Hausgeld verstehen: Was davon in die Flip-Kalkulation gehört

In die Flip-Kalkulation gehört das komplette Hausgeld für jeden Monat zwischen deinem Besitzübergang und dem Besitzübergang an die Käuferseite. Die Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten spielt für dich dabei keine Rolle, weil die Wohnung leer steht und niemand Nebenkosten an dich zahlt. Bei 360 Euro Hausgeld und neun Monaten Besitz sind das 3.240 Euro. Zwei weitere Effekte rechnen viele nicht mit: Nachzahlungen oder Guthaben aus der Jahresabrechnung, die oft erst nach deinem Verkauf beschlossen werden, und den Einfluss des Hausgelds auf den Preis, den deine Käuferinnen und Käufer zahlen können.

Was im Hausgeld steckt

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss auf den Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung nach § 28 WEG beschließt. Für eine 78-m²-Wohnung mit Zentralheizung sieht eine typische Aufteilung so aus:

Welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, bestimmt die Betriebskostenverordnung. Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage gehören nicht dazu. Für deinen eigenen Flip ist die Spalte egal, für den Verkauf an Kapitalanlegende wird sie wichtig. 360 Euro entsprechen 4,62 Euro pro m². In den Unterlagen, die wir prüfen, liegt das Hausgeld meist zwischen 3 und 5 Euro pro m², mit Aufzug, Tiefgarage oder Schwimmbad auch darüber.

Hausgeld als Haltekosten

Ab dem Besitzübergang zahlst du das Hausgeld, unabhängig davon, wann du im Grundbuch stehst. So steht es in praktisch jedem Kaufvertrag. Der Zeitraum endet erst, wenn deine Käuferseite den Kaufpreis gezahlt hat und die Wohnung übernimmt. Zur Sanierungszeit kommen also Vermarktung, Notartermin und die Wochen bis zur Kaufpreisfälligkeit hinzu. Aus vier Monaten Bauzeit werden schnell acht bis zehn Monate Hausgeld. Verzögert sich der Verkauf um zwei Monate, kostet das bei 360 Euro weitere 720 Euro.

Der Heizkostenvorschuss läuft im Leerstand weiter, obwohl kaum geheizt wird. Den Großteil bekommt die Wohnung mit der nächsten Jahresabrechnung zurück, also häufig erst nach dem Verkauf. Wie Hausgeld, Zinsen, Grundsteuer und Versicherung zusammen die monatliche Belastung ergeben, zeigt der Artikel zu den Haltekosten während der Sanierung.

Jahresabrechnung: Wer Nachzahlung und Guthaben bekommt

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres beschließt die Versammlung über die Abrechnung und damit über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Gegenüber der Gemeinschaft schuldet eine Nachzahlung in der Regel, wer bei der Beschlussfassung Eigentümerin oder Eigentümer ist, ein Guthaben steht ebenfalls dieser Person zu. Das führt beim Flip zu zwei Lücken:

• Beim Einkauf: Die Abrechnung für das Vorjahr der Verkäuferseite wird oft beschlossen, wenn du schon eingetragen bist. Ohne Regelung zahlst du deren Nachzahlung.
• Beim Verkauf: Die Abrechnung für dein Besitzjahr kommt, wenn die Käuferseite eingetragen ist. Das Heizkostenguthaben aus deinem Leerstand landet dann bei ihr.

Beides löst eine Klausel im Kaufvertrag: Die Abrechnung wird zeitanteilig nach Besitzübergang aufgeteilt, und die Parteien gleichen Nachzahlungen und Guthaben untereinander aus. Lass dir dazu die letzten beiden Jahresabrechnungen geben. Weichen Vorschüsse und tatsächliche Kosten deutlich voneinander ab, ist eine Erhöhung im nächsten Wirtschaftsplan wahrscheinlich.

Rechenbeispiel: Hausgeld über die Projektdauer

Eine 78-m²-Wohnung in Würzburg, Hausgeld 360 Euro, Besitzübergang im Februar, Verkauf mit Besitzübergang im Oktober, also neun Monate.

700 Euro Unterschied klingen wenig. Bei zehn Projekten im Jahr ist es ein spürbarer Betrag, und er entsteht nur durch zwei Sätze im Vertrag. In der Rückwärtsrechnung zum maximalen Kaufpreis setzen wir das Hausgeld für die volle Projektdauer plus drei Monate Puffer an. Eine komplette Kalkulation mit allen Posten zeigt dieses Video, in dem ein Flip vom Kaufpreis bis zum Gewinn durchgerechnet wird.

Wie das Hausgeld deinen Verkaufspreis beeinflusst

Wer selbst einziehen will, braucht eine Bank, und die rechnet das Hausgeld in die Haushaltsrechnung ein. Liegt es 100 Euro höher als bei der Vergleichswohnung, sinkt die tragbare Kreditrate um diesen Betrag. Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung entspricht das rund 20.000 Euro weniger Darlehen. Für Familien am Limit entscheidet das, ob sie deine Wohnung überhaupt finanzieren können.

Kapitalanlegende ziehen den nicht umlagefähigen Teil von der Miete ab. Bei 900 Euro Kaltmiete und 120 Euro nicht umlagefähigem Hausgeld bleiben 9.360 Euro im Jahr, bei einem Kaufpreis von 305.000 Euro sind das 3,07 %. Liegt der nicht umlagefähige Teil bei 180 Euro, kommt dieselbe Rendite erst bei rund 281.000 Euro Kaufpreis heraus. Was Anlegerinnen und Anleger sonst noch prüfen, steht im Beitrag sanierte Wohnungen an Kapitalanlegende verkaufen. Solche Renditevergleiche rechnest du mit Leverage in wenigen Minuten durch, bevor du deinen Angebotspreis festlegst.

Niedriges Hausgeld als Warnsignal

Ein niedriges Hausgeld wirkt im Exposé attraktiv, oft steckt eine zu geringe Rücklagenzuführung dahinter. Teile die jährliche Zuführung der ganzen Gemeinschaft durch die Wohnfläche des Hauses. Liegt der Wert bei einem Haus aus den 1960er oder 1970er Jahren unter 6 Euro pro m² und Jahr, schauen wir in den Protokollen besonders genau nach anstehenden Maßnahmen an Dach, Fenstern und Leitungen. Fehlt das Geld, folgt meist eine Umlage. Was dann gilt und wie du dich im Kaufvertrag absicherst, erklärt der Artikel zur Sonderumlage bei der Eigentumswohnung.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Fordere Wirtschaftsplan und die letzten beiden Jahresabrechnungen an, bevor du ein Angebot abgibst.
2. Setze das volle Hausgeld für Sanierung, Vermarktung und Notarphase plus drei Monate Puffer an.
3. Lass im Kaufvertrag eine zeitanteilige Abrechnung nach Besitzübergang vereinbaren, beim Ankauf und beim Verkauf.
4. Berechne die Rücklagenzuführung pro m² Wohnfläche des Hauses.
5. Prüfe vor dem Verkauf, wie dein Hausgeld im Vergleich zu konkurrierenden Inseraten aussieht, und nenne im Exposé, welche Maßnahmen bereits bezahlt sind.