Kaufvertrag beim Verkauf: Klauseln, auf die du achten musst
Kurzantwort
Beim Verkauf schützen dich vor allem die Übergabe erst nach vollständiger Zahlung, die Zwangsvollstreckungsunterwerfung der Käuferseite und eine eng begrenzte Belastungsvollmacht. Bei sanierten Objekten gehören eine Baubeschreibung und offengelegte Mängel in den Vertrag. Bei Eigentumswohnungen braucht es klare Stichtage für Hausgeld und Sonderumlagen.
Beim Verkauf einer sanierten Immobilie schützen dich vor allem fünf Regelungen im notariellen Kaufvertrag: die Übergabe erst nach vollständiger Zahlung, die Unterwerfung der Käuferseite unter die sofortige Zwangsvollstreckung, eine eng begrenzte Finanzierungsvollmacht, ein sauber formulierter Abschnitt zu Sachmängeln mit Baubeschreibung und klare Stichtage für Hausgeld, Sonderumlagen und Mieten. Den Entwurf schreibt der Notar, die Inhalte musst du selbst prüfen und bei Bedarf ändern lassen.
Wer den Vertrag entwirft und wann du ihn bekommst
Ein Grundstückskaufvertrag braucht nach § 311b BGB die notarielle Beurkundung. Meist beauftragt die Käuferseite den Notar, weil sie die Kosten trägt. Der Notar ist neutral, er formuliert aber Standardtexte, die nicht automatisch zu deinem Geschäftsmodell passen. Verkaufst du als Unternehmerin oder Unternehmer an Verbraucher, soll die Käuferseite den Entwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Diese Zeit solltest du ebenfalls nutzen. Änderungswünsche gehen schriftlich an das Notariat, bevor der Termin steht. Wie der Termin selbst abläuft, beschreiben wir im Artikel zum Notartermin beim Verkauf.
Kaufpreis, Fälligkeit und was bei Zahlungsverzug passiert
Fälligkeitsvoraussetzungen
Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar bestätigt, dass bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Üblich sind:
- Die Auflassungsvormerkung für die Käuferseite ist im Grundbuch eingetragen.
- Die Unterlagen zur Löschung deiner Grundschulden liegen dem Notar vor.
- Die Gemeinde hat erklärt, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.
- Bei Eigentumswohnungen liegt, falls die Teilungserklärung es verlangt, die Zustimmung der Verwaltung nach § 12 WEG vor.
- Bei einer vermieteten Wohnung, die nach Abschluss des Mietvertrags in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, ist das Vorkaufsrecht der Mieterin oder des Mieters nach § 577 BGB erledigt.
Prüfe, ob alle Bedingungen schnell erfüllbar sind. Die Verwalterzustimmung etwa sollte vor dem Notartermin angefragt werden, sonst verzögert sie die Zahlung um Wochen.
Zwangsvollstreckung, Verzugszins und Rücktritt
Achte darauf, dass sich die Käuferseite wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde unterwirft. Dann kannst du bei Nichtzahlung ohne Klage vollstrecken. Außerdem gehört ein Rücktrittsrecht für den Fall in den Vertrag, dass der Kaufpreis nach Fälligkeit und Mahnung nicht innerhalb einer bestimmten Frist bezahlt wird. Gegenüber Verbrauchern beträgt der gesetzliche Verzugszins nach § 288 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Seit dem 1. Juli 2026 liegt der Basiszinssatz laut Bundesbank bei 1,52 %, der Verzugszins also bei 6,52 %.
Ein Beispiel aus der Praxis: eine 68-m²-Wohnung in Nürnberg, verkauft für 349.000 Euro. Die Käuferin zahlt sechs Wochen nach Fälligkeit, weil ihre Bank die Auszahlung verzögert.
| Posten | Betrag für 42 Tage |
|---|---|
| Zinsen deines Darlehens (255.000 Euro, 5 % variabel) | 1.467 Euro |
| Hausgeld (310 Euro im Monat) | 428 Euro |
| Deine Kosten durch den Verzug | 1.895 Euro |
| Gesetzlicher Verzugszins 6,52 % auf 349.000 Euro | 2.618 Euro |
Der Verzugszins deckt deine Haltekosten in diesem Fall ab. Er hilft dir aber nur, wenn die Übergabe an die Zahlung gekoppelt ist und du ihn durchsetzen kannst. Wichtiger als die Zinsen ist, dass das Geld überhaupt kommt.
