Denkmalgeschützte Immobilie flippen: Auflagen, Kosten, Käufer
Kurzantwort
Ein Denkmal-Flip ist möglich, kostet bei Einzeldenkmälern aber 30 bis 50 % mehr Sanierung und zwei bis vier Monate zusätzliche Haltezeit für die Erlaubnis der Denkmalbehörde. Die erhöhte Denkmal-Abschreibung nützt dir als Flipper kaum. Käuferinnen und Käufer profitieren davon nur, wenn sie vor Abschluss der Bauarbeiten kaufen.
Eine denkmalgeschützte Wohnung oder ein Denkmalhaus lässt sich flippen, die Rechnung sieht aber anders aus als bei einem normalen Altbau. Fast jede Veränderung an Fassade, Fenstern, Dach und oft auch an Treppenhaus, Türen oder Stuck braucht vorher eine Erlaubnis der Denkmalbehörde. Die Sanierung kostet bei Einzeldenkmälern in unseren Kalkulationen 30 bis 50 % mehr, die Genehmigung verlängert die Haltezeit um zwei bis vier Monate. Die erhöhte Denkmal-Abschreibung hilft dir als Flipper selbst kaum, und deiner Käuferseite nur, wenn sie vor Abschluss der Bauarbeiten kauft.
Zuerst klären, was genau geschützt ist
Denkmalschutz ist Landesrecht. Jedes der 16 Bundesländer hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz, die Eintragung steht in der Denkmalliste des Landes. Für deine Kalkulation ist die Art des Schutzes wichtiger als das Wort Denkmal im Exposé:
- Einzeldenkmal: Das Gebäude selbst ist geschützt. Häufig erfasst der Schutz auch Innenteile wie Treppenhaus, Kassettentüren, Dielenböden oder Stuckdecken.
- Ensemble oder Denkmalbereich: Geschützt ist das Erscheinungsbild einer Straße oder eines Platzes. Auflagen betreffen meist Fassade, Dach und Fenster zur Straße, im Inneren hast du mehr Freiheit.
- Umgebungsschutz: Das Haus steht neben einem Denkmal. Änderungen am Äußeren können erlaubnispflichtig sein, auch wenn das Gebäude selbst nicht eingetragen ist.
Frag vor dem Notartermin bei der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt oder des Landkreises nach dem Eintrag und nach den Bauteilen, die als wertgebend gelten. Bitte um ein kurzes Gespräch vor Ort und lass dir die Ergebnisse per E-Mail bestätigen. Diese Vorabstimmung ist kein Bescheid, gibt dir aber eine belastbare Grundlage für das Angebot.
Erlaubnis und Zeitplan
Für jede erlaubnispflichtige Maßnahme reichst du einen Antrag mit Fotos, Beschreibung, Materialangaben und oft Detailzeichnungen ein. Bei Fenstern verlangen viele Behörden Schnitte mit Profilen und Sprossenteilung. Je nach Land und Auslastung vergehen Wochen bis Monate bis zur Erlaubnis. Braucht die Maßnahme zusätzlich eine Baugenehmigung, etwa beim Dachausbau, laufen beide Verfahren parallel oder nacheinander.
Wer ohne Erlaubnis baut, riskiert ein Bußgeld und die Anordnung, den alten Zustand auf eigene Kosten wiederherzustellen. Für einen Flip bedeutet das: Die Planung beginnt vor der Übergabe. Rechne die Wartezeit in die Zinsen und das Hausgeld ein. Bei einer Wohnung für 205.000 Euro sind drei Monate zusätzlich schnell 3.600 Euro. Wie du diese Posten erfasst, zeigt der Beitrag zu den Haltekosten während der Sanierung.
