Notartermin beim Verkauf: Ablauf, Fristen und Kaufpreisfälligkeit
Kurzantwort
Beim Verkauf einer sanierten Wohnung vergehen zwischen Beurkundung und Zahlungseingang meist vier bis acht Wochen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar bestätigt, dass Vormerkung, Löschungsunterlagen deiner Bank und nötige Zustimmungen vorliegen. Wer Verwalterzustimmung und Ablöseschreiben schon vor dem Termin anfordert, spart Zinsen und Wochen.
Für dich als Verkäuferin oder Verkäufer endet ein Flip mit dem Geldeingang, und der hängt am Notar. Nach der Beurkundung vergehen meist vier bis acht Wochen, bis der Käufer zahlen muss. In dieser Zeit prüft der Notar, ob alle im Vertrag genannten Bedingungen erfüllt sind: Vormerkung für den Käufer im Grundbuch, Löschungsunterlagen deiner finanzierenden Bank und, bei vielen Eigentumswohnungen, die Zustimmung des Verwalters. Jede dieser Bedingungen kannst du beschleunigen, wenn du sie vor dem Termin anstößt.
Vom Kaufentschluss bis zum Entwurf
Sobald sich Käuferseite und du über Preis und Übergabetermin einig seid, beauftragt in der Regel die Käuferseite den Notar, weil sie die Kosten trägt. Du kannst einen Notar vorschlagen, mit dem du schon gearbeitet hast. Das lohnt sich, weil eingespielte Notariate Entwürfe in drei bis fünf Werktagen liefern und deine Standardklauseln kennen.
Wer regelmäßig flippt, tritt beim Verkauf meist als Unternehmer auf, die Käuferin oder der Käufer einer sanierten Wohnung ist meist Verbraucher. Für diesen Fall verlangt § 17 Abs. 2a BeurkG, dass der Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom Notar erhält. Plane diese zwei Wochen fest ein. Ein Termin drei Tage nach der Zusage ist bei dieser Konstellation nur in Ausnahmefällen möglich, und der Notar muss die Abweichung in der Urkunde begründen.
Lies den Entwurf selbst gegen. Achte auf Kaufpreis, Übergabedatum, mitverkaufte Gegenstände und die Regelung zur Haftung für Sachmängel. Welche Klauseln wir in Verkaufsverträgen prüfen, steht im Beitrag zu den wichtigsten Klauseln im Kaufvertrag.
Diese Unterlagen braucht der Notar von dir
Den Grundbuchauszug holt der Notar selbst. Alles andere kommt schneller, wenn du es mit der Auftragsbestätigung schickst:
- Personalausweis und Steuer-ID aller Verkäufer, bei einer GmbH zusätzlich Handelsregisterauszug und Vertretungsnachweis
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Name und Kontaktdaten des Verwalters sowie die aktuelle Hausgeldhöhe
- Kontaktdaten deiner Bank mit Darlehensnummer, damit der Notar die Löschungsbewilligung anfordern kann
- Energieausweis, sofern er nicht schon bei der Besichtigung übergeben wurde
- Bei vermieteten Wohnungen den Mietvertrag und eine Aufstellung der Kaution
Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümerversammlung. Ohne sie bleibt der Vertrag schwebend unwirksam. Ruf den Verwalter an, sobald der Käufer feststeht, und frag, welche Nachweise er braucht und ob er die Zustimmung ohne Beschluss erteilen darf.
Was im Termin passiert
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor. Das dauert bei einer Eigentumswohnung 45 bis 75 Minuten. Fragen und kleine Änderungen werden direkt eingearbeitet. Größere Änderungen, etwa ein neuer Kaufpreis, können den Termin verschieben, weil die Zwei-Wochen-Frist neu laufen kann.
Im Termin erklärst du in aller Regel auch die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Der Notar reicht sie aber erst beim Grundbuchamt ein, wenn du den Kaufpreis bestätigt hast. Zusätzlich erteilst du der Käuferseite eine Finanzierungsvollmacht. Damit darf ihre Bank schon vor dem Eigentumswechsel eine Grundschuld auf deiner Wohnung eintragen lassen, beschränkt auf die Zahlung des Kaufpreises. Ohne diese Vollmacht zahlt keine Bank aus.
