Projektentwicklung oder Flip: Unterschiede bei Risiko und Kapital
Kurzantwort
Ein Flip saniert ein bestehendes Objekt in sechs bis zehn Monaten und bindet meist 30.000 bis 60.000 Euro Eigenkapital. Eine Projektentwicklung schafft über zwei bis fünf Jahre neuen Wohnraum, braucht oft 20 bis 30 % Eigenkapital auf Millionenbeträge und trägt Genehmigungs-, Bau- und Vertriebsrisiko. In Euro verdient die Projektentwicklung mehr, pro eingesetztem Euro und Jahr liegt der Flip meist vorn.
Ein Flip verändert ein bestehendes Objekt innerhalb weniger Monate, eine Projektentwicklung schafft über zwei bis fünf Jahre neue Wohnfläche. Daraus folgen die Unterschiede bei Risiko und Kapital: Ein Wohnungsflip bindet meist 30.000 bis 60.000 Euro Eigenkapital für sechs bis zehn Monate. Eine kleine Projektentwicklung mit sechs Wohnungen braucht schnell 500.000 Euro und mehr, hängt an einer Baugenehmigung und reagiert auf Baukosten und Verkaufspreise mit Ausschlägen im sechsstelligen Bereich.
Was die beiden Modelle trennt
Beim Flip kaufst du fertigen Wohnraum, der technisch oder optisch veraltet ist. Grundriss, Baurecht und Gebäudehülle bleiben in der Regel, wie sie sind. Die Wertsteigerung entsteht durch Sanierung und einen Einkauf unter Marktpreis. Bei der Projektentwicklung entsteht der Wert durch Baurecht und Neubau oder durch eine tiefgreifende Umnutzung. Wer ein Grundstück mit altem Einfamilienhaus kauft, eine Genehmigung für sechs Wohnungen erwirkt und baut, schafft zusätzlichen Wohnraum und trägt dafür das Planungs-, Genehmigungs- und Baurisiko.
| Merkmal | Fix and Flip | Projektentwicklung |
|---|---|---|
| Typische Dauer | 6 bis 10 Monate | 2 bis 5 Jahre |
| Wertsteigerung durch | Sanierung, Einkauf unter Marktpreis | Baurecht, Neubau, Umnutzung |
| Eigenkapital | Kaufnebenkosten und Teile der Sanierung | meist 20 bis 30 % der Gesamtkosten |
| Genehmigung | selten nötig | Baugenehmigung zwingend |
| Gewerberechtliche Erlaubnis | für den Handel nicht erforderlich | nach § 34c GewO, sobald du als Bauträger Geld von Erwerbern annimmst |
| Haftung nach dem Verkauf | bei Bestandsobjekten oft eingeschränkt | fünf Jahre Mängelhaftung für das Bauwerk |
| Fachleute im Team | Handwerksbetriebe, eventuell Statik | Architektur, Statik, Fachplanung, Generalunternehmer |
Kapitalbedarf und Rendite an zwei Beispielen
Ein Beispiel aus der Praxis für einen Flip: eine 72-m²-Wohnung in Ulm für 220.000 Euro. Kaufnebenkosten mit 5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Makler betragen 23.254 Euro, die Sanierung 46.800 Euro, dazu kommen 5.616 Euro Reserve, 10.500 Euro Haltekosten und 7.000 Euro Verkaufskosten. Bei einem Verkaufspreis von 345.000 Euro bleiben 31.830 Euro vor Steuern. Das eingesetzte Eigenkapital liegt bei rund 35.000 Euro, die Laufzeit bei neun Monaten.
Zum Vergleich eine kleine Projektentwicklung im Umland derselben Stadt: ein 900-m²-Grundstück mit Abrisshaus, auf dem nach Genehmigung sechs Wohnungen mit zusammen 450 m² entstehen.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grundstück inklusive Altbau | 560.000 € |
| Erwerbsnebenkosten 7 % | 39.200 € |
| Abriss und Entsorgung | 35.000 € |
| Architektur, Statik, Fachplanung, Gutachten, Gebühren | 140.000 € |
| Baukosten 450 m² × 3.300 € | 1.485.000 € |
| Außenanlagen und Hausanschlüsse | 90.000 € |
| Bauzeitzinsen über 30 Monate | 170.000 € |
| Vertrieb 3 % | 93.150 € |
| Reserve 5 % der Baukosten | 74.250 € |
| Gesamtkosten | 2.686.600 € |
| Verkaufserlös 450 m² × 6.900 € | 3.105.000 € |
| Gewinn vor Steuern | 418.400 € |
Der Gewinn entspricht 13,5 % des Erlöses. Banken verlangen für solche Vorhaben häufig 20 bis 30 % Eigenkapital, hier also rund 670.000 Euro, gebunden für zweieinhalb Jahre. Auf das Eigenkapital bezogen sind das etwa 62 % über die gesamte Laufzeit oder rund 25 % pro Jahr. Der Flip bringt im Beispiel gut 90 % in neun Monaten. In Euro ist die Projektentwicklung dreizehnmal so ertragreich, pro eingesetztem Euro und Jahr liegt der Flip vorn.