Übergabe erst nach Zahlung
Besitz, Nutzen und Lasten sollten erst übergehen, wenn der gesamte Kaufpreis auf deinem Konto ist. Mit der Übergabe geht nach § 446 BGB auch die Gefahr über, und die Frist für Mängelansprüche beginnt. Eine vorzeitige Schlüsselübergabe für Handwerker oder Möbel ist ein häufiger Wunsch der Käuferseite. Wenn du zustimmst, dann nur mit einer separaten schriftlichen Vereinbarung: Zweck, Haftung für Schäden, keine Nutzung zu Wohnzwecken.
Bis zur Übergabe trägst du Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung. Deine eigene Finanzierung wird aus dem Kaufpreis abgelöst. Bei einem variablen Darlehen ohne feste Zinsbindung fällt dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung an, was einer der Gründe ist, warum viele Flips so finanziert werden. Mehr dazu im Artikel Darlehen ohne Tilgung.
Die Finanzierungsvollmacht begrenzen
Die Bank der Käuferseite will ihre Grundschuld eintragen, bevor sie auszahlt. Dafür erteilst du im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht, obwohl du noch Eigentümerin oder Eigentümer bist. Diese Vollmacht muss Grenzen haben:
- Die Grundschuld sichert bis zur vollständigen Zahlung nur Beträge, die tatsächlich an dich oder zur Ablösung deiner Lasten fließen.
- Du übernimmst keine persönliche Haftung und keine Kosten der Grundschuld.
- Die Vollmacht darf nur vor dem beurkundenden Notar ausgeübt werden.
Diese Punkte stehen in den meisten Notarentwürfen. Fehlen sie, lass sie ergänzen.
Sachmängel, Baubeschreibung und offengelegte Mängel
Der Abschnitt zu Sachmängeln ist bei einem Flip der heikelste Teil. Der übliche Haftungsausschluss für gebrauchte Immobilien schützt dich bei der Altsubstanz, für deine eigenen Sanierungsarbeiten hält er oft nicht. Warum das so ist und wie lange du haftest, erklären wir im Artikel zur Gewährleistung beim Verkauf sanierter Immobilien. Für den Vertrag heißt das:
- Füge eine Baubeschreibung als Anlage bei, die stichpunktartig auflistet, welche Arbeiten ausgeführt wurden und welche Bauteile unverändert geblieben sind.
- Nenne bekannte Mängel ausdrücklich, etwa "Feuchtigkeitsspuren im Kellerabteil, nicht saniert". Was die Käuferseite beim Vertragsschluss kannte, kann sie später nicht geltend machen.
- Vermeide Garantien und pauschale Zusicherungen wie "alle Leitungen neu", wenn das nicht für jede Leitung stimmt.
- Verkaufst du eine Einbauküche mit, weise sie mit einem realistischen Wert gesondert aus. Für bewegliche Gegenstände gilt eine eigene Verjährung von zwei Jahren, und die Käuferseite zahlt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer. Bei 9.000 Euro für die Küche spart sie in Bayern mit 3,5 % Steuersatz 315 Euro.
Eine Vertiefung zur Baubeschreibung als Schutz gegen spätere Ansprüche findest du auf flipperimmo.com im Beitrag Warum du 5 Jahre Gewährleistung gibst, wenn du eine Immobilie verkaufst.
Stichtage für Hausgeld, Sonderumlagen und Mieten
Bei Eigentumswohnungen gehört eine klare Regel in den Vertrag, wer welche Zahlungen an die Gemeinschaft trägt. Üblich ist: Hausgeld bis zur Übergabe zahlst du, danach die Käuferseite. Bei Sonderumlagen kommt es auf den Beschluss an. Vereinbare, dass Sonderumlagen, die vor dem Vertragsschluss beschlossen wurden, bei dir bleiben, später beschlossene bei der Käuferseite, und nenne die bekannten Beschlüsse im Vertrag. Hintergründe dazu stehen im Artikel zur Sonderumlage bei der Eigentumswohnung. Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft und wird nicht gesondert bezahlt.
