Umsatzsteuer im Immobilienhandel: Warum Flipper keine Vorsteuer ziehen

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ist nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei, weil er unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Wer steuerfrei verkauft, darf nach § 15 Abs. 2 UStG die Umsatzsteuer aus Handwerker-, Material- und Maklerrechnungen nicht als Vorsteuer abziehen. Für einen Flip heißt das: Die Sanierung kostet dich den Bruttobetrag, auch in einer GmbH. Auf die Steuerfreiheit verzichten kannst du nach § 9 UStG nur, wenn du an ein anderes Unternehmen für dessen unternehmerische Zwecke verkaufst, und das ist bei Wohnungen an private Käuferinnen und Käufer nie der Fall.

Warum Grundstücksverkäufe von der Umsatzsteuer befreit sind

Der Gesetzgeber will verhindern, dass ein Grundstücksverkauf doppelt mit Verkehrsteuern belastet wird. Weil auf jeden Kauf bereits Grunderwerbsteuer anfällt, nimmt § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG alle Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, von der Umsatzsteuer aus. Das gilt für Wohnungen, Häuser, Gewerbeeinheiten und Grundstücke gleichermaßen und unabhängig davon, ob du privat, als Einzelunternehmen oder über eine GmbH verkaufst. Wie stark die Grunderwerbsteuer selbst je nach Bundesland schwankt, zeigt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland.

Die Kehrseite: Vorsteuer bleibt bei dir hängen

Vorsteuer darfst du nur abziehen, soweit du Leistungen für steuerpflichtige Umsätze einkaufst. § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG schließt den Abzug für alles aus, was du für steuerfreie Umsätze verwendest. Da der Wohnungsverkauf steuerfrei ist, gehen sämtliche Eingangsrechnungen des Projekts mit ihrem Bruttobetrag in deine Kosten ein.

Ein Rechenbeispiel für eine 68-m²-Wohnung, die nach der Sanierung für 330.000 Euro an ein Paar verkauft wird, das selbst einziehen will:

Eingangsrechnung	Netto	Umsatzsteuer 19 %	Brutto
Bad, Elektrik, Böden, Malerarbeiten	42.000 Euro	7.980 Euro	49.980 Euro
Küche und Material aus dem Baumarkt	6.500 Euro	1.235 Euro	7.735 Euro
Maklerprovision beim Verkauf, 3 % von 330.000 Euro	9.900 Euro	1.881 Euro	11.781 Euro
Summe	58.400 Euro	11.096 Euro	69.496 Euro

Die 11.096 Euro Umsatzsteuer sind echte Kosten und schmälern deinen Gewinn. Wer Sanierungsangebote netto vergleicht und mit Nettowerten kalkuliert, überschätzt seine Marge in diesem Fall um gut 11.000 Euro. Ein Rechentool wie Leverage Immo übernimmt die Kalkulation mit Kaufnebenkosten und Steuereffekten, die Sanierungsposten solltest du dort trotzdem brutto erfassen. Welche Maßnahmen ihr Geld beim Verkauf wieder einbringen, behandeln wir im Leitartikel zu Sanierung mit Wertsteigerung.

Option zur Steuerpflicht nach § 9 UStG

Nach § 9 Abs. 1 UStG kann ein Unternehmer auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn er an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen verkauft. Bei Grundstücken muss der Verzicht nach § 9 Abs. 3 UStG im notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärt werden; eine spätere Erklärung reicht nicht. Die Umsatzsteuer schuldet dann nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 5 UStG der Käufer. Er führt sie ans Finanzamt ab und zieht sie, wenn er selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist, im selben Zug als Vorsteuer wieder ab.

Daraus ergeben sich drei Voraussetzungen für eine Option:

• Du selbst handelst als Unternehmer. Wer einmalig ein Objekt privat verkauft, ist umsatzsteuerlich in der Regel kein Unternehmer.
• Die Käuferseite ist ein Unternehmen und erwirbt das Objekt für ihr Unternehmen.
• Die Käuferseite kann die Vorsteuer ziehen. Sonst wird sie einer Option nicht zustimmen, weil die Umsatzsteuer für sie zu Kosten würde.

Beim klassischen Wohnungs-Flip scheitert schon die zweite Bedingung, denn wer eine Wohnung zum Selbstbewohnen kauft, ist dabei kein Unternehmer. Interessant wird die Option bei Gewerbeeinheiten, Büros, Praxen oder Lagerflächen, die an vorsteuerabzugsberechtigte Betriebe gehen.

Rechenbeispiel Gewerbeeinheit

Ein Beispiel aus der Praxis: eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, gekauft für 260.000 Euro, umgebaut für 55.000 Euro netto zuzüglich 10.450 Euro Umsatzsteuer und für 395.000 Euro an einen Elektrobetrieb verkauft, der dort sein Büro und Lager einrichtet. Im Kaufvertrag wird zur Steuerpflicht optiert. Der Betrieb meldet 75.050 Euro Umsatzsteuer an und zieht denselben Betrag als Vorsteuer ab. Du ziehst die 10.450 Euro Vorsteuer aus dem Umbau ab. Gegenüber einem steuerfreien Verkauf verbessert sich dein Ergebnis um genau diese 10.450 Euro, ohne dass die Käuferseite mehr bezahlt.

