Abschlagszahlungen und Sicherheitseinbehalt bei Handwerkerverträgen
Kurzantwort
Ein Handwerksbetrieb darf nach § 632a BGB Abschläge nur in Höhe der bereits erbrachten Leistung verlangen. Bewährt hat sich ein Zahlungsplan mit fünf Raten nach prüfbarem Baufortschritt, bei dem vor der Abnahme höchstens 90 % fließen. Für die Gewährleistungszeit wird meist ein Sicherheitseinbehalt von 5 % vereinbart, den der Betrieb durch eine Bürgschaft ablösen kann.
Abschlagszahlungen darf ein Handwerksbetrieb nur für Leistungen verlangen, die er bereits vertragsgemäß erbracht hat. Für eine Flip-Sanierung empfehlen wir einen Zahlungsplan mit vier bis fünf Raten nach klar prüfbaren Bauabschnitten, bei dem bis zur Abnahme höchstens 90 % der Auftragssumme fließen. Für die Zeit danach sichert ein vertraglich vereinbarter Einbehalt von meist 5 % die Gewährleistung ab, ablösbar durch eine Bankbürgschaft.
Was das Gesetz zu Abschlägen sagt
Die Grundregel steht in § 632a BGB: Der Betrieb kann eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Dafür muss er eine Aufstellung vorlegen, mit der du die Leistung schnell und sicher beurteilen kannst. Ist die Leistung nicht vertragsgemäß, darfst du einen angemessenen Teil zurückhalten. Bis zur Abnahme muss der Betrieb beweisen, dass er vertragsgemäß gearbeitet hat.
Für Material gilt eine Besonderheit. Geliefertes oder eigens angefertigtes Material darf der Betrieb nur abrechnen, wenn du Eigentum daran erhältst oder er dir eine entsprechende Sicherheit stellt. Eine Vorkasse für Fenster, Türen oder eine Küche ohne Eigentumsübergang musst du also nicht leisten.
Ist die VOB/B vereinbart, werden Abschläge nach § 16 Abs. 1 VOB/B binnen 21 Tagen nach Zugang der prüfbaren Aufstellung fällig. Andere Einbehalte als Gegenforderungen sind dort nur zulässig, wenn Vertrag oder Gesetz sie vorsehen. Ohne Vereinbarung gibt es also keinen Sicherheitseinbehalt.
Gilt die 90-%-Grenze auch für dich?
Für Verbraucherbauverträge begrenzt § 650m BGB die Summe aller Abschläge auf 90 % der Gesamtvergütung. Zusätzlich muss der Betrieb bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung leisten, die auch durch Einbehalt erbracht werden kann. Ein Verbraucherbauvertrag liegt nach § 650i BGB aber nur vor, wenn eine Privatperson einen Neubau oder erhebliche Umbaumaßnahmen beauftragt.
Wer gewerblich flippt oder über eine GmbH beauftragt, ist kein Verbraucher, und auch privat fällt ein reiner Bad- oder Malerauftrag selten unter den Begriff. In beiden Fällen gilt die Grenze nicht automatisch. Du kannst sie aber vertraglich vereinbaren, und wir tun das bei jedem Auftrag. Ob du für deinen konkreten Fall als Verbraucher oder Unternehmer giltst, klärst du im Zweifel mit deiner Steuerberatung oder einer Fachanwältin für Baurecht.
Ein Zahlungsplan nach Baufortschritt
Ein Beispiel aus der Praxis: Komplettsanierung einer 70-m²-Wohnung in Freiburg durch einen Generalunternehmer statt einzeln vergebener Gewerke zum Pauschalpreis von 52.000 Euro brutto. Jede Rate ist an einen Zustand gebunden, den du bei einem Baustellentermin oder anhand von Fotos prüfen kannst.
| Rate | Auslöser | Anteil | Betrag |
|---|---|---|---|
| 1 | Rückbau abgeschlossen, Schutt entsorgt | 10 % | 5.200 € |
| 2 | Rohinstallation Elektro und Sanitär fertig, Druckprobe protokolliert, Fotos übergeben | 25 % | 13.000 € |
| 3 | Trockenbau, Putz und Abdichtung im Bad fertig | 20 % | 10.400 € |
| 4 | Fliesen und Bodenbelag verlegt | 20 % | 10.400 € |
| 5 | Endmontage Sanitär, Elektro, Türen | 15 % | 7.800 € |
| Summe vor Abnahme | 90 % | 46.800 € | |
| 6 | Abnahme ohne wesentliche Mängel, Restpunkte erledigt | 5 % | 2.600 € |
| 7 | Ende der Gewährleistungsfrist oder Bürgschaft übergeben | 5 % | 2.600 € |
Der Plan hat zwei Vorteile. Zu keinem Zeitpunkt hast du mehr bezahlt, als auf der Baustelle steht, und der Betrieb hat bis zum Schluss einen Grund, Restarbeiten zügig zu erledigen. Vermeide dagegen Pläne nach Kalenderdaten oder hohe Anzahlungen von 30 % und mehr vor Baubeginn. Verlangt ein Betrieb Geld für Material vorab, zahle direkt an den Händler gegen Lieferung auf die Baustelle oder lass dir eine Bürgschaft geben. In diesem Video gehen wir eine komplette Renovierung vom Entrümpeln bis zur Abnahme durch, inklusive der Frage, wann welches Geld fließt.
Sicherheitseinbehalt: zwei Arten, zwei Zwecke
Im Alltag werden zwei Sicherheiten vermischt, die rechtlich getrennt sind:
- Vertragserfüllungssicherheit: sichert bis zur Abnahme, dass der Betrieb fertig wird und keine Mehrkosten durch Verzug entstehen. Üblich sind 5 bis 10 % der Auftragssumme, oft durch Einbehalt von jedem Abschlag.
