Kaufnebenkosten: Notar, Grundbuch, Makler mit Rechenbeispiel
Kurzantwort
Kaufnebenkosten bestehen aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 1,6 bis 1,8 %) und gegebenenfalls Maklerprovision (meist 3,57 %). Für eine Wohnung zu 240.000 Euro sind das mit Makler in Bayern rund 20.800 Euro, in Nordrhein-Westfalen rund 28.000 Euro. Banken finanzieren diesen Betrag in der Regel nicht, er kommt aus dem Eigenkapital.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung für 240.000 Euro zahlst du in Bayern mit Makler rund 20.800 Euro Kaufnebenkosten, in Nordrhein-Westfalen rund 28.000 Euro. Der Unterschied kommt fast vollständig aus der Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch machen zusammen etwa 1,6 % aus, die Maklerprovision auf Käuferseite meist 3,57 %.
Welche Posten zu den Kaufnebenkosten gehören
Drei Positionen tauchen bei fast jedem Kauf auf, weitere hängen von Finanzierung und Objekt ab:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland
- Notar und Grundbuchamt: Beurkundung, Vollzug, Vormerkung, Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls Grundschuld, zusammen meist 1,5 bis 2 %
- Maklerprovision: bei Wohnungen und Einfamilienhäusern meist 3,57 % inklusive Umsatzsteuer, sofern ein Makler beteiligt ist
- Finanzierung: Bearbeitungsgebühr der Bank, bei Flip-Darlehen häufig 1 % der Darlehenssumme
- Objektbezogenes: Gebühr für die Zustimmung der Hausverwaltung, Gutachten, Unterlagen
Banken finanzieren diesen Block in der Regel nicht. Er kommt aus deinem Eigenkapital, und genau deshalb gehört er in jede Kalkulation, bevor du ein Gebot abgibst. Wie die Nebenkosten in die Obergrenze für dein Angebot einfließen, zeigt die Rückwärtsrechnung zum maximalen Kaufpreis.
Grunderwerbsteuer: der größte Einzelposten
Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Bayern verlangt 3,5 %, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 %. Bremen hat zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 % erhöht. Maßgeblich ist der Satz am Ort des Grundstücks und der Tag der Beurkundung. Eine Übersicht aller Länder und den Effekt auf deine Marge findest du im Artikel zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
Was zur Bemessungsgrundlage zählt
Besteuert wird der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Mitverkauftes Inventar wie eine gebrauchte Einbauküche oder Möbel gehört nicht dazu. Laut Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen sollte der Vertrag die einzelnen Gegenstände mit ihrem Wert benennen. Der Wert muss realistisch sein, ein überhöhter Ansatz fällt bei der Prüfung auf.
Den anteiligen Betrag der Erhaltungsrücklage darfst du nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Steuern für Verträge seit dem 21. Mai 2021 nicht mehr von der Bemessungsgrundlage abziehen. Ältere Kalkulationsvorlagen enthalten diesen Abzug teilweise noch.
Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Der Notar meldet den Vertrag dem Finanzamt, einige Wochen später kommt der Steuerbescheid. Zu zahlen ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümerin oder Eigentümer einträgt.
Notar und Grundbuch: feste Gebühren nach GNotKG
Grundlage für Notariat und Grundbuchamt ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Die Gebühr richtet sich nach dem Geschäftswert, bei einem Kauf also nach dem Kaufpreis, bei der Grundschuld nach deren Betrag. Rabatte gibt es nicht, deshalb wählst du ein Notariat nach Tempo und Erreichbarkeit aus. Für einen Kaufpreis von 240.000 Euro mit einer Grundschuld über 200.000 Euro ergibt sich ungefähr:
| Position | Gebühr | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | 2,0 | 1.070 Euro |
| Vollzug des Vertrags | 0,5 | 268 Euro |
| Betreuung, etwa Fälligkeitsmitteilung | 0,5 | 268 Euro |
| Beurkundung der Grundschuld | 1,0 | 435 Euro |
| Auslagen und 19 % Umsatzsteuer | rund 530 Euro | |
| Notar gesamt | rund 2.570 Euro | |
| Grundbuch: Vormerkung, Umschreibung, Grundschuld, Löschung der Vormerkung | rund 1.260 Euro | |
| Notar und Grundbuch zusammen | rund 3.830 Euro (1,6 %) |
Je nach Vertrag kommen Gebühren für Vorkaufsrechtsanfragen, Genehmigungen oder die Löschung alter Rechte hinzu. In der Kalkulation arbeiten wir deshalb mit 1,6 bis 1,8 %. Den Ablauf vom Entwurf bis zur Umschreibung beschreibt der Artikel über Notarkosten und Fristen beim Immobilienkauf.
Maklerprovision und Teilungsprinzip
Seit Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Maklerkosten, wenn eine Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Der Bundestag hat damals festgelegt, dass Käuferinnen und Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision tragen. Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide denselben Satz, üblich sind 3,57 % inklusive Umsatzsteuer.
Für Flips ist eine Einschränkung wichtig: Kaufst du über eine GmbH oder als gewerbliche Händlerin oder gewerblicher Händler, greift der Verbraucherschutz in der Regel nicht. Dann ist die Provision frei verhandelbar und kann auch höher ausfallen. Kläre den Satz deshalb, bevor du den Maklervertrag in Textform bestätigst, und frage bei Exposés immer nach, ob eine Angabe netto oder brutto gemeint ist. 3 % netto entsprechen 3,57 % brutto.
