfrei, wir haben sie warten lassen und das Protokoll mit dem Exposé verschickt. Im Ergebnis hat keine einzige Interessentin und kein Interessent die Heizung als Grund für eine Preisverhandlung genannt. Bei einem Kessel aus den 1990er Jahren hätten wir anders entschieden, denn da ist der Abschlag in der Verhandlung fast sicher.

Wie die Koalition die Eckpunkte im Februar 2026 vorgestellt hat und wie wir sie damals eingeordnet haben, zeigt dieses Video zu den Eckpunkten des neuen Heizungsgesetzes. Die Details haben sich bis zur Verkündung noch geändert, maßgeblich ist der oben beschriebene Stand.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Bei jeder Besichtigung Typenschild fotografieren: Baujahr, Hersteller, Leistung.
2. Den erwarteten Abschlag für eine alte Anlage mit 10.000 bis 20.000 Euro in die Ankaufskalkulation übernehmen.
3. Bei Wohnungen Beschlüsse und Rücklage zur Zentralheizung prüfen, bevor du ein Angebot abgibst.
4. Den Tausch durchrechnen: Kosten plus zusätzliche Haltekosten gegen Abschlag und mögliche Mehrpreise.
5. Bei funktionierender, jüngerer Anlage warten lassen und das Protokoll den Verkaufsunterlagen beilegen.
6. Förderung nur einplanen, wenn sie vor Auftragsvergabe beantragt und zugesagt ist.

Warum Häuser beim Flip wegen solcher Technikfragen mehr Reserve brauchen als Wohnungen, zeigt unser Vergleich Wohnung oder Haus flippen.