Fix and Flip Steuern: Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze, Gewerbe

Gewinne aus einem Flip sind in Deutschland fast immer steuerpflichtig. Liegen beim Verkauf aus dem Privatvermögen höchstens zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, zahlst du Einkommensteuer nach § 23 EStG mit deinem persönlichen Steuersatz. Kommen in einem Fünfjahreszeitraum mehr als drei verkaufte Objekte zusammen, geht das Finanzamt in der Regel von gewerblichem Grundstückshandel aus. Dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, die bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften über § 35 EStG zum großen Teil mit der Einkommensteuer verrechnet wird. In einer GmbH liegt die Belastung auf Gesellschaftsebene bei rund 30 % des Gewinns.

Welche dieser Varianten für dich gilt, hängt von drei Fragen ab: Wie lange hältst du das Objekt, wie viele Objekte verkaufst du in welchem Zeitraum, und in welcher Rechtsform kaufst du. Wir gehen die Regeln der Reihe nach durch, rechnen einen Flip in allen drei Varianten durch und zeigen am Ende, wie Österreich und die Schweiz denselben Verkauf besteuern.

Drei Wege, wie das Finanzamt deinen Flip einordnet

Steuerlich gibt es für den Verkauf einer sanierten Wohnung drei Schubladen:

• Privates Veräußerungsgeschäft: Du verkaufst als Privatperson innerhalb der Zehnjahresfrist. Es fällt Einkommensteuer an, keine Gewerbesteuer.
• Gewerblicher Grundstückshandel: Du handelst so oft oder so planmäßig, dass das Finanzamt einen Gewerbebetrieb nach § 15 Abs. 2 EStG annimmt. Es fallen Einkommensteuer und Gewerbesteuer an, die Objekte gehören zum Umlaufvermögen.
• Kapitalgesellschaft: Eine GmbH oder UG kauft und verkauft. Sie zahlt Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer, und zwar ab dem ersten Objekt.

Die Bezeichnung "Spekulationssteuer" taucht im Gesetz übrigens nicht auf. Gemeint ist immer die normale Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem privaten Verkauf. Besteuert wird stets der Gewinn, also Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sanierungskosten und Verkaufskosten. Wie viel davon nach Steuern übrig bleibt, rechnet Johannes Schwärzler in diesem Video an einem kompletten Flip nach Steuern durch.

Privat verkaufen: Was § 23 EStG verlangt

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gezählt wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, also jeweils ab dem Datum der notariellen Beurkundung. Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag spielen für die Frist keine Rolle.

Für Flips ist die Zehnjahresfrist praktisch nie erreichbar, denn wer saniert und nach sechs bis zwölf Monaten verkauft, liegt immer innerhalb der Frist. Wichtig sind deshalb die Details der Gewinnermittlung:

• Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen die Anschaffungskosten.
• Sanierungskosten zählen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und mindern den Gewinn.
• Verkaufskosten wie Maklerprovision, Energieausweis oder Inserate ziehst du vom Erlös ab.
• Haltekosten während des Leerstands, etwa Zinsen und Hausgeld, werden in der Regel als Werbungskosten beim Veräußerungsgeschäft berücksichtigt, wenn das Objekt von Anfang an zum Verkauf bestimmt war.
• Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze: Bei 1.000 Euro oder mehr wird der volle Betrag versteuert.

Verluste aus einem privaten Immobilienverkauf darfst du nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, also etwa mit dem Gewinn aus dem nächsten Flip. Mit Gehalt oder Mieteinnahmen lässt sich ein solcher Verlust nicht ausgleichen.

Steuerfrei innerhalb der zehn Jahre ist nur die eigengenutzte Immobilie. Sie muss entweder vom Kauf bis zum Verkauf durchgehend selbst bewohnt worden sein oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor. Ein Flip mit Leerstand während der Sanierung erfüllt diese Bedingung nicht.

Ab wann das Finanzamt von gewerblichem Handel ausgeht

Die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und Gewerbe steht nicht im Gesetzestext. Die Finanzverwaltung wendet dafür das BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zum gewerblichen Grundstückshandel an, das die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zusammenfasst und bis heute im amtlichen Einkommensteuer-Handbuch abgedruckt ist.

So zählt die Drei-Objekt-Grenze

Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb, Errichtung oder Modernisierung verkauft, handelt nach dem BMF-Schreiben grundsätzlich gewerblich. Die Folge trifft rückwirkend alle Verkäufe, auch die ersten drei. Bereits ergangene Steuerbescheide kann das Finanzamt deshalb nachträglich ändern.

