Abschreibung beim Flip: Warum die AfA meist keine Rolle spielt

Beim klassischen Flip spielt die Abschreibung praktisch keine Rolle. Wer gewerblich mit Immobilien handelt, hält die Wohnungen im Umlaufvermögen, und Umlaufvermögen wird nicht planmäßig abgeschrieben. Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung mindern den Gewinn erst, wenn das Objekt verkauft ist. Beim privaten Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist taucht die AfA nur auf, wenn die Wohnung zwischendurch vermietet war, und dann wird sie beim Verkauf wieder hinzugerechnet.

Umlaufvermögen statt Anlagevermögen

Die AfA nach § 7 EStG ist für Wirtschaftsgüter gedacht, die dauerhaft genutzt werden und sich dabei abnutzen. Eine vermietete Wohnung im Bestand ist so ein Fall: Der Gebäudeanteil wird je nach Baujahr mit 2, 2,5 oder 3 % im Jahr abgeschrieben. Ein Flip-Objekt wird dagegen gekauft, um es nach wenigen Monaten zu verkaufen. Steuerlich ist es damit Ware, vergleichbar mit dem Lagerbestand eines Händlers.

Das gilt für alle, die den gewerblichen Grundstückshandel betreiben, egal ob als Einzelunternehmen, Personengesellschaft oder GmbH. Wann private Verkäufe in diesen Bereich rutschen, erklären wir im Leitartikel zu Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze und Gewerbesteuer. Für die Abschreibung folgt daraus:

• Es gibt keine jährliche Gebäude-AfA auf die Handelsobjekte.
• Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler werden als Anschaffungskosten des Objekts erfasst.
• Sanierungskosten erhöhen ebenfalls den Wert des Objekts in den Büchern und werden nicht sofort abgezogen.
• Alles zusammen wird im Jahr des Verkaufs dem Erlös gegenübergestellt.
• Laufende Kosten wie Zinsen, Hausgeld oder Versicherungen sind dagegen sofort Betriebsausgaben.

Wer seinen Gewinn per Einnahmenüberschussrechnung ermittelt, findet die Regel ausdrücklich in § 4 Abs. 3 Satz 4 EStG: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für Grund und Boden sowie Gebäude des Umlaufvermögens zählen erst dann als Betriebsausgabe, wenn der Verkaufserlös zufließt. Bilanzierende Unternehmen kommen über den Wareneinsatz zum gleichen Ergebnis.

Was das für die Gewinnrechnung eines Flips bedeutet

Für die Kalkulation ist das eher eine Vereinfachung. Der steuerliche Gewinn eines Flips entspricht weitgehend dem wirtschaftlichen Gewinn: Verkaufspreis minus aller Kosten. Ein Abschreibungsvorteil, wie ihn Vermieter über Jahrzehnte nutzen, fällt weg. Umgekehrt gibt es auch keinen Nachteil, weil am Ende jeder Euro, den du in das Objekt gesteckt hast, den Gewinn mindert.

Ein Unterschied liegt im Zeitpunkt. Kaufst du im Oktober 2026 und verkaufst im März 2027, entsteht 2026 ein Verlust in Höhe der laufenden Kosten, etwa Zinsen und Hausgeld. Der eigentliche Gewinn fällt komplett 2027 an. Wer mehrere Objekte parallel bewegt, sollte das bei den Vorauszahlungen im Blick behalten, sonst kommen hohe Nachzahlungen in einem Jahr. Welche Posten in der Bauphase anfallen, zeigt unser Artikel zu den Haltekosten während der Sanierung.

Die Teilwertabschreibung als Ausnahme

Eine Form der Abschreibung gibt es auch im Umlaufvermögen. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG darf ein bilanzierendes Unternehmen ein Objekt mit dem niedrigeren Teilwert ansetzen, wenn der Wert voraussichtlich dauerhaft gesunken ist. Praktisch kommt das selten vor: Ein Wasserschaden oder ein vorübergehend schwacher Markt reichen dafür in der Regel nicht. Relevant wird es eher, wenn ein Objekt zum Bilanzstichtag nachweislich deutlich unter den Anschaffungskosten liegt, etwa nach einem Fehlkauf mit Altlasten. Das Finanzamt verlangt dafür belastbare Nachweise wie ein Gutachten.

Privater Flip: Wann die AfA trotzdem auftaucht

Wer als Privatperson eine Wohnung kauft, saniert und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, versteuert den Gewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft. Steht die Wohnung während der Sanierung leer und wird direkt verkauft, gibt es keine AfA, weil keine Vermietungseinkünfte vorliegen.

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung nach der Sanierung erst einmal vermietet wird, etwa weil der Markt stockt oder ein Verkauf an Kapitalanleger mit laufendem Mietvertrag geplant ist. Dann ziehst du während der Vermietung die AfA als Werbungskosten ab. Beim Verkauf schreibt § 23 Abs. 3 EStG vor, dass sich die Anschaffungskosten um die abgezogene AfA mindern. Der Spekulationsgewinn steigt also genau um diesen Betrag.

