Badsanierung beim Flip: Kosten und Ausstattung nach Zielgruppe

Ein komplett neues Bad mit 5 bis 7 m² kostet beim Flip mit Stand Herbst 2026 etwa 9.000 bis 13.000 Euro in einfacher Ausstattung, 14.000 bis 20.000 Euro im mittleren Standard und 22.000 bis 35.000 Euro in gehobener Ausführung. Welches Niveau sich rechnet, entscheidet die Käufergruppe: Kapitalanleger zahlen für Design kaum Aufschlag, Selbstnutzende in guten Lagen dagegen deutlich.

Kosten nach Ausstattungsniveau

Die Werte gelten für den Komplettumbau inklusive Rückbau, neuer Leitungen, Abdichtung, Fliesen, Sanitärobjekten und Elektro. Sie stammen aus unseren laufenden Projekten und sind Bruttowerte.

Kleine Bäder sind pro m² teurer, weil Installation, Elektro und Sanitärobjekte unabhängig von der Fläche anfallen. Ein 3,5-m²-Duschbad kostet deshalb selten unter 8.000 Euro.

Welche Ausstattung zu welcher Zielgruppe passt

Vor der Planung legen wir fest, wer die Wohnung kaufen soll. Das Bad richtet sich danach, nicht nach dem eigenen Geschmack.

• Kapitalanleger: strapazierfähige, helle Fliesen, Duschwanne statt Rinne, Markenarmatur der Einstiegsklasse. Einfaches bis mittleres Niveau genügt, weil die Miete nur wenig von der Badausstattung abhängt.
• Singles und Paare in Ein- und Zweizimmerwohnungen: bodengleiche Dusche, großformatige Fliesen, gutes Licht. Eine Badewanne ist hier verzichtbar.
• Familien: Wanne bleibt wichtig, ideal ist eine Kombination aus Wanne und separater Dusche oder ein zusätzliches Gäste-WC. Stauraum zählt mehr als Designdetails.
• Gehobene Selbstnutzende: Unterputzarmaturen, Nischen, indirektes Licht, Handtuchheizkörper. Lohnt sich in der Regel erst ab Quadratmeterpreisen über 5.000 Euro.

Den Hotelbad-Look bekommst du oft ohne gehobenes Budget, wenn Format, Licht und Duschabtrennung stimmen. In diesem Video zeigen wir, wie sich ein Luxusbad für 3.000 Euro pro m² günstig nachbauen lässt.

Woraus sich der Preis eines mittleren Bads zusammensetzt

Ein Beispiel für ein 6-m²-Bad im mittleren Standard. Sanitär- und Elektrobetriebe rechnen 2026 in vielen Regionen mit 60 bis 85 Euro netto pro Stunde, Fliesenleger oft nach Quadratmeter.

Die Preise für Heizungs- und Wasserinstallationen lagen laut Statistischem Bundesamt im Mai 2026 um 5,0 % über dem Vorjahr, Elektroarbeiten um 6,4 % (Destatis, Baupreise Mai 2026). Angebote aus dem Vorjahr setzt du entsprechend höher an.

Zwei Posten fehlen in vielen Erstkalkulationen. Hat das Bad kein Fenster, brauchst du einen Abluftventilator mit Nachlauf, inklusive Anschluss etwa 250 bis 450 Euro. Liegen unter den alten Fliesen Gussrohre oder verzinkte Stahlleitungen, steigt der Sanitärposten um 800 bis 1.500 Euro, weil die Anbindung an den Strang aufwendiger wird. Wir planen deshalb bei jedem Bad aus der Zeit vor 1980 eine Reserve von 10 bis 15 % ein und geben sie erst frei, wenn die Wände offen sind.

Die richtige Reihenfolge der Gewerke

Ein Bad dauert bei sauberer Koordination drei bis vier Wochen. Die meisten Verzögerungen entstehen, wenn Gewerke aufeinander warten oder Trocknungszeiten nicht eingeplant sind.