Ein Objekt ist jedes Grundstück, unabhängig von Größe und Wert. Jede Eigentumswohnung zählt einzeln, ebenso ein Tiefgaragenstellplatz, wenn du ihn getrennt von der Wohnung an einen anderen Käufer verkaufst. Teilst du ein Mehrfamilienhaus auf und verkaufst vier Wohnungen, hast du vier Objekte verkauft.

Für Flips besonders relevant: Bei umfangreich sanierten Objekten beginnt der Fünfjahreszeitraum laut BMF-Schreiben erst mit Abschluss der Sanierung. Wer ein lange gehaltenes Objekt grundlegend modernisiert und dann verkauft, bekommt dadurch also ein neues Zählobjekt.

Wenn schon weniger Objekte reichen

Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz. Das Finanzamt kann auch bei einem bis drei Verkäufen Gewerblichkeit annehmen, wenn die Umstände klar auf Handel hindeuten. Das BMF-Schreiben nennt unter anderem eine nur kurzfristige Finanzierung, die Beauftragung eines Maklers schon während der Bauphase, Vorverträge vor Fertigstellung und einen Baubeginn direkt nach dem Kauf mit Verkauf direkt nach Abschluss der Arbeiten. Wer hauptberuflich in der Baubranche tätig ist, wird ebenfalls kritischer geprüft.

Was nicht mitgezählt wird

• Objekte, die du mindestens zehn Jahre vermietet hast, bevor du sie verkaufst.
• Die selbst bewohnte Wohnung oder das eigene Haus, in der Regel bei mindestens fünf Jahren Eigennutzung.
• Geerbte Immobilien, solange du sie nicht vor dem Verkauf umfangreich modernisierst.
• Verkäufe an Angehörige, bei denen der Preis die eigenen Kosten nicht übersteigt.

Ehepaare haben jeweils eine eigene Zählung, solange sie die Objekte nicht gemeinsam in einer GbR halten. Beteiligst du dich an einer Grundstücksgesellschaft mit mindestens 10 %, werden deren Verkäufe anteilig bei dir mitgezählt. Eine ausführliche Erklärung der Zählregeln findest du auch im Artikel zur 3-Objekt-Grenze beim Flipping.

Unterschätzt wird oft die Informationslage beim Finanzamt. Notarinnen und Notare zeigen jeden Grundstückskaufvertrag nach § 18 GrEStG der Finanzverwaltung an. Wer vier Wohnungen in drei Jahren kauft und verkauft, fällt auf, auch ohne Betriebsprüfung.

Aus unseren Projekten: Ein Investor hatte drei sanierte Eigentumswohnungen in einer schwäbischen Kreisstadt privat verkauft und die Gewinne über § 23 EStG erklärt. Als zweieinhalb Jahre nach dem ersten Verkauf die vierte Wohnung notariell verkauft wurde, stufte das Finanzamt alle vier Verkäufe als gewerblich ein, änderte die alten Bescheide und setzte für alle Jahre Gewerbesteuer fest. Zusätzlich musste der Gewinn nachträglich nach betrieblichen Regeln ermittelt werden, mit entsprechenden Kosten für die Steuerberatung.

Gewerbesteuer und die Anrechnung nach § 35 EStG

Bist du gewerblicher Grundstückshändler, gilt die Zehnjahresfrist für die Handelsobjekte nicht mehr. Die Wohnungen sind Umlaufvermögen, eine Abschreibung ist ausgeschlossen, und es fällt Gewerbesteuer an. Sie wird so berechnet:

1. Gewerbeertrag ermitteln, also im Wesentlichen den Gewinn, korrigiert um Hinzurechnungen nach § 8 GewStG. Dazu gehört ein Viertel der Zinsen, soweit alle Hinzurechnungen zusammen 200.000 Euro übersteigen.
2. Für Einzelunternehmen und Personengesellschaften den Freibetrag von 24.500 Euro abziehen (§ 11 GewStG).
3. Mit der Steuermesszahl von 3,5 % den Steuermessbetrag bilden.
4. Den Messbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multiplizieren. Der Hebesatz liegt mindestens bei 200 %, in vielen Städten bei 400 bis 490 %.

Die Gewerbesteuer ist bei der Gewinnermittlung keine Betriebsausgabe. Dafür ermäßigt sich nach § 35 EStG die Einkommensteuer um das Vierfache des Gewerbesteuer-Messbetrags, höchstens um die tatsächlich gezahlte Gewerbesteuer. Bei einem Hebesatz bis etwa 400 % gleicht die Anrechnung die Gewerbesteuer deshalb fast vollständig aus. Liegt der Hebesatz höher, bleibt ein Rest als echte Mehrbelastung.