Rechenbeispiel: Zwei Jahre vermietet, dann verkauft

Ein Beispiel aus der Praxis: eine 71-m²-Wohnung in Regensburg, Baujahr 1974, privat gekauft für 220.000 Euro. Kaufnebenkosten 8 %, Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung 75 %, Sanierung 45.000 Euro netto. Nach der Sanierung ist die Wohnung zwei volle Jahre vermietet und wird dann für 330.000 Euro verkauft. Die Sanierungskosten liegen über der 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und erhöhen deshalb die Bemessungsgrundlage der AfA.

Posten	Betrag
Kaufpreis plus 8 % Nebenkosten	237.600 Euro
Davon Gebäudeanteil 75 %	178.200 Euro
Plus Sanierung (über 15 % von 178.200 Euro)	45.000 Euro
AfA-Bemessungsgrundlage	223.200 Euro
AfA 2 % pro Jahr	4.464 Euro
AfA für zwei Jahre Vermietung	8.928 Euro
Verkaufspreis minus 3.000 Euro Verkaufskosten	327.000 Euro
Anschaffungs- und Herstellungskosten gesamt	282.600 Euro
Gewinn ohne AfA-Korrektur	44.400 Euro
Steuerpflichtiger Gewinn mit Hinzurechnung der AfA	53.328 Euro

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % hat die AfA während der Vermietung rund 3.750 Euro Steuern gespart. Beim Verkauf kommen genau diese 3.750 Euro wieder obendrauf. Der Effekt ist ein Zinsvorteil über zwei Jahre, mehr nicht. Wie sich der Gewinn in anderen Konstellationen berechnet, zeigen wir mit drei Varianten im Artikel Spekulationssteuer berechnen.

Eine Ausnahme bildet die Vermietung über die Zehnjahresfrist hinaus. Dann ist der Verkauf privat steuerfrei, und die AfA der Vermietungsjahre bleibt ein echter Vorteil. Das ist aber eine Haltestrategie und kein Flip mehr.

Wenn du das Objekt doch behältst

Manchmal kippt die Entscheidung nach dem Umbau: Die Mietrendite überzeugt, der Verkaufspreis enttäuscht, und das Objekt wandert in den Bestand. Ab diesem Punkt wird die AfA zu einem der größten Hebel der Kalkulation. Die Abwägung selbst beschreiben wir im Artikel Flip oder halten. Für die Abschreibung zählen dann vor allem drei Stellschrauben:

1. Kaufpreisaufteilung: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Eine Aufteilung im notariellen Kaufvertrag, die zu den tatsächlichen Werten passt, wird vom Finanzamt meist akzeptiert. Mit dem Jahressteuergesetz 2026 ist ein neuer § 6f EStG geplant, der die Aufteilung erstmals gesetzlich regelt. Das Bundeskabinett hat den Entwurf im August 2026 beschlossen, verabschiedet war er im Oktober 2026 noch nicht.
2. 15-%-Grenze: Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, die netto 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, werden über die Nutzungsdauer verteilt statt sofort abgezogen.
3. Restnutzungsdauer: Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darf schneller abgeschrieben werden, wenn ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer belegt.

Die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG hilft beim typischen Flip-Objekt nicht. Sie gilt für Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde, oder bei Anschaffung im Jahr der Fertigstellung. Bestandswohnungen fallen nicht darunter. Für Baudenkmäler gibt es eigene Sonderabschreibungen, die wir im Artikel zum Flip mit Denkmalschutz einordnen. Eine Übersicht der regulären AfA-Sätze mit Rechenwegen findest du auf flipperimmo.com im Beitrag AfA bei Immobilien: Sätze, Berechnung und Restnutzungsdauer.

Was du jetzt konkret tun kannst

• Plane für einen Flip keine Steuerersparnis durch Abschreibung ein. Rechne mit dem vollen Gewinn vor Steuern und ziehe dann die Steuer ab, die zu deiner Struktur passt.
• Sammle alle Rechnungen pro Objekt getrennt. Im Handel werden sie zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, die erst beim Verkauf zählen.
• Wenn eine Zwischenvermietung im Raum steht, rechne den Verkauf mit der Hinzurechnung der AfA durch, bevor du dich festlegst.
• Lege beim Ankauf trotzdem eine plausible Kaufpreisaufteilung in den Vertrag. Sie kostet nichts und hilft, falls das Objekt später doch in den Bestand geht.
• Vergleiche beide Varianten, Verkauf und Halten, mit denselben Zahlen. In Leverage Immo lassen sich Cashflow, Rendite und Steuereffekte für beide Szenarien nebeneinanderstellen.

Ob deine Verkäufe privat oder gewerblich eingeordnet werden, hängt vom Einzelfall ab. Kläre das vor dem ersten Ankauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.