1. Rückbau bis auf Rohwand und Rohboden, Prüfung der Strangleitungen.
2. Rohinstallation Sanitär und Elektro, danach Druckprüfung der Wasserleitungen.
3. Vorwandelemente setzen und beplanken, Nischen ausbilden.
4. Gefälleestrich für die bodengleiche Dusche, Trocknung je nach Material zwei bis sieben Tage.
5. Abdichtung nach DIN 18534 mit Dichtbändern an allen Ecken und Durchdringungen, Fotos für die Dokumentation.
6. Fliesen an Wand und Boden, anschließend Fugen.
7. Maler an der Decke.
8. Feinmontage Sanitär: WC, Waschtisch, Armaturen, Rinne.
9. Feinmontage Elektro, Spiegel, Duschabtrennung, Silikonfugen zuletzt.

In Eigentumswohnungen gehören die Steigleitungen meist zum Gemeinschaftseigentum. Ob du sie tauschen darfst oder die Gemeinschaft zustimmen muss, steht in der Teilungserklärung, mehr dazu im Beitrag zu Teilungserklärung, Protokollen und Rücklage. Jede zusätzliche Woche Bauzeit kostet Zinsen und Hausgeld, wie viel genau, zeigt der Artikel zu den Haltekosten in der Sanierungsphase.

Ein Beispiel aus der Praxis: Duschbad in Kassel

Eine 64-m²-Zweizimmerwohnung in Kassel, Baujahr 1968, Bad mit 5,2 m², Wanne, beigefarbene Fliesen bis Türhöhe. Zielgruppe: Paare und Singles, Kaufpreisniveau saniert rund 3.100 Euro pro m². Wir haben die Wanne durch eine bodengleiche Dusche mit 120 cm Rinne ersetzt, Fliesen im Format 60 x 120 in Hellgrau verlegt und ein Wand-WC mit Vorwand eingebaut.

• Kosten Bad: 13.400 Euro inklusive Leitungen bis zum Strang
• Bauzeit: 19 Arbeitstage
• Bewusst weggelassen: Unterputzarmatur (Aufpreis rund 900 Euro), Handtuchheizkörper (rund 600 Euro)

Bei den Besichtigungen war das Bad der Raum, nach dem am häufigsten gefragt wurde. Die Wohnung ging nach fünf Wochen zum Angebotspreis weg. Eine gehobene Ausführung für weitere 8.000 Euro hätte in dieser Preisklasse keinen höheren Verkaufspreis gebracht.

Wo du sparen kannst und wo nicht

Sparen lässt sich bei Material, das Käuferinnen und Käufer nicht anfassen: Fliesen aus dem Großhandel oder einer Einkaufsgemeinschaft für 20 bis 35 Euro pro m² sehen im Großformat hochwertig aus. Duschabtrennungen sind online oft für 250 bis 400 Euro zu bekommen, beim Badausstatter für das Doppelte. Spiegel mit integrierter LED kosten 80 bis 150 Euro.

Nicht sparen solltest du bei Abdichtung, Leitungen und Armaturen. Wasserschäden sind der häufigste Gewährleistungsfall nach einem Verkauf, und viele Sanitärbetriebe montieren keine No-Name-Armaturen, weil sie dafür nicht haften wollen. Ob sich ein höheres Niveau lohnt, entscheidest du am besten mit dem Verfahren aus dem Artikel Sanierung mit Wertsteigerung.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Lege die Zielgruppe fest und wähle danach das Ausstattungsniveau.
2. Prüfe bei der Besichtigung, ob Strangleitungen erneuert werden müssen und wer dafür zuständig ist.
3. Hole drei Angebote mit Einheitspreisen pro Position ein und schlage auf Vorjahrespreise 5 bis 7 % auf.
4. Plane die Gewerke mit Trocknungszeiten in einem Bauzeitenplan, bevor der Rückbau startet.
5. Rechne das Bad in die Gesamtkalkulation ein, zum Beispiel mit dem kostenlosen Fix-and-Flip-Rechner von Leverage, damit du siehst, wie viel Spielraum der Kaufpreis dafür lässt.