Renovierung planen: Von der Bestandsaufnahme zum Leistungsverzeichnis

Eine Renovierung planst du am besten in fünf aufeinander aufbauenden Schritten: Bestandsaufnahme, Zielbild, Raumbuch, Leistungsverzeichnis und Angebotsvergleich. Das Leistungsverzeichnis ist dabei das zentrale Dokument. Es beschreibt jede Leistung mit Menge, Einheit und Qualität, sodass drei Handwerksbetriebe auf dieselbe Grundlage anbieten und du ihre Preise Zeile für Zeile vergleichen kannst. Wer ohne diese Unterlage Angebote einholt, bekommt Pauschalen, die sich kaum vergleichen lassen, und streitet später über Nachträge.

Schritt 1: Bestandsaufnahme mit Aufmaß, Fotos und Messgeräten

Die Bestandsaufnahme machst du idealerweise zweimal: einmal grob vor dem Kauf, einmal gründlich nach der Schlüsselübergabe, wenn du Möbel bewegen und Verkleidungen öffnen darfst. Für die zweite Runde planen wir bei einer Wohnung um 70 m² drei bis vier Stunden ein. Dabei hältst du fest:

• Aufmaß jedes Raums: Bodenfläche, Wandflächen abzüglich Fenster und Türen, Raumhöhe, Länge der Sockelleisten
• Zustand von Elektrik (Zählerschrank, Anzahl der Adern, Fehlerstromschutzschalter), Wasserleitungen und Abflüssen
• Feuchtewerte an Außenwänden, im Bad und hinter Küchenzeilen, gemessen mit einem einfachen Feuchtemessgerät
• Bodenaufbau an einer unauffälligen Stelle, etwa unter einer Türschwelle
• Verdachtsstellen für Schadstoffe wie alte Floor-Flex-Platten oder schwarzer Kleber bei Baujahren zwischen 1960 und 1993
• Fotos jeder Wand und jedes Details, durchnummeriert nach Raum

Bei Schadstoffverdacht lässt du vor jeder Planung eine Probe analysieren. Was ein positiver Befund für Kosten und Zeitplan bedeutet, steht im Beitrag zu Asbest in Bestandsimmobilien.

Schritt 2: Das Zielbild aus der Käufergruppe ableiten

Bevor du auch nur eine Fliese auswählst, legst du fest, wer die Wohnung später kauft. Eine 2-Zimmer-Wohnung in Uninähe kaufen häufig Eltern für ihre Kinder oder Kapitalanleger, eine 4-Zimmer-Wohnung im Stadtrand eher Familien. Daraus ergibt sich, wie viel Ausstattung sinnvoll ist. Für Kapitalanleger zählen strapazierfähige Oberflächen und ein solides Bad, für Familien Stauraum, ein zweites WC und ein Grundriss, in dem jedes Kind ein eigenes Zimmer bekommt.

In dieser Phase lohnt der Blick auf den Grundriss. Eine nicht tragende Wand zwischen Bad und Abstellraum zu versetzen kostet oft weniger als 2.000 Euro und kann zwei bis drei Quadratmeter Badfläche bringen. Ob ein zusätzliches Zimmer den Preis hebt, prüfst du am besten mit Vergleichsangeboten aus derselben Straße.

Schritt 3: Das Raumbuch als Arbeitsgrundlage

Das Raumbuch ist eine Tabelle mit einer Zeile pro Raum. Darin trägst du die Maße aus der Bestandsaufnahme ein und für jedes Bauteil, was damit passiert: bleibt, wird überarbeitet oder wird erneuert. Für den Flur einer Altbauwohnung kann das so aussehen: Boden 9,4 m² neu (Eichenparkett, verklebt), Wände 31 m² spachteln Q3 und streichen, Decke 9,4 m² streichen, zwei Steckdosen und ein Lichtauslass neu, Wohnungstür bleibt, wird lackiert.

Wir legen das Raumbuch als geteilte Tabelle an und ergänzen es während der Baustelle. Spätestens bei der Abnahme zeigt sich, wie wertvoll das ist, weil du jede vereinbarte Leistung einem Raum zuordnen kannst.

Schritt 4: Das Leistungsverzeichnis schreiben

Aus dem Raumbuch entsteht das Leistungsverzeichnis, kurz LV. Hier sortierst du nicht mehr nach Räumen, sondern nach Gewerken: Abbruch, Sanitär, Elektro, Trockenbau, Fliesen, Maler, Boden, Tischler. Jede Position braucht vier Angaben:

1. eine eindeutige Beschreibung der Leistung inklusive Vorarbeiten und Entsorgung
2. die Menge aus deinem Aufmaß
3. die Einheit (m², lfm, Stück, pauschal)
4. die Qualität, etwa Fabrikat, Format, Oberflächengüte oder Schutzklasse

Je präziser die Beschreibung, desto weniger Spielraum für Nachträge. "Bad fliesen" ist keine Position. "Wandfliesen 30 x 60 cm, matt, rektifiziert, Verlegung im Halbverband, inklusive Abdichtung im Spritzwasserbereich, 24,5 m²" ist eine.

