Fix and Flip mit Partner: Rollen, Verträge, Gewinnverteilung

Ein Flip mit Partnerin oder Partner funktioniert, wenn vor dem ersten Kauf schriftlich feststeht, wer Kapital, Arbeit und Know-how einbringt, wie der Gewinn verteilt wird und wer im Streitfall entscheidet. Die übliche Rechtsform für ein gemeinsames Projekt ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Seit 2024 muss sie im Gesellschaftsregister eingetragen sein, bevor sie eine Immobilie ins Grundbuch bekommt. Ohne Vertrag gilt das gesetzliche Modell mit gleichen Gewinnanteilen, das selten zu den tatsächlichen Beiträgen passt.

Drei Rollen, die ein Flip braucht

Jedes Projekt braucht Kapital, Umsetzung und Erfahrung. Partnerschaften entstehen meist, weil eine Seite davon fehlt. Typische Konstellationen sind:

• Kapital trifft Zeit: Eine Seite bringt Eigenkapital oder Bonität für die Bankfinanzierung, die andere übernimmt Suche, Baustelle und Verkauf.
• Handwerk trifft Kaufmännisches: Eine Elektromeisterin oder ein Installateur kennt Preise und Betriebe, die andere Seite verhandelt, kalkuliert und organisiert Finanzierung und Vertrieb.
• Erfahrung trifft Einstieg: Jemand mit mehreren abgeschlossenen Flips prüft Objekte und Kalkulationen, eine Einsteigerin oder ein Einsteiger setzt um und lernt dabei.

Wichtig ist, dass beide Seiten wissen, welche Leistung sie konkret schulden. Formulierungen wie "kümmert sich um die Baustelle" führen später zu Streit. Besser ist eine Aufgabenliste mit Zuständigkeit, etwa Angebote einholen, Baustellentermine wahrnehmen, Rechnungen prüfen, Besichtigungen durchführen. Wer Erfahrung beisteuert, sollte selbst aktiv flippen und das mit abgeschlossenen Projekten belegen können. Ratschläge von Leuten ohne eigene Baustellen helfen beim Flip wenig.

Rechtsform: GbR, eGbR oder GmbH

Kaufen zwei Personen gemeinsam eine Immobilie, um sie zu sanieren und zu verkaufen, entsteht in der Regel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, auch ohne schriftlichen Vertrag. Seit dem Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2024 soll eine GbR nach § 47 Abs. 2 GBO nur noch ins Grundbuch eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister steht. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 3. Juli 2025 (V ZB 17/24) bestätigt, dass diese Voreintragung bei Grundstücksgeschäften keine Ausnahme kennt. Plane für die Registereintragung als eGbR einige Wochen sowie Notar- und Registerkosten meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich ein.

Zwei Punkte sprechen gegen die GbR als Dauerlösung. Nach § 721 BGB haften alle Gesellschafter für Schulden der Gesellschaft persönlich und gesamtschuldnerisch. Und Gewinne werden direkt bei den Beteiligten mit ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Wer mehrere Projekte gemeinsam plant, prüft deshalb oft eine GmbH oder UG. Die Unterschiede bei Gründung und Steuer beschreibt der Beitrag UG oder GmbH für Flips.

Alternativ muss eine Seite gar nicht Gesellschafterin werden. Wer nur Kapital gibt, kann ein Darlehen mit festem Zins oder Gewinnbeteiligung vergeben. Das Objekt gehört dann allein der umsetzenden Seite. Wie solche Verträge aussehen, erklärt der Beitrag Investoren für einen Flip finden.

Gewinnverteilung mit Rechenbeispiel

Ohne Vereinbarung gilt nach § 709 Abs. 3 BGB: Gewinn und Verlust richten sich nach den vereinbarten Beteiligungsverhältnissen, ersatzweise nach dem Wert der vereinbarten Beiträge, und wenn beides fehlt, nach Köpfen. Arbeitsleistung ist ein Beitrag, ihr Wert ist aber ohne Vertrag schwer zu beziffern. Deshalb sollte die Verteilung schriftlich festgelegt werden.

Beispiel: Eine 85-m²-Wohnung in Bamberg. Partnerin A bringt 70.000 Euro Eigenkapital für Nebenkosten und Sanierungsanteil ein, Partner B übernimmt Suche, Bauleitung und Verkauf mit rund 230 Stunden. Das Projekt läuft acht Monate und bringt 60.000 Euro Gewinn vor Steuern.

