Leerstandsquote und Standortwahl beim Flip
Kurzantwort
Für die Standortwahl beim Flip zählt der marktaktive Leerstand, der Ende 2024 bundesweit bei 2,2 % lag, in Großstädten bei 1,2 % und in schrumpfenden Regionen bei 6,9 %. Unter etwa 2 % ist ausreichend Nachfrage vorhanden, ab etwa 5 % solltest du mit deutlich längerer Vermarktung und Preisnachlässen rechnen. Die Zensusquote von 4,3 % enthält auch langfristig leere und unbewohnbare Wohnungen und eignet sich deshalb nur als Ergänzung.
Die Leerstandsquote einer Region zeigt dir, wie viele Wohnungen dort keinen Mieter oder Käufer finden, und damit, wie schnell du eine sanierte Wohnung wieder verkaufen kannst. Für die Standortwahl beim Flip ist der marktaktive Leerstand die brauchbare Kennzahl: Unter etwa 2 % ist Nachfrage vorhanden, ab etwa 5 % verlängert sich die Vermarktung spürbar und Preisnachlässe werden wahrscheinlicher. Die Quote ersetzt keine Prüfung der Mikrolage, sie hilft dir aber, Regionen auszusortieren, bevor du Zeit in Besichtigungen steckst.
Zwei Zahlen, die oft verwechselt werden
In Medienberichten tauchen zwei sehr unterschiedliche Leerstandswerte auf. Sie messen verschiedene Dinge:
- Gesamtleerstand laut Zensus: Der Zensus 2022 zählte zum Stichtag 15. Mai 2022 rund 1,9 Millionen leere Wohnungen, eine Quote von 4,3 %. Laut Statistischem Bundesamt stand mehr als die Hälfte davon seit mindestens einem Jahr leer, nur 38 % wären innerhalb von drei Monaten bezugsfertig gewesen. Bei 24 % lag der Grund in laufenden Baumaßnahmen. In dieser Zahl stecken also auch unbewohnbare Häuser und Wohnungen, die gerade saniert werden.
- Marktaktiver Leerstand: Er erfasst nur Wohnungen, die sofort oder kurzfristig vermietbar sind. Der CBRE-empirica-Leerstandsindex weist für Geschosswohnungen Ende 2024 eine Quote von 2,2 % aus, rund 522.000 Einheiten. Das ist die Zahl, die etwas über die tatsächliche Nachfrage aussagt.
Ein gewisser Leerstand ist normal. Zwischen Auszug, Renovierung und Neuvermietung vergehen Wochen. Fachleute sprechen bei 2 bis 3 % von einer Fluktuationsreserve. Liegt eine Stadt deutlich darunter, ist der Markt angespannt. Liegt sie deutlich darüber, gibt es mehr Wohnungen als Nachfrage.
Was die regionalen Werte über Flip-Standorte sagen
Die Unterschiede zwischen Regionen sind groß. Laut CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 lag der marktaktive Leerstand Ende 2024 in diesen Gruppen:
| Regionstyp | Marktaktiver Leerstand | Einordnung für Flips |
|---|---|---|
| Kreisfreie Großstädte | 1,2 % | Hohe Nachfrage, aber hohe Einkaufspreise und viel Wettbewerb beim Ankauf |
| Wachstumsregionen | 1,4 % | Gute Mischung aus Nachfrage und Einkaufsspielraum |
| Städtische Kreise | 2,2 % | Mikrolage genau prüfen, Kreisstädte meist stabil |
| Ländliche Kreise | 4,0 bis 4,4 % | Längere Vermarktung einplanen, kleinere Käufergruppe |
| Schrumpfende Regionen | 6,9 % | Nur mit sehr niedrigem Einkauf und hoher Reserve |
Am unteren Ende lagen Freiburg, München und Frankfurt am Main mit je 0,1 %, am oberen Ende Dessau-Roßlau mit 7,6 % und Pirmasens mit 7,3 %. Eine niedrige Quote bedeutet beim Flip nicht automatisch hohen Gewinn. In Städten mit fast keinem Leerstand kaufen viele Investorinnen und Investoren ein, die Margen beim Einkauf sind dünn. Wo Flips sich 2026 rechnen, ordnet der Beitrag zu den Flip-Regionen 2026 ein.
Wie Leerstand die Flip-Rechnung verändert
Die Sanierungskosten einer Wohnung hängen kaum vom Ort ab. Ein Bad kostet in Pirmasens fast so viel wie in Mainz. Was sich ändert, sind Verkaufspreis und Verkaufsdauer. Zwei 70-m²-Wohnungen mit gleicher Sanierung, je vier Monate Bauzeit und einem Monat zwischen Notartermin und Zahlung:
| Posten | Kreisstadt, Leerstand rund 1,5 % | Schrumpfende Region, Leerstand rund 7 % |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 190.000 € | 70.000 € |
| Kaufnebenkosten 10 % | 19.000 € | 7.000 € |
| Sanierung | 35.000 € | 35.000 € |
| Vermarktungsdauer | 2 Monate | 7 Monate |
| Haltekosten je Monat | 1.100 € | 650 € |
| Haltekosten gesamt | 7.700 € (7 Monate) | 7.800 € (12 Monate) |
| Verkaufspreis | 285.000 € | 137.750 € (145.000 € minus 5 % Nachlass) |
| Gewinn vor Steuern | 33.300 € | 17.950 € |
Bei der zweiten Wohnung hätte die Planung mit zwei Monaten Vermarktung und vollem Preis einen Gewinn von 28.450 € ergeben. Die fünf zusätzlichen Monate und der Nachlass kosten 10.500 €. Dazu kommt, dass in Regionen mit hohem Leerstand die Sanierung einen großen Teil des Verkaufspreises ausmacht. Ein Kostenfehler von 10.000 € frisst dort mehr als die Hälfte des Gewinns. Wie du die monatlichen Kosten sauber ansetzt, steht im Beitrag zu den Haltekosten während der Sanierung.