- Mängelsicherheit: sichert nach der Abnahme deine Gewährleistungsansprüche. Üblich sind 3 bis 5 % der Abrechnungssumme für die vereinbarte Frist, nach BGB bis zu fünf Jahre bei Arbeiten am Bauwerk.
Davon zu unterscheiden ist das Leistungsverweigerungsrecht bei konkreten Mängeln nach der Abnahme, das in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten umfasst. Wie du das im Abnahmeprotokoll festhältst, beschreiben wir im Artikel zur Bauabnahme mit Handwerksbetrieben.
Bürgschaft statt Bargeld
In vorformulierten Verträgen ist ein Sicherheitseinbehalt nach der Rechtsprechung in der Regel nur wirksam, wenn der Betrieb ihn durch eine Bürgschaft ablösen darf und die Höhe angemessen bleibt. Für den Betrieb ist das oft günstiger: Eine Gewährleistungsbürgschaft über 2.600 Euro kostet ihn bei 1,5 % Avalprovision rund 39 Euro im Jahr, das Geld bekommt er sofort. Lass die Klausel bei größeren Aufträgen einmal anwaltlich prüfen und verwende sie dann als Vorlage.
Was der Einbehalt für deine Liquidität bedeutet
Beim Flip verkaufst du meist wenige Monate nach der Abnahme. Den Gewährleistungseinbehalt hältst du aber über Jahre. Das ist gewollt, denn deine eigene Haftung gegenüber Käuferinnen und Käufern kann ebenfalls Jahre dauern, wie wir im Artikel zur Gewährleistung beim Verkauf sanierter Immobilien zeigen. Plane die einbehaltenen Beträge als Rücklage auf einem separaten Konto ein, statt sie als Gewinn zu verbuchen. Bei einer Sanierung über 52.000 Euro sind das mit 5 % immerhin 2.600 Euro, die du nicht in den nächsten Ankauf stecken solltest.
Umgekehrt gilt: Je mehr Geld vor Fertigstellung fließt, desto mehr Eigenkapital ist in der Bauphase gebunden. Wie viel du dafür einplanen solltest, steht im Beitrag zu Eigenkapital beim Flip.
Nachträge sauber abrechnen
Ordnest du während der Bauzeit Zusatzleistungen an, etwa eine zusätzliche Steckdosenleiste oder eine andere Fliese, darf der Betrieb bei Bauverträgen nach § 650c BGB bis zu einer Einigung 80 % seines Nachtragsangebots als Abschlag ansetzen. Vereinbare deshalb, dass Nachträge vor Ausführung schriftlich angeboten und von dir freigegeben werden. Jeder freigegebene Nachtrag gehört in den Zahlungsplan, sonst stimmen die Prozentwerte der Raten nicht mehr.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Für jedes Gewerk einen Zahlungsplan mit prüfbaren Auslösern statt Kalenderdaten in den Vertrag schreiben.
- Die Summe der Abschläge vor der Abnahme vertraglich auf 90 % begrenzen.
- Einen Gewährleistungseinbehalt von 5 % vereinbaren, ablösbar durch Bankbürgschaft.
- Material nur gegen Lieferung und Eigentumsübergang oder gegen Bürgschaft vorab bezahlen.
- Einbehaltene Beträge auf einem eigenen Konto mit Ablaufdatum der Gewährleistung führen.
Häufige Fragen
Wie hoch darf eine Anzahlung beim Handwerker sein?
Gesetzlich darf der Betrieb Abschläge nur für bereits erbrachte Leistungen verlangen. Material darf er nur abrechnen, wenn du Eigentum erhältst oder er Sicherheit leistet. Anzahlungen vor Baubeginn sind Verhandlungssache und sollten 10 % nicht übersteigen.
Wie viel Sicherheitseinbehalt ist üblich?
Bis zur Abnahme werden häufig 5 bis 10 % als Vertragserfüllungssicherheit vereinbart, danach 3 bis 5 % als Mängelsicherheit für die Gewährleistungszeit. Ohne vertragliche Vereinbarung gibt es keinen Sicherheitseinbehalt. Der Betrieb sollte ihn durch eine Bürgschaft ablösen dürfen.
Gilt die 90-Prozent-Grenze bei jeder Sanierung?
Nein, § 650m BGB gilt nur für Verbraucherbauverträge über einen Neubau oder erhebliche Umbaumaßnahmen. Gewerbliche Auftraggeber und die meisten Einzelaufträge fallen nicht darunter. Die Grenze lässt sich aber vertraglich vereinbaren.
Wann ist eine Abschlagsrechnung fällig?
Nach BGB wird ein berechtigter Abschlag mit prüfbarer Aufstellung grundsätzlich sofort fällig, vertraglich werden oft 14 Tage vereinbart. Mit VOB/B gilt eine Frist von 21 Tagen nach Zugang der Aufstellung. Fehlen Leistungen oder sind sie mangelhaft, darfst du einen angemessenen Teil zurückhalten.
Quellen und weiterführende Links
- § 632a BGB Abschlagszahlungen, Bürgerliches Gesetzbuch (openlex)
- § 650m BGB Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag, Bürgerliches Gesetzbuch (openlex)
- § 650i BGB Verbraucherbauvertrag, Bürgerliches Gesetzbuch (openlex)
- § 650c BGB Vergütungsanpassung bei Anordnungen, Bürgerliches Gesetzbuch (openlex)
- § 634a BGB Verjährung der Mängelansprüche, Bürgerliches Gesetzbuch (openlex)
- § 16 VOB/B Zahlung, Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (dejure.org)