Steuerlich zählt bei der Frage, ob du innerhalb der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG verkaufst, das Datum des notariellen Vertrags und nicht der Geldeingang. Wie Flip-Gewinne versteuert werden, erklärt der Beitrag zu Spekulationsfrist und Gewerbesteuer beim Flip.
Fristen zwischen Beurkundung und Fälligkeit
Die Tabelle zeigt Erfahrungswerte aus unseren Verkäufen. Einzelne Grundbuchämter und Verwalter arbeiten deutlich schneller oder langsamer.
| Schritt | Wer handelt | Übliche Dauer |
|---|---|---|
| Antrag auf Vormerkung für die Käuferseite | Notar | 1 bis 3 Werktage |
| Eintragung der Vormerkung | Grundbuchamt | 1 bis 4 Wochen |
| Löschungsbewilligung deiner Bank mit Treuhandauflage | deine Bank | 1 bis 3 Wochen |
| Verwalterzustimmung in öffentlich beglaubigter Form | Verwalter | 1 bis 6 Wochen |
| Erklärung zum Vorkaufsrecht der Gemeinde (nur bei Häusern und Grundstücken) | Gemeinde | bis zu 3 Monate Frist |
| Zahlungsfrist nach Fälligkeitsmitteilung | Käuferseite | meist 10 bis 14 Tage |
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entfällt das gemeindliche Vorkaufsrecht, weil § 24 Abs. 2 BauGB den Kauf von Wohnungseigentum ausnimmt. Bei einem Haus hat die Gemeinde nach § 28 Abs. 2 BauGB bis zu drei Monate Zeit, die meisten Gemeinden antworten aber nach zwei bis vier Wochen. Bei einer vermieteten Wohnung, die nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, kann zusätzlich ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB bestehen. Dann muss der Mieter nach der Beurkundung schriftlich informiert werden, und er hat zwei Monate Zeit für seine Entscheidung.
Fälligkeit und die Ablösung deines Darlehens
Sobald Vormerkung, Löschungsunterlagen und Zustimmungen vorliegen, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Die Käuferseite zahlt dann direkt: zuerst den Ablösebetrag an deine Bank, den Rest an dich. Deine Bank darf die Löschungsbewilligung nur verwenden lassen, wenn ihr Betrag eingeht. Diese Treuhandauflage schützt sie und ist Standard.
Hier zeigt sich, warum Flips mit einem variablen Darlehen ohne Tilgung finanziert werden sollten. Bei einem festen Zins würde die Bank zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung in den Ablösebetrag schreiben. Mehr dazu im Beitrag zum Darlehen ohne Tilgung.
Ein Rechenbeispiel für eine 71-m²-Wohnung, verkauft für 329.000 Euro, mit einem variablen Darlehen über 214.000 Euro zu 4,8 %:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 329.000 € |
| Ablösebetrag an deine Bank (Restschuld plus laufende Zinsen) | 214.850 € |
| Zahlung der Käuferseite an dich | 114.150 € |
| Danach von dir zu zahlen: Maklerprovision Verkäuferanteil 3,57 % | 11.745 € |
| Danach von dir zu zahlen: Löschung der Grundschuld, Notar und Grundbuchamt | rund 400 € |
| Verbleibt vor Steuern | rund 102.000 € |
Jede Woche Verzögerung kostet bei diesem Darlehen rund 197 Euro Zinsen, dazu Hausgeld und Nebenkosten. Drei Wochen Wartezeit auf eine Verwalterzustimmung sind schnell 800 Euro. Die Gebührenpositionen des Notars findest du im Überblick zu den Notarkosten beim Immobilienkauf, die Kostenverteilung beim Kauf im Beitrag zu den Kaufnebenkosten.
Übergabe nach dem Geldeingang
Den Besitz übergibst du erst, wenn der vollständige Kaufpreis eingegangen ist. Eine Übergabe vorher, etwa damit die Käuferseite schon Möbel stellen kann, ist ein ungesichertes Entgegenkommen. Wenn du es trotzdem machst, dann nur gegen eine schriftliche Vereinbarung mit Haftungsregelung.