Spürbare Mehrkosten entstehen vor allem durch die Pflichten, die mit dem Gewerbe einhergehen: Gewerbeanmeldung, Gewinnermittlung nach betrieblichen Regeln, ab bestimmten Umsatz- oder Gewinngrenzen Bilanzierung nach § 141 AO, Gewerbesteuererklärung und Vorauszahlungen. Für deine langfristig vermieteten Wohnungen kann zudem die Zugehörigkeit zum Handelsbetrieb geprüft werden, wenn sie ähnlich aussehen wie die gehandelten Objekte. Wer einen Bestand aufbaut, hält ihn deshalb oft getrennt vom Handel, etwa in einer eigenen Gesellschaft.

Rechenbeispiel: Ein Flip, drei Steuerwege

Ein Beispiel aus der Praxis: eine 72-m²-Wohnung in einer bayerischen Stadt, gekauft für 210.000 Euro und nach sieben Monaten verkauft. Beim Kauf fallen in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer an, dazu rund 2 % für Notar und Grundbuch. Die Gemeinde hat einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 420 %. Wer flippt, hat ein Gehalt, das bereits über 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen liegt, der Gewinn wird also mit dem Grenzsteuersatz von 42 % besteuert.

Position	Betrag
Verkaufspreis	315.000 Euro
Kaufpreis	210.000 Euro
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch	11.550 Euro
Sanierung brutto	38.000 Euro
Zinsen und Hausgeld in der Haltezeit	6.500 Euro
Verkaufskosten	4.000 Euro
Gewinn vor Steuern	44.950 Euro

Daraus ergeben sich folgende Steuern, jeweils ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer beim Einkommensteuer-Teil:

Variante	Rechnung	Steuer
Privat nach § 23 EStG	44.950 Euro x 42 %	18.879 Euro
Gewerblich als Einzelunternehmen	Messbetrag (44.900 Euro abzüglich 24.500 Euro) x 3,5 % = 714 Euro; Gewerbesteuer 714 Euro x 420 % = 2.999 Euro; Einkommensteuer 18.879 Euro abzüglich Anrechnung 4 x 714 Euro = 16.023 Euro	19.022 Euro
GmbH, Gewinn bleibt in der Gesellschaft	Körperschaftsteuer 15 % = 6.743 Euro, Solidaritätszuschlag 371 Euro, Gewerbesteuer 44.900 Euro x 3,5 % x 420 % = 6.600 Euro	13.714 Euro

Zwischen privatem und gewerblichem Verkauf liegen in diesem Beispiel nur rund 140 Euro Steuern. Die GmbH zahlt zunächst knapp 5.200 Euro weniger. Lässt du dir den verbleibenden Gewinn von gut 31.200 Euro aber privat ausschütten, kommen 26,375 % Abgeltungsteuer mit Solidaritätszuschlag dazu, und die Gesamtbelastung steigt auf rund 21.950 Euro. Der Vorteil der GmbH zeigt sich also erst, wenn der Gewinn in der Gesellschaft bleibt und in das nächste Objekt fließt. Wann sich die Gesellschaft lohnt und warum die erweiterte Gewerbesteuerkürzung beim Handel nicht hilft, erklären wir im Beitrag zur Immobilien-GmbH für Flips.

Die Kaufnebenkosten in der Tabelle hängen stark vom Bundesland ab. Wie viel die Grunderwerbsteuer je Bundesland von deiner Marge abzieht, haben wir separat aufgeschlüsselt. Auch die Haltekosten während der Sanierung fallen je nach Finanzierung sehr unterschiedlich aus. Viele Flips laufen über ein variables Darlehen ohne Tilgung, damit beim Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt; die Zinsen sind dann der größte Posten der Haltezeit. Wer alle Varianten vor dem Kauf durchspielen will, kann Kalkulation, Rendite und Steuereffekte in Leverage Immo mit eigenen Zahlen rechnen und das Ergebnis als PDF für die Bank exportieren.

