Sonderumlage bei der Eigentumswohnung: Wer zahlt nach dem Kauf?

Eine Sonderumlage zahlt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Beschließt die Versammlung im März eine Umlage, die erst im September fällig wird, und wirst du im Juli eingetragen, zahlst du. Das gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unabhängig davon, was im Kaufvertrag steht. Der Vertrag regelt nur, wer die Kosten am Ende wirtschaftlich trägt und wer wem etwas erstattet. Als Flipper bist du in einem Projekt zweimal betroffen: beim Einkauf und beim Weiterverkauf, und dazwischen kann die Gemeinschaft jederzeit neu beschließen.

Drei Konstellationen, drei Zahlungspflichten

Anders sieht es bei Rückständen aus. Hausgeld oder Umlagen, die schon vor deiner Eintragung fällig waren und nicht gezahlt wurden, fordert die Gemeinschaft von der Verkäuferseite. Ausnahmen kann die Gemeinschaftsordnung vorsehen: Manche Teilungserklärungen enthalten eine Klausel, nach der Erwerberinnen und Erwerber für Altrückstände mithaften. Prüfe deshalb neben dem Protokoll auch die Gemeinschaftsordnung und frag den Verwalter schriftlich nach offenen Forderungen gegen die Einheit.

Klauseln für den Kaufvertrag

Der Notar übernimmt nur, was du ihm sagst. Diese Punkte lassen wir bei jeder Wohnung aufnehmen:

• Die Verkäuferseite trägt alle bis zur Beurkundung beschlossenen Sonderumlagen, unabhängig vom Fälligkeitstermin, oder der Kaufpreis wird um den genannten Betrag reduziert.
• Die Verkäuferseite versichert, dass ihr keine Einladung zu einer Versammlung und keine geplanten Beschlüsse über größere Maßnahmen bekannt sind, außer den im Vertrag genannten.
• Für Versammlungen zwischen Beurkundung und Eintragung erhältst du eine Stimmrechtsvollmacht, oder die Verkäuferseite stimmt nur nach Rücksprache mit dir ab.
• Ab Besitzübergang trägst du Hausgeld und später beschlossene Umlagen, davor die Verkäuferseite.
• Bei einer bereits gezahlten Umlage für eine noch nicht ausgeführte Maßnahme wird der Betrag im Kaufpreis berücksichtigt, weil das Geld in der Gemeinschaft bleibt.

Zwischen Beurkundung und Eintragung vergehen meist sechs bis zwölf Wochen, bei langsamen Grundbuchämtern auch länger. Fällt in dieses Fenster eine Versammlung, stimmt formal noch die Verkäuferseite ab, die an den Folgekosten kein Interesse mehr hat. Deshalb fragen wir beim Verwalter nach, ob eine Einladung bereits verschickt wurde, und lassen uns die Tagesordnung geben.

Welche Unterlagen du vor dem Notartermin brauchst, um überhaupt von einer Umlage zu wissen, beschreibt unser Beitrag zur Prüfung von Teilungserklärung, Protokollen und Rücklage.

Beschlüsse während deiner Haltezeit

Zwischen Ankauf und Verkauf liegen bei uns meist sechs bis zehn Monate. In diese Zeit fällt fast immer eine ordentliche Versammlung. Bist du eingetragen, stimmst du mit. Gegen einen Beschluss kannst du nach § 45 WEG innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben und musst sie innerhalb von zwei Monaten begründen. Erfolg hat das nur, wenn der Beschluss formell oder inhaltlich fehlerhaft ist. Eine Umlage, die dir zeitlich ungelegen kommt, ist kein Anfechtungsgrund.

Nicht jede Maßnahme zahlen alle. Nach § 21 WEG tragen die Kosten einer baulichen Veränderung alle Eigentümerinnen und Eigentümer, wenn sie mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, außer die Kosten sind unverhältnismäßig. Gleiches gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. In anderen Fällen zahlen nur diejenigen, die zugestimmt haben. Wie du abstimmst, kann also direkt über deine Kosten entscheiden. Reine Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verteilt die Gemeinschaft dagegen nach § 16 WEG auf alle, in der Regel nach Miteigentumsanteilen.

Für die Kalkulation heißt das: Plane einen Liquiditätspuffer für Umlagen ein, die erst während der Haltezeit beschlossen werden. Wie du die übrigen laufenden Kosten bis zum Verkauf rechnest, steht im Artikel zu den Haltekosten während der Sanierung.

Wenn die Umlage den Wert hebt

Ob eine Umlage dich Geld kostet oder Wert schafft, hängt an deiner Einheit. Ein Beispiel: Eine Gemeinschaft mit zehn Wohnungen beschließt die Nachrüstung eines Aufzugs für 280.000 Euro. Aus der Rücklage kommen 60.000 Euro, umgelegt werden 220.000 Euro nach Miteigentumsanteilen.

Ähnlich rechnen sich neue oder größere Balkone, weil sie die anrechenbare Wohnfläche erhöhen, und neue Fenster, die Heizkosten senken und im Exposé auffallen. Wie viel ein Balkon beim Verkauf tatsächlich bringt und warum er nach Wohnflächenverordnung meist nur zu einem Viertel zählt, rechnen wir im Beitrag Balkon anbauen oder vergrößern durch. Eine Tiefgaragensanierung oder neue Abwasserleitungen im Keller sehen Käuferinnen und Käufer dagegen nie. Wie diese Abwägung in der Praxis aussieht, zeigt dieses Video über eine Sonderumlage nach dem Kauf und die 10.000-Euro-Grenze.

Weiterverkauf mit offener Umlage

Beim Verkauf legst du die Protokolle offen, Interessenten und deren Banken lesen sie. Eine offene Rate wird vom Angebot abgezogen, meist mit Aufschlag. Ein Fall aus unseren Projekten: 72-m²-Wohnung in Würzburg, Fassadendämmung beschlossen, Umlage 9.400 Euro in zwei Raten zu je 4.700 Euro, die zweite fällig nach dem geplanten Verkaufstermin.

Wir haben die zweite Rate mit Zustimmung des Verwalters vorab überwiesen. Die gedämmte Fassade stand danach als erledigte Maßnahme im Exposé. Wie Verkaufspreis und Vermarktung zusammenhängen, steht im Leitartikel zum Verkauf sanierter Immobilien. Verwalter-Auskunft, Protokolle und Kaufvertrag lassen sich vorab mit der KI-Prüfung in Leverage auf Hinweise zu Umlagen durchsuchen, die Prüfung durch den Notar ersetzt das nicht.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Frag den Verwalter vor dem Gebot schriftlich nach beschlossenen und geplanten Umlagen, Fälligkeiten und Rückständen der Einheit.
2. Lies die Gemeinschaftsordnung auf eine Klausel zur Erwerberhaftung.
3. Lass bekannte Umlagen im Kaufvertrag der Verkäuferseite zuweisen oder vom Preis abziehen.
4. Sichere dir eine Stimmrechtsvollmacht für Versammlungen vor deiner Eintragung.
5. Kläre vor dem Verkauf, ob du offene Raten vorab zahlen kannst, und nimm erledigte Maßnahmen ins Exposé auf.