Sanierte Immobilie verkaufen: Preis finden, vermarkten, Nebenkosten

Den Preis für eine sanierte Immobilie findest du über drei Quellen: aktuelle Angebote vergleichbarer Objekte auf den Portalen, tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus dem Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses und, bei Häusern, den Bodenrichtwert als Untergrenze für das Grundstück. Als Verkäuferin oder Verkäufer zahlst du in der Regel nur die Maklerprovision, die Löschung deiner Grundschuld und die Vermarktungskosten, zusammen meist 3 bis 5 % des Kaufpreises. Vom Notartermin bis zum Geldeingang vergehen bei Eigentumswohnungen typischerweise vier bis acht Wochen.

Den Angebotspreis aus drei Datenquellen herleiten

Ein einzelner Blick auf ein Portal reicht nicht. Angebotspreise zeigen, was andere sich wünschen, und liegen in den meisten Märkten 5 bis 10 % über dem, was am Ende notariell beurkundet wird. Wir kombinieren deshalb drei Datenquellen und setzen den Preis erst fest, wenn sie ein schlüssiges Bild ergeben.

Vergleichsangebote auf den Portalen

Suche Objekte, die in Lage, Baujahr, Größe, Etage und Zustand ähnlich sind. Für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m² sind das Angebote zwischen 65 und 85 m² im selben Stadtteil, möglichst ebenfalls saniert oder neuwertig. Notiere den Quadratmeterpreis und die Standzeit. Ein Objekt, das seit vier Monaten online ist, zeigt dir eher eine Obergrenze als einen Marktpreis. Hilfreich ist ein Abgleich über mehrere Wochen: Verschwindet ein Inserat nach kurzer Zeit, war der Preis vermutlich passend.

Gutachterausschuss und Grundstücksmarktbericht

Jeder Notar meldet beurkundete Kaufverträge an den Gutachterausschuss des Kreises oder der Stadt. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung nach § 195 Baugesetzbuch. Die Ausschüsse veröffentlichen jährlich einen Grundstücksmarktbericht mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen und Häuser, oft gegliedert nach Baujahr, Lage und Wiederverkauf oder Erstverkauf. In mehreren Bundesländern gibt es zusätzlich Immobilienrichtwerte, die du kostenlos online abfragen kannst. Die Berichte selbst kosten je nach Kreis zwischen 0 und rund 50 Euro.

Der Haken: Die Werte sind Durchschnitte und meist ein Jahr alt. Eine frisch sanierte Wohnung liegt fast immer über dem Mittelwert ihrer Baujahresklasse. Wir nutzen den Bericht deshalb als Anker und setzen für eine vollständige Sanierung einen Zuschlag von 15 bis 30 % auf den Wert für Bestandswohnungen gleichen Baujahrs an.

Bodenrichtwert als Plausibilitätsprüfung bei Häusern

Bei Einfamilien- und Reihenhäusern hilft der Bodenrichtwert, eine Untergrenze zu ziehen. Er beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des unbebauten Bodens je m² und wird nach § 196 Baugesetzbuch von den Gutachterausschüssen ermittelt. Abfragen kannst du ihn über BORIS-D, das gemeinsame Bodenrichtwertportal der Länder. Ein Reihenhaus auf 280 m² Grund bei einem Richtwert von 520 Euro pro m² hat allein 145.600 Euro Bodenwert. Was die Zone, die Geschossflächenzahl und der Stichtag bedeuten, erklärt der Artikel Bodenrichtwert: Ermittlung, BORIS-Portale und Kaufpreisaufteilung auf flipperimmo.com.

Eine schnelle dritte Meinung liefern Bewertungstools mit Transaktionsdaten. In Leverage läuft die KI-Bewertung mit Daten von PriceHubble, sodass du den eigenen Ansatz gegen eine datenbasierte Spanne prüfen kannst, bevor das Inserat online geht.

Preisstrategie: Verhandlungsspielraum und Preisanpassung

Wir setzen den Angebotspreis 3 bis 5 % über dem Betrag an, den wir mindestens erreichen wollen. Dieser Puffer deckt die übliche Verhandlung ab. Ein höherer Aufschlag kostet in der Regel mehr, als er bringt: Interessenten filtern auf den Portalen nach Preisgrenzen wie 300.000 oder 350.000 Euro, und ein Inserat bei 352.000 Euro taucht für einen großen Teil der passenden Käuferschaft gar nicht auf.