Wenn sich der Plan ändert

Für den Vorsteuerabzug zählt die Verwendungsabsicht, die du beim Bezug der Leistungen hast und belegen kannst, etwa durch eine Vermarktung gezielt an Gewerbetreibende. Findest du am Ende doch eine Privatperson als Käufer und verkaufst steuerfrei, musst du den Vorsteuerabzug nach § 15a Abs. 2 UStG für den Zeitraum des Verkaufs berichtigen. Die gezogene Vorsteuer geht dann ans Finanzamt zurück. Wer unsicher ist, wer am Ende kauft, sollte diese Rückzahlung in der Kalkulation als Risiko einplanen.

Vorsicht beim Einkauf: Wenn der Verkäufer optiert

Das Risiko besteht auch in umgekehrter Richtung. Kaufst du eine Gewerbeeinheit oder ein gemischt genutztes Haus von einem Unternehmen, möchte die Verkäuferseite oft zur Steuerpflicht optieren, um eine eigene Vorsteuerberichtigung zu vermeiden. Bist du als Flipper Unternehmer, schuldest du dann nach § 13b UStG die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis. Verkaufst du das Objekt später steuerfrei an Privatpersonen, kannst du diese Steuer nicht abziehen.

Aus unseren Projekten: Bei einem kleinen Wohn- und Geschäftshaus enthielt der Vertragsentwurf eine Optionsklausel für den gesamten Kaufpreis von 480.000 Euro. Geplant war, die drei Wohnungen nach Aufteilung einzeln an Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer zu verkaufen. Mit der Klausel wären 91.200 Euro Umsatzsteuer fällig geworden, die beim steuerfreien Weiterverkauf zu Kosten geworden wären. Die Klausel wurde vor der Beurkundung auf die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss beschränkt. Lies deshalb jeden Vertragsentwurf auf die Worte "Verzicht auf die Steuerbefreiung" oder "Option" durch, bevor du zum Notartermin gehst. Was sonst in den Unterlagen einer Wohnung stecken kann, beschreibt der Artikel zur Prüfung von Teilungserklärung und Protokollen.

Handwerkerrechnungen und Reverse Charge nach § 13b

Bauleistungen fallen unter das Reverse-Charge-Verfahren nach § 13b Abs. 2 Nr. 4 UStG. Die Steuer schuldet dann der Auftraggeber statt des Handwerksbetriebs. Nach § 13b Abs. 5 UStG gilt das aber nur, wenn der Auftraggeber selbst nachhaltig Bauleistungen erbringt. Das Finanzamt bestätigt das mit einer Bescheinigung, die längstens drei Jahre gilt.

Für die meisten Flipper bedeutet das:

• Du erbringst keine Bauleistungen für Dritte. Die Handwerksbetriebe stellen ihre Rechnungen ganz normal mit 19 % Umsatzsteuer.
• Führt deine Gesellschaft auch Bauaufträge für fremde Kundschaft aus und hat die Bescheinigung, erhältst du Nettorechnungen und musst die Umsatzsteuer selbst anmelden, auch für deine eigenen Flip-Baustellen. Abziehen kannst du sie bei steuerfreiem Verkauf trotzdem nicht. Die Kosten sind dieselben, nur der Weg der Zahlung ändert sich.
• Kleinunternehmerinnen und Kleinunternehmer nach § 19 UStG mit höchstens 25.000 Euro Umsatz im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr weisen keine Umsatzsteuer aus. Für dich als Auftraggeber sind ihre Rechnungen deshalb bei gleichem Nettopreis 19 % günstiger.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Kalkuliere jede Wohnungssanierung mit Bruttopreisen, auch wenn du über eine GmbH kaufst.
2. Prüfe bei Gewerbeeinheiten vor dem Kauf, ob die Zielkundschaft vorsteuerabzugsberechtigt ist. Nur dann lohnt die Option, und nur dann darfst du die Vorsteuer aus dem Umbau einplanen.
3. Dokumentiere die Verkaufsabsicht bei Gewerbeobjekten früh, zum Beispiel mit Exposé und Inseraten, die sich an Betriebe richten.
4. Lies im Kaufvertragsentwurf jede Klausel zur Umsatzsteuer und streiche eine Option, wenn du an Privatpersonen weiterverkaufen willst.
5. Kläre mit deiner Steuerberatung, ob deine Gesellschaft Bauleistungen erbringt und damit unter § 13b Abs. 5 UStG fällt. Wie die Umsatzsteuer mit Einkommen-, Gewerbe- und Körperschaftsteuer zusammenspielt, steht im Leitartikel zu Fix and Flip Steuern.