Ist die Wohnung vermietet, gehen Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen ab Übergabe an die Käuferseite. Die Mietkaution geht nach § 566a BGB auf die Erwerberin oder den Erwerber über. Bekommt die Mieterin sie dort nicht zurück, haftest du weiter. Übergib die Kaution deshalb nachweisbar und lass dir den Empfang bestätigen.
Wenn ihr zu zweit verkauft
Steht das Objekt auf zwei Personen oder einer GbR, müssen alle Eigentümer den Vertrag unterschreiben oder sich mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen. Eine GbR, die im Grundbuch steht, muss seit 2024 vor einem Verkauf in der Regel erst ins Gesellschaftsregister eingetragen werden, was Zeit kostet. Kommt es zwischen den Partnern zum Streit, blockiert eine fehlende Unterschrift den ganzen Verkauf. Warum eine Ausstiegsregel deshalb vorab vereinbart sein sollte, erklärt Johannes Schwärzler in diesem Video über die fehlende Klausel in Flip-Partnerschaften.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Fordere den Entwurf frühzeitig an und gehe ihn mit einer Checkliste durch: Übergabe, Vollstreckungsunterwerfung, Rücktrittsrecht, Belastungsvollmacht, Mängelklausel, Stichtage.
- Bereite die Baubeschreibung und die Liste bekannter Mängel vor, bevor der Notar den Entwurf schreibt.
- Kläre Löschungsunterlagen deiner Bank und die Verwalterzustimmung parallel, damit der Kaufpreis ohne Verzögerung fällig wird.
- Bei Verkäufen an Kapitalanleger: Mietvertrag, Kautionsnachweis und Nebenkostenabrechnung vollständig bereitlegen. Welche Unterlagen diese Käufergruppe erwartet, steht im Artikel zum Verkauf an Kapitalanleger.
Für ungewöhnliche Konstellationen wie Teilzahlungen, Ratenkauf oder Verkauf vor Fertigstellung lohnt sich eine anwaltliche Prüfung des Entwurfs.
Häufige Fragen
Wer schreibt den Kaufvertrag beim Immobilienverkauf?
Den Entwurf erstellt der Notar, den meist die Käuferseite beauftragt. Beide Seiten können Änderungen verlangen, bevor beurkundet wird. Bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern soll die Käuferseite den Entwurf regelmäßig mindestens zwei Wochen vorher erhalten.
Wann sollte die Wohnung an die Käuferseite übergeben werden?
Erst nach vollständigem Eingang des Kaufpreises. Mit der Übergabe gehen Gefahr, Nutzen und Lasten über, und die Frist für Mängelansprüche beginnt. Eine vorzeitige Schlüsselübergabe sollte nur mit separater schriftlicher Vereinbarung erfolgen.
Was passiert, wenn die Käuferin den Kaufpreis nicht zahlt?
Mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Vertrag kannst du ohne Klage vollstrecken. Gegenüber Verbrauchern fallen Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz an, seit Juli 2026 also 6,52 % pro Jahr. Ein vertragliches Rücktrittsrecht erlaubt dir, nach Fristablauf neu zu verkaufen.
Wer zahlt eine Sonderumlage, wenn die Wohnung verkauft wird?
Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass vor dem Vertragsschluss beschlossene Sonderumlagen beim Verkäufer bleiben und später beschlossene von der Käuferseite getragen werden. Gegenüber der Gemeinschaft haftet, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht.
Quellen und weiterführende Links
- § 311b BGB, Verträge über Grundstücke, lxgesetze.de
- § 17 BeurkG, Grundsatz (Zwei-Wochen-Frist bei Verbraucherverträgen), lxgesetze.de
- § 288 BGB, Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden, lxgesetze.de
- § 566a BGB, Mietsicherheit, lxgesetze.de
- § 12 WEG, Veräußerungsbeschränkung, lxgesetze.de
- § 883 BGB, Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung, lxgesetze.de
- Bekanntgabe des Basiszinssatzes zum 1. Juli 2026, Deutsche Bundesbank