Für die Übergabe bereiten wir ein Protokoll vor mit Zählerständen für Strom, Wasser und Heizung, übergebene Schlüssel und Transponder, Zustand der Räume und übergebenen Unterlagen wie Bedienungsanleitungen und Garantiebelegen. Ab dem vereinbarten Stichtag zahlt die Käuferseite das Hausgeld. Teile dem Verwalter das Datum schriftlich mit, damit er die Abrechnung richtig zuordnet. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt einige Wochen später und erfordert von dir nichts mehr.
Ein Beispiel aus der Praxis
Bei einer 64-m²-Wohnung in Regensburg stand die Käuferin zwei Wochen nach Start der Vermarktung fest. Der Entwurf ging am selben Tag raus, beurkundet wurde 15 Tage später. Die Teilungserklärung verlangte eine Verwalterzustimmung, und der Verwalter wollte sie erst nach einem Umlaufbeschluss erteilen. Das dauerte fünf Wochen, die Fälligkeit verschob sich entsprechend, und die Zinsen für diese Zeit lagen bei gut 900 Euro. Seitdem fragen wir bei jedem Ankauf schon in der Prüfphase, ob eine Veräußerungsbeschränkung besteht und wie der Verwalter sie handhabt. Wie schnell ein Verkauf laufen kann, wenn solche Punkte vorbereitet sind, zeigt dieses Video über eine Wohnung in Münster, die im Februar gekauft und im März verkauft wurde.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lege schon beim Ankauf fest, welches Notariat du für den Verkauf vorschlägst, und frag nach dessen Vorlaufzeiten.
- Prüfe in der Teilungserklärung, ob eine Verwalterzustimmung nötig ist, und kläre mit dem Verwalter Ablauf und Unterlagen, bevor du inserierst.
- Fordere bei deiner Bank ein Ablöseschreiben an, sobald die Käuferseite feststeht, und frag nach der Bearbeitungszeit für die Löschungsbewilligung.
- Rechne bei Verbraucherkäufern mit mindestens zwei Wochen zwischen Entwurf und Termin und kommuniziere das früh.
- Übergib erst nach vollständigem Geldeingang und halte alles in einem Protokoll fest. Weitere Hebel für einen kürzeren Verkauf findest du im Beitrag zur Vermarktungsdauer.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es nach dem Notartermin, bis der Verkäufer das Geld bekommt?
Meist vier bis acht Wochen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen ist und die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank sowie nötige Zustimmungen beim Notar liegen. Danach hat die Käuferseite in der Regel 10 bis 14 Tage Zeit zu zahlen.
Muss der Kaufvertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen?
Wenn ein Unternehmer an einen Verbraucher verkauft, soll der Verbraucher den Entwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vorher erhalten. Wer regelmäßig Immobilien handelt, gilt oft als Unternehmer. Zwischen zwei Privatleuten ist die Frist nicht vorgeschrieben.
Wer zahlt die Löschung der Grundschuld beim Verkauf?
Die Löschung der eigenen Grundschuld trägt üblicherweise die Verkäuferseite. Bei einer Eigentumswohnung kommen dafür Notar- und Grundbuchkosten von einigen hundert Euro zusammen, abhängig von der Höhe der Grundschuld.
Hat die Gemeinde beim Verkauf einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht?
Nein, § 24 Abs. 2 BauGB nimmt den Kauf von Wohnungseigentum vom allgemeinen Vorkaufsrecht der Gemeinde aus. Bei Häusern und Grundstücken muss der Notar dagegen eine Erklärung der Gemeinde einholen, die dafür bis zu drei Monate Zeit hat.
Quellen und weiterführende Links
- § 17 BeurkG, Grundsatz der Prüfungs- und Belehrungspflichten, Beurkundungsgesetz (Volltext über lxgesetze.de)
- § 12 WEG, Veräußerungsbeschränkung, Wohnungseigentumsgesetz (Volltext über lxgesetze.de)
- § 24 BauGB, Allgemeines Vorkaufsrecht, Baugesetzbuch (Volltext über openlex.de)
- § 28 BauGB, Verfahren und Entschädigung, Baugesetzbuch (Volltext über openlex.de)
- § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über lxgesetze.de)
- § 883 BGB, Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über lxgesetze.de)
- § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, Einkommensteuergesetz (Volltext über lxgesetze.de)