Wo die Mehrkosten entstehen
Teurer werden vor allem Bauteile, die von außen sichtbar sind oder als historisch gelten. Einiges wird sogar günstiger, weil du aufarbeitest, statt zu ersetzen. Die Tabelle vergleicht eine 85-m²-Wohnung in einem Gründerzeithaus ohne Schutz mit derselben Wohnung in einem Einzeldenkmal:
| Posten | Altbau ohne Schutz | Einzeldenkmal |
|---|---|---|
| Fenster (6 Stück) | 5.400 € Kunststoff | 15.600 € Holz mit Sprossen |
| Innentüren (5 Stück) | 2.250 € neu | 3.500 € Kassettentüren aufgearbeitet |
| Boden | 4.700 € Parkett neu | 3.800 € Dielen geschliffen und geölt |
| Wände, Decken, Stuck | 3.400 € | 6.400 € inkl. Stuckrestaurierung |
| Elektrik | 9.000 € | 9.500 € mit schonender Leitungsführung |
| Bad | 14.000 € | 14.000 € |
| Planung, Antrag, Restaurator | 0 € | 2.500 € |
| Summe | 38.750 € | 55.300 € |
Der Aufschlag von rund 16.500 Euro oder 43 % kommt fast zur Hälfte aus den Fenstern. Bei einem Ensemble, bei dem nur die Straßenseite geschützt ist, liegt der Aufschlag oft bei 10 bis 20 %. Für die Standardposten ohne Denkmalbezug helfen dir die Werte aus dem Beitrag zu den Renovierungskosten pro m².
Wer ein saniertes Denkmal kauft
Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer zahlen für hohe Decken, Stuck und Dielen in guten Innenstadtlagen oft mehr als für einen Altbau ohne diese Merkmale. Sie sind die naheliegende Zielgruppe für einen klassischen Flip, bei dem du fertig saniert verkaufst.
Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger interessieren sich bei Denkmälern vor allem für die erhöhte Abschreibung. Nach § 7i EStG können bei vermieteten Baudenkmälern acht Jahre lang bis zu 9 % und vier weitere Jahre bis zu 7 % der begünstigten Sanierungskosten abgesetzt werden. Bei eigener Nutzung erlaubt § 10f EStG zehn Jahre lang bis zu 9 % als Sonderausgaben. Beides setzt eine Bescheinigung der Denkmalbehörde voraus, und die Maßnahmen müssen vorher mit ihr abgestimmt sein.
Der Haken für den Flip steht in § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG: Eine Erwerberin kann die erhöhte Abschreibung auf ihre Anschaffungskosten nur nutzen, soweit die Baumaßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Kauft jemand eine fertig sanierte Wohnung, steckt die Sanierung im Kaufpreis, und dieser Teil ist nicht begünstigt. Ein Steuerargument für Kapitalanleger hast du also nur, wenn du vor oder während der Sanierung verkaufst und die Arbeiten danach für die Käuferseite ausführst.
Damit wirst du zum Bauträger. Dafür brauchst du eine Erlaubnis nach § 34c GewO und musst die Ratenzahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung einhalten. Die Voraussetzungen beschreibt der Beitrag zur Gewerbeanmeldung im Immobilienhandel. Für die meisten Flipperinnen und Flipper ist dieser Weg zu aufwendig. Sie verkaufen fertig an Selbstnutzer oder vermietet an Anleger, die auf Lage und Miete achten. Worauf diese Gruppe schaut, steht im Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger.
Die Steuerseite für dich als Verkäufer
Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, ist der Gewinn privat nach § 23 EStG steuerpflichtig oder fällt bei mehr als drei Objekten in fünf Jahren unter den gewerblichen Grundstückshandel. Die Denkmal-Abschreibung wirkt über zwölf Jahre und passt deshalb zu einer Haltestrategie. Einzelheiten zu Prozentsätzen, begünstigten Kosten und einem Rechenbeispiel findest du im Beitrag zur Denkmal-AfA bei flipperimmo.com. Wie deine konkrete Struktur steuerlich zu behandeln ist, klärst du vor dem Kauf mit deiner Steuerberatung.