Für die ersten Wochen gilt bei uns ein fester Ablauf:

• Woche 1 bis 2: Anfragen zählen, Besichtigungen bündeln, Rückmeldungen zum Preis notieren.
• Woche 3 bis 4: Gibt es Besichtigungen, aber keine Angebote, liegt das Problem meist im Preis oder in einem Detail des Objekts, das du im Exposé nicht erklärt hast.
• Ab Woche 6: Ohne ernsthaftes Angebot senken wir einmal deutlich, etwa um 4 bis 6 %, statt in mehreren kleinen Schritten. Kleine Senkungen signalisieren Unsicherheit und verlängern die Standzeit.

Bei sehr gefragten Objekten mit vielen Anfragen in den ersten Tagen kann ein strukturiertes Angebotsverfahren sinnvoll sein: gemeinsame Besichtigungstermine, schriftliche Angebote bis zu einem Stichtag, danach Entscheidung. Mehr dazu, wie du Exposé, Preis und Besichtigungen auf eine kurze Vermarktungszeit ausrichtest, steht im Beitrag Vermarktungsdauer verkürzen.

Vermarktung: Exposé, Pflichtangaben und Besichtigung

Bei einer sanierten Immobilie verkauft das Exposé die Arbeit, die hinter den Wänden steckt. Liste jede Maßnahme mit Jahr auf: Elektrik 2026 komplett neu inklusive Unterverteilung, Bad 2026 mit neuen Leitungen bis zum Strang, Boden, Türen, Küche. Rechnungen und Fotos aus der Bauphase gehören in einen Ordner, den du ernsthaften Interessenten und deren Bank zur Verfügung stellst.

Für das Inserat gelten die Pflichtangaben aus § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz, bis 2026 Gebäudeenergiegesetz genannt. Liegt ein Energieausweis vor, musst du unter anderem die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder Verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse angeben. Die vollständige Liste findest du im GModG-Infoportal des Bundes. Spätestens bei der Besichtigung legst du den Ausweis vor, nach dem Kaufvertrag übergibst du ihn.

Zur Besichtigung selbst ein paar Erfahrungswerte:

• Professionelle Fotos mit Weitwinkel und Tageslicht, dazu ein maßstäblicher Grundriss. Kosten: 300 bis 700 Euro.
• Teilmöbliertes Home-Staging im Wohnbereich und Schlafzimmer, 1.200 bis 2.500 Euro für die Vermarktungszeit.
• Besichtigungen an zwei festen Zeitfenstern pro Woche statt Einzelterminen, damit Interessenten sehen, dass andere ebenfalls Interesse haben.
• Finanzierungsbestätigung der Bank vor der Reservierung anfordern.

Wie wir Besichtigungen beim Selbstverkauf vorbereiten und führen, zeigen wir in diesem Video mit unseren Tipps für Besichtigungen beim privaten Wohnungsverkauf.

Makler oder Eigenvermarktung: was die Provision kostet

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt seit Dezember 2020 die Teilung der Maklerkosten. Beauftragen Käufer- und Verkäuferseite denselben Makler, darf er sich nach § 656c BGB von beiden nur in gleicher Höhe bezahlen lassen. Beauftragst du den Makler allein, kannst du nach § 656d BGB höchstens die Hälfte der Provision auf die Käuferseite übertragen, und deren Anteil wird erst fällig, wenn du deinen Teil nachweislich gezahlt hast. Regional üblich sind insgesamt 5,95 bis 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, also 2,975 bis 3,57 % je Seite.

Der Bundesgerichtshof hat im Juli 2026 klargestellt (Az. I ZR 111/25), dass es für die Einordnung als Einfamilienhaus auf den Zeitpunkt des Maklervertrags ankommt. Ein Zweifamilienhaus, das jemand später als Einfamilienhaus nutzen will, fällt nicht automatisch unter die Teilung. Wer Mehrfamilien- oder Zweifamilienhäuser verkauft, sollte die Provisionsvereinbarung deshalb genau formulieren lassen.

Ob sich ein Makler lohnt, hängt von Reichweite, eigener Zeit und Käufernetzwerk ab. Bei einem Verkaufspreis von 330.000 Euro geht es um rund 11.800 Euro auf deiner Seite. In stark nachgefragten Lagen verkaufen wir häufig selbst, in neuen Regionen ohne eigene Kontakte arbeiten wir mit lokalen Maklerbüros, die selbst Verkäufe im Viertel nachweisen können.