Umsatzsteuer: meist kein Thema, aber ein Kostenfaktor

Der Verkauf einer Wohnung ist nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei, weil er unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Das hat eine Kehrseite: Wer steuerfrei verkauft, kann die Umsatzsteuer aus den Handwerkerrechnungen nicht als Vorsteuer abziehen. Die Sanierung kostet dich deshalb den Bruttobetrag, auch als gewerblicher Händler oder GmbH. Nur bei Gewerbeobjekten, die du an Unternehmer verkaufst, lässt sich auf die Steuerfreiheit verzichten. Die Einzelheiten stehen im Artikel Umsatzsteuer im Immobilienhandel.

Österreich: ImmoESt ohne Spekulationsfrist

Österreich hat die frühere Spekulationsfrist 2012 abgeschafft. Seitdem ist jeder Gewinn aus einem privaten Grundstücksverkauf steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Der besondere Steuersatz der Immobilienertragsteuer beträgt nach § 30a EStG 1988 einheitlich 30 % des Veräußerungsgewinns. Die Notarin oder der Notar berechnet und entrichtet die Steuer in der Regel direkt bei der Abwicklung.

Steuerfrei bleibt der Verkauf des Hauptwohnsitzes nach § 30 Abs. 2 EStG 1988: entweder wenn du die Immobilie ab dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hast, oder wenn das in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend der Fall war. In beiden Fällen musst du den Hauptwohnsitz aufgeben. Für Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden, gibt es pauschale Regeln mit einer effektiven Belastung von 4,2 % des Verkaufserlöses.

Für Flips ist der zweite Punkt wichtiger: Gewerblicher Grundstückshandel und Grundstücke im Umlaufvermögen sind vom 30-%-Satz ausgenommen. Wer in Österreich gewerblich handelt, zahlt den normalen progressiven Einkommensteuertarif bis 55 %. Eine feste Objektzahl wie in Deutschland gibt es dafür nicht; die Finanzverwaltung würdigt Zahl der Verkäufe, Haltedauer, Finanzierung und Planmäßigkeit im Gesamtbild. Eine österreichische GmbH zahlt 23 % Körperschaftsteuer.

Schweiz: Grundstückgewinnsteuer je Kanton

In der Schweiz besteuern die Kantone Gewinne aus Grundstücksverkäufen mit der Grundstückgewinnsteuer nach Art. 12 des Steuerharmonisierungsgesetzes. Der Bund erhebt auf private Grundstückgewinne keine Steuer. Art. 12 Abs. 5 StHG verlangt, dass kurzfristig erzielte Gewinne stärker belastet werden. Die Kantone setzen das mit Zuschlägen bei kurzer Besitzdauer um, typischerweise bei Verkäufen innerhalb der ersten ein bis fünf Jahre. Für einen Flip mit wenigen Monaten Haltedauer greift damit fast immer der höchste Zuschlag.

Wie gewerbsmäßiger Liegenschaftenhandel besteuert wird, hängt vom System des Kantons ab. Neun Kantone arbeiten monistisch (unter anderem Zürich, Bern, Basel-Stadt und Tessin) und erfassen alle Grundstückgewinne mit der Grundstückgewinnsteuer, auch die aus dem Geschäftsvermögen. Die übrigen Kantone arbeiten dualistisch: Dort unterliegen Gewinne von gewerbsmäßigen Händlerinnen und Händlern der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer. Auf Bundesebene ist ein gewerbsmäßiger Handel mit der direkten Bundessteuer zu versteuern, und für Selbständigerwerbende kommen AHV-Beiträge dazu. Die Sätze schwanken je nach Kanton und Gemeinde erheblich, deshalb solltest du vor dem ersten Kauf mit einer Steuerfachperson aus dem jeweiligen Kanton rechnen.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Lege eine Liste aller Grundstücksverkäufe der letzten fünf Jahre an, deine eigenen und die deiner Beteiligungen ab 10 %. So siehst du, wie viele Zählobjekte schon verbraucht sind.
2. Entscheide vor dem ersten Kaufvertrag, ob du privat, als Einzelunternehmen oder über eine Gesellschaft kaufst. Ein späterer Wechsel kostet Grunderwerbsteuer und Notarkosten.
3. Rechne jeden Deal mit Steuern, Haltekosten und Bruttosanierung. Die Rückwärtsrechnung für den maximalen Kaufpreis sollte die Steuer bereits enthalten.
4. Bewahre alle Rechnungen, Kontoauszüge und Verträge pro Objekt getrennt auf. Bei einer Einstufung als Gewerbe muss der Gewinn rückwirkend sauber belegt werden.
5. Hole dir vor dem dritten Verkauf eine Einschätzung von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, die oder der selbst Erfahrung mit Grundstückshandel hat.