Bauabnahme mit Handwerksbetrieben: Mängel festhalten und Rechte sichern

Die Abnahme ist der Termin, an dem du erklärst, dass ein Gewerk im Wesentlichen vertragsgemäß fertig ist. Ab diesem Moment wird die Schlusszahlung fällig, die Verjährung der Mängelansprüche beginnt und du musst später beweisen, dass ein Mangel schon vorher bestand. Wer abnimmt, sollte deshalb jedes Gewerk mit Protokoll begehen, sichtbare Mängel einzeln aufschreiben und sich die Rechte daraus ausdrücklich vorbehalten.

Was die Abnahme rechtlich auslöst

Nach § 640 BGB musst du ein vertragsgemäß hergestelltes Werk abnehmen. Wegen unwesentlicher Mängel darfst du die Abnahme nicht verweigern. Mit der Abnahme verbinden sich vier Folgen, die für deine Flip-Kalkulation direkt zählen:

• Fälligkeit: Der Werklohn wird nach § 641 BGB mit der Abnahme fällig, bei Bauverträgen zusätzlich erst mit einer prüffähigen Schlussrechnung nach § 650g Abs. 4 BGB.
• Verjährungsbeginn: Die Fünfjahresfrist für Mängel an einem Bauwerk läuft nach § 634a BGB ab der Abnahme.
• Beweislast: Vor der Abnahme muss der Betrieb zeigen, dass seine Leistung mangelfrei ist, danach liegt die Beweislast bei dir.
• Gefahrübergang: Beschädigt danach jemand die Leistung, etwa der Bodenleger die frisch lackierte Zarge, trägt das Risiko nicht mehr der Malerbetrieb.

Gerade der letzte Punkt spricht dafür, Gewerke einzeln abzunehmen, sobald sie fertig sind, statt alles am Ende gemeinsam abzunehmen. Wie du die Abfolge so planst, dass sich Gewerke nicht gegenseitig beschädigen, steht im Artikel zur Gewerke-Reihenfolge bei der Sanierung.

Förmlich, stillschweigend oder per Fristablauf

Eine Abnahme kann auf drei Wegen zustande kommen, und nur einer davon ist für dich kontrollierbar.

Ist die VOB/B vereinbart, gelten eigene Fristen: Nach § 12 VOB/B gilt die Leistung zwölf Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung als abgenommen, bei Inbenutzungnahme schon nach sechs Werktagen, wenn keine förmliche Abnahme verlangt wurde. Schreib deshalb in jeden Vertrag, dass eine förmliche Abnahme stattfindet. Bekommst du eine Fertigstellungsanzeige, antworte innerhalb der Frist schriftlich und nenne mindestens einen konkreten Mangel, wenn du nicht abnehmen willst.

So läuft die Begehung ab

Vorbereitung

Nimm Angebot oder Leistungsverzeichnis, Fotos der Rohinstallation, das Druckprobenprotokoll und das Prüfprotokoll der Elektroinstallation mit. Dazu eine starke Taschenlampe für Streiflicht, eine Wasserwaage, einen Steckdosentester, einen Gummihammer zum Abklopfen von Fliesen und farbiges Klebeband. Plane für eine 70-m²-Wohnung mit allen Gewerken rund zwei Stunden ein.

Prüfpunkte nach Gewerk

Die häufigsten optischen Mängel bei Wänden und Übergängen behandeln wir ausführlicher in den Beiträgen zu Malerarbeiten und Putz und zu Innentüren und Bodenübergängen. Wie eine Begehung auf einer echten Baustelle aussieht, zeigen wir in diesem Video zur finalen Abnahme einer sanierten Wohnung im Allgäu.

Was ins Abnahmeprotokoll gehört

1. Objekt, Datum, Uhrzeit, anwesende Personen und abgenommenes Gewerk.
2. Jeder Mangel einzeln mit Raum, genauer Stelle und Fotonummer.
3. Frist zur Beseitigung, in der Regel zehn bis vierzehn Tage.
4. Vorbehalt der Mängelrechte für alle aufgeführten Punkte.
5. Vorbehalt einer vereinbarten Vertragsstrafe, falls der Termin überschritten wurde.
6. Unterschriften beider Seiten, bei Weigerung ein Vermerk.

Die Punkte vier und fünf sind keine Formalie. Nimmst du ein Werk ab, obwohl du einen Mangel kennst, verlierst du nach § 640 Abs. 3 BGB die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung für diesen Mangel, wenn du sie dir nicht vorbehältst. Für die Vertragsstrafe gilt nach § 341 Abs. 3 BGB dasselbe: ohne Vorbehalt bei der Annahme kein Anspruch.

Wie viel du bis zur Nachbesserung zurückhalten darfst

Nach § 641 Abs. 3 BGB darfst du bei Mängeln einen angemessenen Teil der Vergütung verweigern. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der Kosten, die für die Beseitigung nötig sind. Ein Beispiel aus der Praxis, Fliesenarbeiten in einer 58-m²-Wohnung in Ulm:

Dieser Einbehalt ist ein Druckmittel bis zur Nachbesserung und unterscheidet sich vom vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt für die Gewährleistungszeit. Den Unterschied und die passende Gestaltung im Vertrag erklären wir im Artikel zu Abschlagszahlungen und Sicherheitseinbehalt.

Wenn der Betrieb nicht nachbessert

Verstreicht die Frist ohne Reaktion, setzt du schriftlich eine letzte angemessene Nachfrist. Läuft auch diese ab, darfst du nach § 637 BGB einen anderen Betrieb beauftragen und die erforderlichen Kosten verlangen, auf Wunsch sogar als Vorschuss. Diese Kosten verrechnest du mit dem einbehaltenen Betrag.

Verweigerst du die Abnahme insgesamt wegen Mängeln, kann der Betrieb nach § 650g BGB eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Erscheinst du zu diesem Termin nicht, darf er sie allein vornehmen. Offenkundige Mängel, die dort nicht aufgeführt sind, gelten dann als später entstanden. Geh also hin und lass jeden Punkt aufnehmen.

Bleib bei der Bewertung realistisch. Eine Altbauwand ist nicht auf den Millimeter lot, und ein Übergang zwischen alter Zarge und neuem Türblatt wird selten perfekt. Wer jede Kleinigkeit zum Streitfall macht, findet für das nächste Projekt schwer gute Betriebe.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. In jeden Handwerkervertrag eine förmliche Abnahme pro Gewerk mit Protokoll aufnehmen.
2. Eine Protokollvorlage mit den sechs Pflichtpunkten anlegen und für jede Baustelle verwenden.
3. Fertigstellungsanzeigen sofort mit Datum ablegen und Fristen im Kalender eintragen.
4. Schlussrechnungen erst nach Abnahme und Abzug des doppelten Mängelbetrags anweisen.
5. Nachbesserungen mit Fotos dokumentieren und den Einbehalt erst danach freigeben.