Immobilienhandel als Gewerbe anmelden: § 34c GewO, Kosten, Ablauf

Wer Immobilien kauft, saniert und mit Gewinn weiterverkauft, braucht in aller Regel keine Erlaubnis nach § 34c GewO. Diese Erlaubnis betrifft Maklerinnen und Makler, Darlehensvermittlung, Bauträger, Baubetreuung und die Verwaltung fremder Wohnimmobilien. Sobald dein Handel regelmäßig und mit Gewinnabsicht läuft, musst du aber eine einfache Gewerbeanzeige nach § 14 GewO beim Gewerbeamt abgeben. Das kostet je nach Gemeinde 15 bis 65 Euro und ist in vielen Städten online in einer halben Stunde erledigt.

Gewerbeanzeige und Erlaubnis sind zwei verschiedene Dinge

Viele, die mit dem ersten Flip starten, werfen zwei Vorgänge durcheinander. Die Gewerbeanzeige ist eine Meldung: Du teilst der Gemeinde mit, dass du einen Betrieb aufnimmst. Eine Prüfung deiner Person findet dabei nicht statt. Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist dagegen eine echte Genehmigung, die die IHK oder das Landratsamt erst nach Prüfung von Zuverlässigkeit und Vermögensverhältnissen erteilt.

§ 34c Abs. 1 GewO nennt abschließend, wer die Erlaubnis braucht:

• wer Verträge über Grundstücke, Wohnräume oder gewerbliche Räume vermittelt (Makler),
• wer Darlehensverträge vermittelt, soweit es keine Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 34i GewO sind,
• wer als Bauherr im eigenen Namen Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt und dafür Geld von Erwerberinnen und Erwerbern verwendet (Bauträger), oder wer als Baubetreuer fremde Bauvorhaben wirtschaftlich betreut,
• wer Wohnungseigentum oder Mietwohnungen für Dritte verwaltet.

Der klassische Flip taucht in dieser Liste nicht auf. Du kaufst ein Objekt, bezahlst die Sanierung mit eigenem Geld und Bankdarlehen und verkaufst danach die fertige Wohnung. Die IHK für München und Oberbayern stellt in ihrem Merkblatt ausdrücklich klar, dass für ein Bauobjekt, das mit eigenen Mitteln errichtet und anschließend veräußert wird, mangels Verwendung fremder Vermögenswerte keine Erlaubnispflicht besteht. Für die Sanierung eines Bestandsobjekts gilt dieselbe Logik.

Wann ein Flip doch erlaubnispflichtig wird

Die Grenze verläuft dort, wo Geld der Käuferseite in dein Projekt fließt, bevor die Arbeiten fertig sind. Typischer Fall: Du verkaufst eine Wohnung im Rohzustand mit der vertraglichen Pflicht, Bad, Böden und Elektrik noch zu erneuern, und lässt dir dafür Raten zahlen. Dann handelst du wie ein Bauträger. Du brauchst die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO und musst die Makler- und Bauträgerverordnung einhalten, also unter anderem Zahlungen nach Baufortschritt staffeln und eine Auflassungsvormerkung für die Käuferseite sichern lassen.

Zwei weitere Konstellationen kommen in der Praxis häufiger vor:

• Du vermittelst Objekte, die du selbst nicht kaufen willst, an Bekannte oder Investorinnen und Investoren und lässt dir dafür eine Provision zahlen. Das ist Maklertätigkeit.
• Du übernimmst nach dem Verkauf die WEG-Verwaltung oder die Mietverwaltung für die neuen Eigentümer. Dafür brauchst du die Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter, eine Berufshaftpflichtversicherung und 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Kalenderjahren.

Die Gebühren für die Erlaubnis legt jedes Bundesland selbst fest. Die IHK München verlangt für die Bauträgererlaubnis 335 Euro je Tätigkeit, die IHK Frankfurt nennt je nach Umfang 102 bis 2.040 Euro. Hinzu kommen Führungszeugnis, Auskunft aus dem Gewerbezentralregister, Bescheinigung in Steuersachen und Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis, jeweils nicht älter als drei Monate.

Ab wann du das Gewerbe anmelden musst

Die Anzeigepflicht nach § 14 GewO greift, sobald du einen selbständigen Betrieb beginnst. Beim Immobilienhandel hängt das an der Frage, ob dein Verhalten nach außen planmäßig und auf Wiederholung angelegt ist. Das Finanzamt prüft dieselbe Frage unter dem Stichwort gewerblicher Grundstückshandel und orientiert sich an der Drei-Objekt-Grenze aus dem BMF-Schreiben vom 26. März 2004. Wie die Zählung genau funktioniert, steht im Beitrag zu Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze und Gewerbesteuer.

Für die Anmeldung gilt eine einfache Daumenregel: Wenn du von Anfang an vorhast, mehrere Objekte zu kaufen und zu verkaufen, meldest du das Gewerbe vor dem ersten Notartermin an. Wer nur ein einzelnes Objekt flippen und danach abwarten will, kann auch privat bleiben. Was in diesem Fall gilt, erklärt der Artikel Fix and Flip als Privatperson. Wichtig dabei: Die Anmeldung macht dich nicht steuerlich gewerblich, und das Weglassen schützt dich nicht davor. Das Finanzamt bewertet allein die Tatsachen.