Verkaufsnebenkosten: ein Rechenbeispiel

Ein Beispiel aus der Praxis: eine sanierte 78-m²-Wohnung in Nürnberg, Verkauf über einen Makler mit hälftiger Provision, finanziert über ein variables Darlehen ohne Tilgung mit einer Grundschuld über 260.000 Euro. Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag und Grundbuchumschreibung zahlt die Käuferseite, deren Posten zeigt der Artikel zu den Kaufnebenkosten mit Rechenbeispiel.

Ohne Makler sinkt der Anteil in diesem Fall auf rund 1,7 %. Die Vorfälligkeitsentschädigung steht bei null, weil das Darlehen variabel verzinst ist und jederzeit abgelöst werden kann. Mit einer zehnjährigen Zinsbindung wären bei diesem Volumen schnell mehrere Tausend Euro fällig geworden. Warum wir Flips deshalb fast immer variabel und ohne Tilgung finanzieren, beschreibt der Beitrag zum Darlehen ohne Tilgung.

Notartermin und Ablauf bis zum Zahlungseingang

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Der Notar ist neutral und sorgt dafür, dass die Käuferseite erst zahlt, wenn ihr Eigentumserwerb gesichert ist, und du dein Eigentum erst verlierst, wenn das Geld da ist. Die Bundesnotarkammer beschreibt den Ablauf auf ihrer Verbraucherseite notar.de. In der Praxis sieht er so aus:

1. Einigung über den Preis und Reservierung, idealerweise mit schriftlicher Finanzierungsbestätigung der Käuferbank.
2. Du schickst dem Notariat Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis und Angaben zur abzulösenden Grundschuld. Der Entwurf kommt nach drei bis zehn Werktagen.
3. Verkaufst du als Unternehmen oder gewerblich an eine Privatperson, muss die Käuferseite den Entwurf üblicherweise 14 Tage vor der Beurkundung bekommen.
4. Beurkundung: Der Notar liest den Vertrag vor, beide Seiten unterschreiben.
5. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung, fordert bei deiner Bank die Löschungsbewilligung an und holt, falls in der Teilungserklärung vorgesehen, die Zustimmung der Hausverwaltung ein. Bei Häusern kommt die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht hinzu.
6. Liegen alle Voraussetzungen vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Die Käuferseite hat dann meist 10 bis 14 Tage Zeit zu zahlen.
7. Die Zahlung geht zuerst an deine Bank in Höhe der Restschuld, der Rest auf dein Konto. Mit Zahlungseingang gehen Besitz, Nutzen und Lasten über, und du übergibst die Schlüssel mit Protokoll und Zählerständen.

Zwischen Beurkundung und Geldeingang liegen bei Eigentumswohnungen meist vier bis acht Wochen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt später und betrifft dich als Verkäuferin oder Verkäufer kaum noch. Plane in dieser Zeit die Zinsen bis zum Tag der Ablösung mit ein.

Steuern auf den Verkaufsgewinn

Verkaufst du privat innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn nach § 23 Einkommensteuergesetz als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, es sei denn, du hast die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Ein Gesetzentwurf aus dem Bundestag vom Juni 2026 sieht vor, die Frist für nicht selbst genutzte Immobilien abzuschaffen (Bundestagsdrucksache 21/6637). Stand Oktober 2026 gilt die Zehnjahresfrist unverändert.

Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit kauft und verkauft, rutscht schnell in den gewerblichen Grundstückshandel mit Gewerbesteuer. Die Details zur Drei-Objekt-Grenze und zur Wahl der Rechtsform stehen im Beitrag zu den Steuern beim Fix and Flip. Für deinen konkreten Fall sprichst du vor dem Verkauf mit deiner Steuerberatung.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Lade den aktuellen Grundstücksmarktbericht deines Gutachterausschusses herunter und notiere den Durchschnittswert für Wiederverkäufe deiner Baujahresklasse.
2. Sammle mindestens acht Vergleichsangebote und verfolge sie drei Wochen lang.
3. Prüfe bei Häusern den Bodenrichtwert in BORIS-D und rechne den Bodenwert deines Grundstücks aus.
4. Lege einen Mindestpreis fest und setze das Inserat 3 bis 5 % darüber an, ohne eine gängige Filtergrenze zu überschreiten.
5. Bestelle den Energieausweis, bevor Fotos und Exposé fertig sind, damit die Pflichtangaben im ersten Inserat stimmen.
6. Kläre mit deiner Bank den Ablösebetrag und die Löschungsbewilligung, damit der Notar nicht warten muss.

Welche Maßnahmen den Verkaufspreis vorher am stärksten heben, steht im Artikel Sanierung mit Wertsteigerung.