Solche Szenarien mit unterschiedlicher Vermarktungsdauer lassen sich in Leverage Immo nebeneinander rechnen. Dort kannst du für den Zielort auch Suchagenten auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen anlegen und siehst, wie viele vergleichbare Wohnungen gerade angeboten werden.
Leerstand im Haus und in der Wohnung selbst
Neben der Marktquote gibt es den Leerstand im konkreten Objekt. Hier dreht sich die Logik teilweise um.
Die eigene Wohnung steht leer
Für einen Flip ist eine leere Wohnung meist erwünscht. Du kannst am Tag nach der Übergabe anfangen und verkaufst später bezugsfrei an Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer, die in der Regel mehr zahlen als Kapitalanleger für eine vermietete Einheit. Steht eine Wohnung aber seit Jahren leer, wird die Prüfung aufwendiger. Stehendes Wasser in Leitungen, Feuchte hinter Möbeln und Schäden an der Elektrik sind dann häufig. Wie so ein Fall aussieht, zeigt unser Video zu einem Reihenhaus, das 15 Jahre leer stand und komplett kernsaniert wurde.
Mehrere leere Einheiten im Haus
Stehen in einer Eigentümergemeinschaft mehrere Wohnungen leer, ist das ein Warnsignal. Leere Einheiten gehören oft Eigentümerinnen oder Eigentümern, die das Hausgeld nur schleppend zahlen oder die Wohnung seit Längerem erfolglos verkaufen wollen. Das schwächt die Rücklage und erhöht das Risiko von Sonderumlagen. Prüfe in den Protokollen der Eigentümerversammlung, ob Hausgeldrückstände Thema sind. Welche Unterlagen du dafür anforderst, steht im Beitrag zur Prüfung von Teilungserklärung, Protokollen und Rücklage.
Leerstand vor Ort erkennen
Kreiswerte sind Durchschnitte. Zwischen zwei Straßen derselben Stadt können Welten liegen. Bei der Besichtigung schauen wir auf diese Punkte:
- Anzahl der Briefkästen ohne Namen oder mit überquellender Werbung.
- Inserate in derselben Straße oder Wohnanlage und wie lange sie schon online stehen. Mehr als drei Monate deuten auf ein Preisproblem oder fehlende Nachfrage hin.
- Rollläden, die tagsüber geschlossen sind, und Fenster ohne Vorhänge.
- Leere Ladenflächen im Erdgeschoss der Hauptstraße und geschlossene Arztpraxen.
- Auskünfte von zwei bis drei Maklerbüros zur durchschnittlichen Vermarktungsdauer im Viertel.
Ob sich ein Standort weit weg vom eigenen Wohnort lohnt, weil die Leerstandszahlen dort besser sind, hängt auch an deiner Zeit für Fahrten zur Baustelle. Dazu mehr im Beitrag zur Entfernung zwischen Objekt und Wohnort.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Schlag für deine Zielregion den marktaktiven Leerstand nach und ordne sie in eine der Gruppen aus der Tabelle ein.
- Ergänze den Zensuswert für die Gemeinde und achte darauf, wie hoch der Anteil langfristig leerer Wohnungen ist.
- Rechne jeden Flip mit zwei Vermarktungsszenarien: dem erwarteten Wert und einem Fall mit vier zusätzlichen Monaten und 5 % Preisnachlass.
- Kauf in Regionen über 5 % marktaktivem Leerstand nur, wenn der Gewinn auch im schlechten Szenario über 10 % des Verkaufspreises liegt.
Wie du die Vermarktung selbst beschleunigst, wenn der Markt langsamer ist, behandelt der Beitrag zur verkürzten Vermarktungsdauer.
Häufige Fragen
Welche Leerstandsquote ist für einen Flip-Standort gut?
Ein marktaktiver Leerstand unter etwa 2 % zeigt eine stabile Nachfrage. Zwischen 2 und 5 % kommt es stark auf die Mikrolage an. Über 5 % solltest du nur mit niedrigem Einkauf und einer Reserve für längere Vermarktung kaufen.
Warum unterscheiden sich die Leerstandszahlen so stark?
Der Zensus zählt alle leeren Wohnungen, auch solche, die seit Jahren unbewohnbar sind oder gerade saniert werden. Der marktaktive Leerstand erfasst nur Wohnungen, die kurzfristig bezogen werden könnten. Für die Nachfrage ist die zweite Zahl aussagekräftiger.
Ist eine leerstehende Wohnung beim Flip ein Nachteil?
Meist ist sie ein Vorteil, weil du sofort sanieren und später bezugsfrei verkaufen kannst. Bei jahrelangem Leerstand solltest du Leitungen, Elektrik und Feuchte besonders genau prüfen. Mehrere leere Einheiten in derselben Eigentümergemeinschaft sind dagegen ein Warnsignal.
Wo findest du Leerstandsdaten für deine Region?
Gemeindewerte aus dem Zensus 2022 veröffentlichen das Statistische Bundesamt und die Statistischen Landesämter. Den marktaktiven Leerstand auf Kreisebene liefert der jährliche CBRE-empirica-Leerstandsindex. Viele Städte veröffentlichen zusätzlich eigene Wohnungsmarktberichte.
Quellen und weiterführende Links
- Zensus 2022: 4,3 % aller Wohnungen stehen leer, Statistisches Bundesamt
- CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025: Wohnungsleerstand 2024, empirica regio