Ablauf der Anmeldung in fünf Schritten

1. Tätigkeit beschreiben. Eine bewährte Formulierung lautet "An- und Verkauf von Immobilien im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, Sanierung durch beauftragte Fachbetriebe, keine Tätigkeiten nach § 34c GewO". So ist für das Amt sofort erkennbar, dass keine Erlaubnis nötig ist.
2. Anzeige abgeben. Online über das Serviceportal deiner Stadt oder persönlich beim Gewerbeamt. Bei einer GbR meldet jede geschäftsführende Gesellschafterin und jeder geschäftsführende Gesellschafter einzeln an, eine GmbH erst nach Eintragung ins Handelsregister.
3. Fragebogen zur steuerlichen Erfassung. Das Gewerbeamt informiert das Finanzamt. Den Fragebogen reichst du innerhalb eines Monats elektronisch über ELSTER ein. Deine Gewinnschätzung dort bestimmt die Vorauszahlungen, deshalb lohnt eine realistische Zahl.
4. IHK-Mitgliedschaft. Sie entsteht automatisch. Der Beitrag richtet sich nach dem Gewerbeertrag, kleine Einzelunternehmen zahlen in den ersten Jahren oft wenig oder nichts.
5. Grundbuchfähigkeit klären. Wer zu zweit als GbR kaufen will, muss die Gesellschaft seit 2024 vorher ins Gesellschaftsregister eintragen lassen. Ohne diese Eintragung trägt das Grundbuchamt die GbR nicht als Eigentümerin ein.

Was die Anmeldung kostet: Rechenbeispiel

Die Gebühr am Gewerbeamt ist der kleinste Posten. Spürbar wird die Gewerbesteuer. Für Einzelunternehmen und Personengesellschaften gibt es nach § 11 GewStG einen Freibetrag von 24.500 Euro, die Steuermesszahl beträgt 3,5 %. Die Einkommensteuer ermäßigt sich nach § 35 EStG um das Vierfache des Messbetrags, höchstens um die tatsächlich gezahlte Gewerbesteuer.

Annahme: zwei Flips im Jahr, zusammen 60.000 Euro Gewinn, Einzelunternehmen, genug Einkommensteuer für die volle Anrechnung.

Posten	Hebesatz 400 %	Hebesatz 490 %
Gewinn aus zwei Flips	60.000 €	60.000 €
abzüglich Freibetrag	24.500 €	24.500 €
Gewerbeertrag	35.500 €	35.500 €
Messbetrag 3,5 %	1.242,50 €	1.242,50 €
Gewerbesteuer	4.970,00 €	6.088,25 €
Anrechnung auf Einkommensteuer (4-fach)	4.970,00 €	4.970,00 €
Verbleibende Mehrbelastung	0 €	1.118,25 €

Bis zu einem Hebesatz von 400 % gleicht § 35 EStG die Gewerbesteuer in diesem Beispiel vollständig aus. In Städten mit hohem Hebesatz bleibt ein Rest. Eine GmbH hat keinen Freibetrag und rechnet anders, siehe Steuerlast einer Immobilien-GmbH beim Flip. Dazu kommen einmalig 15 bis 65 Euro Anmeldegebühr und laufend die Kosten für Buchhaltung und Steuererklärungen, die bei zwei Objekten im Jahr meist zwischen 1.500 und 3.000 Euro liegen. Wenn du solche Werte direkt in die Objektkalkulation übernehmen willst, kannst du in Leverage Immo Steuereffekte für jedes Objekt mitrechnen lassen.

Aus unseren Projekten

Zwei Berufstätige aus dem Raum Augsburg wollten eine 64-m²-Wohnung gemeinsam kaufen und sanieren. Sie hatten im Internet gelesen, dass sie dafür eine Maklererlaubnis bräuchten, und schon Unterlagen bei der IHK angefordert. Tatsächlich reichten eine GbR mit Eintrag ins Gesellschaftsregister und zwei Gewerbeanzeigen. Die Notarkosten für den Registereintrag lagen bei knapp 400 Euro, die Gewerbeanzeigen bei je 40 Euro. Die Erlaubnis nach § 34c hätte Wochen gedauert und wäre für ihr Vorhaben nutzlos gewesen.

Wie die Rechtsform mit wachsender Stückzahl wechseln kann, beschreibt der Beitrag UG oder GmbH für Flips. In diesem Video zu Steuern beim Fix and Flip erklärt Johannes Schwärzler, warum er Einsteigerinnen und Einsteigern zum schlanken Start mit Gewerbeanmeldung rät, bevor sie eine GmbH gründen.

Was du jetzt konkret tun kannst

• Prüfe, ob du Geld von Käuferinnen oder Käufern vor Fertigstellung annehmen, Provisionen kassieren oder fremde Wohnungen verwalten willst. Nur dann brauchst du die Erlaubnis nach § 34c GewO.
• Formuliere die Tätigkeitsbeschreibung so, dass der Ausschluss von § 34c-Tätigkeiten erkennbar ist, und melde das Gewerbe vor dem ersten Kaufvertrag an.
• Rechne die Gewerbesteuer mit dem Hebesatz deiner Gemeinde durch und plane die Vorauszahlungen ein.
• Kläre in einem einmaligen Termin mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, welche Rechtsform zu deiner geplanten Stückzahl passt.