Modell	Regel	A (Kapital)	B (Arbeit)
Hälftig	50 zu 50 ohne Vorabanteil	30.000 €	30.000 €
Vorabverzinsung	8 % p. a. auf das Kapital, Rest 50 zu 50	31.867 €	28.133 €
Vorabvergütung Arbeit	60 € je Stunde für B, Rest 50 zu 50	23.100 €	36.900 €
Kombiniert	8 % für A und 60 € je Stunde für B, Rest 50 zu 50	24.967 €	35.033 €

Die Vorabverzinsung beträgt in acht Monaten 3.733 Euro, die Stundenvergütung 13.800 Euro. Welche Variante fair ist, hängt davon ab, wer das größere Risiko trägt. Bei einem Verlust verliert A Geld, B nur Zeit. Viele Partnerschaften regeln das, indem Verluste zuerst vom Kapitalanteil getragen werden und der Kapitalgeberin dafür ein höherer Anteil am Gewinn zusteht. Mit einer gemeinsamen Kalkulation in Leverage Immo sehen beide Seiten dieselben Zahlen, und der bankfähige PDF-Export lässt sich direkt für das Finanzierungsgespräch nutzen.

Was in den Partnervertrag gehört

Ein Vertrag muss nicht lang sein, er sollte aber diese Punkte klären:

1. Zweck der Gesellschaft, also Kauf, Sanierung und Verkauf eines bestimmten Objekts oder einer Reihe von Objekten
2. Einlagen in Geld und Arbeit mit Aufgabenliste und Zeitrahmen
3. Gewinn- und Verlustverteilung einschließlich Vorabvergütungen
4. Entscheidungsregeln: Welche Ausgaben eine Seite allein freigeben darf, etwa bis 2.000 Euro, und was gemeinsam beschlossen werden muss
5. Nachschusspflicht, wenn das Budget überschritten wird, mit Obergrenze
6. Verkaufsregel: Mindestpreis, Preisreduktion nach festgelegter Frist und das Recht einer Seite, nach zum Beispiel neun Monaten einen Verkauf zum Marktwert zu verlangen
7. Ausscheiden, Tod, Krankheit und Abfindung, außerdem was mit dem Objekt passiert, wenn eine Seite die Mitarbeit einstellt
8. Konten: ein gemeinsames Projektkonto, Zugriffsrechte und monatliche Abrechnung

Lass den Vertrag von einer Anwältin oder einem Anwalt mit Erfahrung im Gesellschaftsrecht prüfen. Die Kosten liegen meist im unteren vierstelligen Bereich und sind gering im Vergleich zu einem Streit über ein Objekt, das niemand allein verkaufen darf.

Steuern in der Partnerschaft

Bei der GbR ermittelt das Finanzamt den Gewinn einheitlich und verteilt ihn auf die Beteiligten. Ein Punkt wird oft übersehen: Objekte, die über eine Personengesellschaft gekauft und verkauft werden, können bei der Prüfung des gewerblichen Grundstückshandels den Beteiligten zugerechnet werden. Wer privat bereits Objekte verkauft hat, kann durch das gemeinsame Projekt die Drei-Objekt-Grenze überschreiten. Was das bedeutet, steht im Beitrag zu Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze und Gewerbesteuer. Lass die Struktur vor dem ersten gemeinsamen Kauf von der Steuerberatung prüfen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Zwei Freunde aus Bamberg haben ihre erste Wohnung gemeinsam gekauft. Der eine ist Elektromeister und hat die Elektrik selbst gemacht sowie die übrigen Betriebe ausgewählt, der andere arbeitet bei einer Versicherung und hat Finanzierung, Kalkulation und Verkauf übernommen. Das Eigenkapital kam zu gleichen Teilen. Vereinbart war eine Stundenvergütung für die Elektroarbeiten zu Marktpreisen und eine hälftige Teilung des Rests. Streitpunkt wurde der Verkaufspreis: Einer wollte nach sechs Wochen ohne Kaufangebot den Preis senken, der andere warten. Weil der Vertrag eine Preisreduktion von 3 % nach acht Wochen vorsah, war die Frage ohne Diskussion entschieden. Die Wohnung ging zwei Wochen später an eine Familie.

Wie ein erstes Projekt mit erfahrener Begleitung abläuft und welche Zahlen am Ende stehen, zeigen wir in diesem Video, in dem ein Partnerflipper die echten Zahlen seiner 83-m²-Wohnung offenlegt.

Was du jetzt konkret tun kannst

• Schreibe mit deiner Partnerin oder deinem Partner auf, wer welches Kapital, welche Stunden und welche Fachkenntnis einbringt.
• Rechne zwei bis drei Modelle der Gewinnverteilung mit einem realistischen Beispielgewinn und einem Verlustszenario durch.
• Entscheide, ob eine eGbR, eine GmbH oder ein Darlehensmodell passt, und plane die Registereintragung vor dem Notartermin ein.
• Lass den Vertrag prüfen und eröffne ein gemeinsames Projektkonto, bevor das erste Geld fließt.
• Prüfe mit der Steuerberatung, wie sich das Projekt auf die Drei-Objekt-Grenze beider Beteiligten auswirkt.