Ein Beispiel aus der Praxis: LV-Auszug für eine 72-m²-Wohnung

Für eine 3-Zimmer-Wohnung, Baujahr 1972, in Augsburg haben wir das Gewerk Maler und Boden so ausgeschrieben. Die Einheitspreise stammen aus dem günstigsten der drei Angebote:

Position	Menge	Einheitspreis	Gesamt
Altbelag Teppich und PVC entfernen, entsorgen	58 m²	9 €	522 €
Ausgleichsmasse bis 5 mm	58 m²	14 €	812 €
Parkett Eiche, Landhausdiele, verklebt, inklusive Material	58 m²	68 €	3.944 €
Sockelleisten weiß, geklebt	96 lfm	11 €	1.056 €
Wände spachteln Q3, Vlies, zweimal streichen	182 m²	21 €	3.822 €
Decken streichen	63 m²	8 €	504 €
Heizkörper und Rohre lackieren	6 Stück	65 €	390 €
Summe netto			11.050 €

Das teuerste Angebot lag bei 15.380 Euro netto. Der Unterschied kam fast vollständig aus zwei Positionen: Ein Betrieb hatte für das Spachteln 34 Euro je m² angesetzt, ein anderer die Ausgleichsmasse bis 10 mm kalkuliert. Ohne gemeinsames LV wäre beides in einer Pauschale verschwunden.

Schritt 5: Angebote einholen und richtig vergleichen

Pro Gewerk holen wir drei Angebote ein und laden die Betriebe vorher zur Besichtigung ein. Erfahrene Handwerkerinnen und Handwerker sehen beim Rundgang Dinge, die im LV fehlen, etwa einen zu flachen Abfluss für eine bodengleiche Dusche oder einen Zählerschrank, der nicht mehr erweitert werden darf. Solche Hinweise arbeitest du ins LV ein und schickst die überarbeitete Fassung an alle drei Betriebe. Nur dann bleiben die Angebote vergleichbar.

Beim Vergleich prüfst du neben dem Preis:

• ob alle Positionen angeboten wurden oder einzelne mit "nach Aufwand" offen bleiben
• welche Stundensätze für Zusatzleistungen gelten
• wann der Betrieb starten kann und wie lange er braucht
• welche Zahlungsweise vorgesehen ist

Wie du Abschläge und Einbehalte vertraglich regelst, beschreibt der Beitrag zu Abschlagszahlungen und Sicherheitseinbehalt. Ob du jedes Gewerk einzeln beauftragst oder einen Generalunternehmer nimmst, hängt von deiner Zeit vor Ort ab. Die Abwägung findest du unter Generalunternehmer oder Einzelvergabe.

Budget und Zeitplan aus dem LV ableiten

Die Summe aller Gewerke ist dein Basisbudget. Darauf rechnen wir 10 bis 15 % Puffer für Unvorhergesehenes, bei Häusern vor 1960 eher 20 %. Dazu kommen Positionen, die in keinem LV stehen: Baustrom, Endreinigung, Container, Spontankäufe im Baumarkt und Fotos für die Vermarktung. Bei einer Wohnung dieser Größe sind das schnell 1.500 bis 2.500 Euro. Achte außerdem auf das Datum der Angebote: Laut Baupreisindex des Statistischen Bundesamts lagen die Preise für Bauleistungen an Wohngebäuden zuletzt rund 5 % über dem Vorjahr. Angebote, die älter als drei Monate sind, lässt du vor der Beauftragung bestätigen.

Die Gesamtsumme gehört sofort in deine Kalkulation. Prüfe dort, ob Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung, Haltekosten und Verkaufspreis noch die geplante Marge ergeben. Dafür eignet sich der Fix-and-Flip-Rechner von Leverage Immo, in dem du die Renovierungssumme aus dem LV direkt einträgst. Liegt die Marge danach unter deinem Ziel, streichst du Positionen, bevor du beauftragst, und nicht erst auf der Baustelle.

Für den Zeitplan ordnest du die Gewerke in ihre technische Reihenfolge und trägst die von den Betrieben genannten Dauern ein. Die Details dazu stehen im Beitrag zur Gewerke-Reihenfolge bei der Sanierung. Plane am Ende zwei Wochen für Silikonfugen, Nacharbeiten und Reinigung ein. Diese Phase wird bei fast jedem Projekt unterschätzt.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Lege eine Vorlage für Raumbuch und LV an, die du bei jedem Objekt wiederverwendest.
2. Kaufe ein Laser-Entfernungsmessgerät und ein Feuchtemessgerät, zusammen kosten beide unter 150 Euro.
3. Schreibe beim nächsten Objekt das LV, bevor du den ersten Betrieb anrufst.
4. Hole drei Angebote auf dasselbe LV ein und vergleiche Position für Position in einer Tabelle.
5. Trage die Summe inklusive Puffer in deine Kalkulation ein und entscheide erst danach über die Beauftragung.

Wie die Planung in der Praxis abläuft, zeigt das Video, in dem wir eine Renovierung Schritt für Schritt vom Abbruch bis zum Silikon durchplanen.