Aus unseren Projekten
Eine 85-m²-Wohnung im zweiten Obergeschoss eines eingetragenen Gründerzeithauses in Halle (Saale), Kaufpreis 205.000 Euro. Die Behörde verlangte zweiflügelige Holzfenster mit Sprossen im historischen Profil und erlaubte dafür Isolierglas. Die Kassettentüren und der Stuck im Wohnzimmer blieben erhalten, die Dielen wurden geschliffen. Die Erlaubnis kam nach neun Wochen, die Bauzeit betrug zwölf Wochen.
Die Zahlen: Kaufnebenkosten 14.350 Euro (Grunderwerbsteuer 5 %, Notar und Grundbuch 2 %), Sanierung 55.300 Euro, Haltekosten über neun Monate 10.800 Euro, Vermarktung 3.000 Euro. Verkauft wurde an ein Paar zur Selbstnutzung für 331.500 Euro, also 3.900 Euro pro m². Nach Abzug aller Kosten blieben 43.050 Euro vor Steuern. Die längere Haltezeit hat rund 3.600 Euro gekostet, der höhere Verkaufspreis im Vergleich zu sanierten Altbauwohnungen ohne Denkmalmerkmale in der Nachbarschaft brachte etwa 20.000 Euro mehr. Die Rechnung kannst du vorab mit eigenen Zahlen in Leverage Immo aufstellen und Haltedauer und Sanierungskosten variieren.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lass dir vor dem Angebot den Auszug aus der Denkmalliste geben und kläre, ob Einzeldenkmal, Ensemble oder Umgebungsschutz vorliegt.
- Vereinbare mit der unteren Denkmalschutzbehörde einen Ortstermin und frage nach Fenstern, Türen, Böden, Stuck und Dach.
- Kalkuliere die Sanierung mit Aufschlag für Fenster und Restaurierung und setze zwei bis vier Monate zusätzliche Haltezeit an.
- Lege vor dem Kauf fest, an wen du verkaufst: fertig an Selbstnutzer oder vor der Sanierung an Anleger mit Bauträgervertrag.
- Reiche den Antrag direkt nach der Beurkundung ein, damit die Erlaubnis zur Übergabe vorliegt.
Häufige Fragen
Braucht jede Sanierung eine Erlaubnis der Denkmalbehörde?
Für alle Maßnahmen, die geschützte Bauteile betreffen, ja. Bei Einzeldenkmälern gehören dazu oft auch Innenteile wie Treppenhaus, Türen, Stuck oder Dielen. Welche Teile geschützt sind, klärst du vor dem Kauf mit der unteren Denkmalschutzbehörde.
Wie viel teurer ist die Sanierung eines Denkmals?
Bei Einzeldenkmälern rechnen wir mit 30 bis 50 % Aufschlag gegenüber einem normalen Altbau, vor allem wegen der Holzfenster. Bei einem Ensemble, bei dem nur die Straßenseite geschützt ist, liegt der Aufschlag oft bei 10 bis 20 %. Aufgearbeitete Dielen und Türen können sogar günstiger sein als neue.
Kann der Käufer einer fertig sanierten Denkmalwohnung die Denkmal-AfA nutzen?
Für den Sanierungsanteil meist nicht. § 7i EStG begünstigt beim Erwerb nur Baumaßnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Bei einer fertig gekauften Wohnung steckt die Sanierung im Kaufpreis.
Was passiert, wenn ohne Erlaubnis saniert wird?
Die Behörde kann ein Bußgeld verhängen und verlangen, den alten Zustand auf eigene Kosten wiederherzustellen. Zusätzlich entfällt die Bescheinigung, die eine Käuferin für die Denkmal-AfA bräuchte. Für einen Flip mit engem Zeitplan ist das ein erhebliches Risiko.
Quellen und weiterführende Links
- § 7i EStG, Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen, Einkommensteuergesetz (Volltext über openlex.de)
- § 10f EStG, Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale, Einkommensteuergesetz (Volltext über openlex.de)