Rechenbeispiel: dieselbe Wohnung in Bayern und Nordrhein-Westfalen
Eine 68-m²-Wohnung für 240.000 Euro, Makler beteiligt, Finanzierung mit einer Grundschuld über 200.000 Euro:
| Posten | Bayern | Nordrhein-Westfalen |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % = 8.400 Euro | 6,5 % = 15.600 Euro |
| Notar | 2.570 Euro | 2.570 Euro |
| Grundbuch | 1.260 Euro | 1.260 Euro |
| Maklerprovision 3,57 % | 8.568 Euro | 8.568 Euro |
| Summe Kaufnebenkosten | 20.798 Euro (8,67 %) | 27.998 Euro (11,67 %) |
| Bearbeitungsgebühr Bank 1 % auf 200.000 Euro | 2.000 Euro | 2.000 Euro |
| Eigenkapitalbedarf vor Sanierung | 62.798 Euro | 69.998 Euro |
Der Eigenkapitalbedarf umfasst hier die 40.000 Euro, die die Bank vom Kaufpreis nicht finanziert, plus Nebenkosten und Bankgebühr. Bei einem Flip mit 45.000 Euro geplantem Gewinn kostet allein der Standort in Nordrhein-Westfalen 7.200 Euro, also 16 % des Ertrags. Im Grunderwerbsteuer-Rechner unter den kostenlosen Immobilien-Tools von Leverage kannst du den Satz für jedes Bundesland direkt durchspielen.
Kosten, die in Standardrechnern fehlen
- Zustimmung der Verwaltung: Sieht die Teilungserklärung eine Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG vor, berechnen viele Verwaltungen dafür 150 bis 400 Euro, dazu kommt die Beglaubigung beim Notar.
- Unterlagen: Kopien von Teilungserklärung, Protokollen und Abrechnungen kosten bei manchen Verwaltungen eine Pauschale. Welche Dokumente du brauchst, steht im Artikel zur Prüfung von Teilungserklärung und Protokollen.
- Gutachten: Bei älteren Objekten lohnt eine Begehung mit Sachverständigen für Feuchte oder Schadstoffe, je nach Umfang 400 bis 1.200 Euro.
- Hausgeld ab Übergabe: Gehört streng genommen zu den Haltekosten, fällt aber ab dem ersten Tag an und belastet dieselbe Liquidität.
Ein Beispiel aus der Praxis
Bei einer 61-m²-Wohnung in Leipzig mit 168.000 Euro Kaufpreis lag die Grunderwerbsteuer bei 5,5 %, also 9.240 Euro. Die Bank stellte nur den Kaufpreis zur Verfügung. Der Steuerbescheid kam sechs Wochen nach dem Notartermin, mitten in der Bauphase, als gerade die Abschlagsrechnungen für Elektrik und Estrich fällig wurden. Weil die Steuer in der Liquiditätsplanung als eigener Termin stand, war das Geld auf dem Konto. Ohne diese Planung hätte die Umschreibung im Grundbuch gestockt.
Die gebrauchte Einbauküche wurde im Vertrag mit 3.000 Euro separat ausgewiesen. Das sparte 165 Euro Grunderwerbsteuer, eine kleine Summe, aber ohne Aufwand. Wie wir solche Positionen im Rechner anlegen, zeigen wir in diesem Video über unseren Excel-Rechner für Flip-Deals.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Prüfe für jedes Objekt den Grunderwerbsteuersatz am Standort, nicht an deinem Wohnort.
- Setze Notar und Grundbuch mit 1,6 bis 1,8 % an, bei Finanzierung eher am oberen Ende.
- Kläre vor dem ersten Kontakt mit dem Makler, ob das Teilungsprinzip für dich gilt und welcher Satz brutto anfällt.
- Lass Inventar mit realistischem Wert separat im Kaufvertrag aufführen.
- Plane die Zahlung der Grunderwerbsteuer etwa vier bis acht Wochen nach Beurkundung als festen Termin ein.
- Rechne die Nebenkosten in deine Obergrenze ein, bevor du ein Angebot schreibst, und lies zur Finanzierungsseite den Artikel zum Darlehen ohne Tilgung.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Prozent?
Ohne Makler liegen sie je nach Bundesland bei etwa 5 bis 8,5 % des Kaufpreises. Mit Makler kommen meist 3,57 % hinzu, sodass du bei rund 8,5 bis 12 % landest. Den größten Unterschied macht die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % etwa in Nordrhein-Westfalen.
Lassen sich Notarkosten verhandeln?
Nein. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das für jeden Geschäftswert eine feste Gebühr vorgibt, bundesweit einheitlich. Du kannst die Kosten nur über die Vertragsgestaltung beeinflussen, etwa durch eine Grundschuld in passender Höhe.
Spart eine separat ausgewiesene Einbauküche Grunderwerbsteuer?
Ja, mitverkauftes Inventar gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Der Wert muss im Vertrag mit den einzelnen Gegenständen benannt werden und realistisch sein. Bei einer gebrauchten Küche für 3.000 Euro sparst du je nach Bundesland 105 bis 195 Euro.
Gilt das Teilungsprinzip bei der Maklerprovision auch für Flipper?
Das Teilungsprinzip schützt Verbraucherinnen und Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Wer über eine GmbH oder als gewerbliche Händlerin oder gewerblicher Händler kauft, fällt in der Regel nicht darunter. Dann ist die Aufteilung der Provision frei verhandelbar.
Quellen und weiterführende Links
- Grunderwerbsteuer: Wissenswertes beim Grundstücks- oder Immobilienerwerb, Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen
- Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer, Bayerisches Landesamt für Steuern
- Senat bringt moderate Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf den Weg, Pressestelle des Senats der Freien Hansestadt Bremen
- Maklerkosten-Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer neu geregelt, Deutscher Bundestag