Wie empfindlich die Modelle auf Abweichungen reagieren
Die eigentliche Differenz liegt im Risiko. Bei der Projektentwicklung wirken kleine Prozentsätze auf sehr große Summen:
- Verkaufspreis 5 % niedriger: Beim Flip sinkt der Gewinn um 17.250 Euro auf 14.580 Euro. Bei der Projektentwicklung fehlen 155.250 Euro, der Gewinn fällt auf 263.150 Euro.
- Baukosten 10 % höher: Beim Flip kostet das 4.680 Euro. Bei der Projektentwicklung sind es 148.500 Euro.
- Sechs Monate Verzögerung: Beim Flip etwa 7.000 Euro zusätzliche Haltekosten. Bei der Projektentwicklung kommen schnell 35.000 Euro Zinsen und weitere Kosten für Baustelleneinrichtung und Bauleitung zusammen.
Treffen zwei dieser Abweichungen zusammen, ist der Gewinn der Projektentwicklung fast aufgebraucht. Dazu kommt das Genehmigungsrisiko. Im unbeplanten Innenbereich muss sich ein Neubau nach § 34 BauGB nach Art und Maß in die Umgebung einfügen. Ob sechs oder nur vier Wohnungen genehmigt werden, entscheidet über Gewinn oder Verlust, und diese Antwort bekommst du oft erst nach Monaten.
Regeln, die nur für Bauträger gelten
Wer neu baut und Wohnungen vor Fertigstellung verkauft, wird zum Bauträger. Dafür brauchst du eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO. Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt in § 3 MaBV, wann du Geld von Käuferinnen und Käufern annehmen darfst: erst nach wirksamem Vertrag, eingetragener Vormerkung und erteilter Baugenehmigung, danach in Raten nach Baufortschritt. Die erste Rate von bis zu 30 % wird mit Beginn der Erdarbeiten fällig. Für Mängel am Bauwerk haftest du nach § 634a BGB fünf Jahre ab Abnahme.
Beim klassischen Flip kaufst und verkaufst du dagegen Bestandsobjekte. Eine Bauträgererlaubnis ist dafür nicht nötig, wohl aber eine Gewerbeanmeldung, sobald der Handel gewerblich wird. Was dabei zu beachten ist, steht im Beitrag Immobilienhandel als Gewerbe anmelden. Vorsicht gilt bei sehr umfassenden Sanierungen: Kommt der Umbau einem Neubau gleich, kann die Rechtsprechung auch beim Verkauf einer Bestandswohnung strengere Haftungsregeln anwenden. Mehr dazu im Beitrag zur Gewährleistung beim Verkauf sanierter Immobilien.
Zwischenformen zwischen Flip und Neubau
Zwischen der sanierten Einzelwohnung und dem Neubau liegen Modelle, die Elemente beider Welten verbinden. Sie sind für viele der logische zweite Schritt nach einigen erfolgreichen Flips:
- Ein Mehrfamilienhaus kaufen, nach WEG aufteilen und die Wohnungen einzeln verkaufen. Wie das abläuft, beschreibt der Beitrag zum Aufteilen von Mehrfamilienhäusern.
- Eine Gewerbefläche in Wohnungen umbauen. Hier brauchst du eine Nutzungsänderung, trägst aber kein Neubaurisiko. Details stehen im Artikel zum Umbau von Gewerbe zu Wohnen.
- Einen Dachrohling ausbauen oder eine große Wohnung in zwei kleinere teilen.
- Ein Grundstück nur bis zur Baugenehmigung entwickeln und es dann mit Baurecht an einen Bauträger verkaufen. So vermeidest du das Baurisiko, trägst aber das Genehmigungsrisiko.
Die Phasen einer Projektentwicklung und die Ausstiegspunkte nach Baurecht oder Fertigstellung erklären wir in diesem Video gemeinsam mit einem Projektentwickler aus dem Allgäu.
Welches Modell zu dir passt
Für den Einstieg empfehlen wir fast immer den Flip. Fehler kosten fünfstellige Beträge statt sechsstelliger, du lernst Einkauf, Sanierung und Verkauf in kurzen Zyklen und dein Kapital kommt nach wenigen Monaten zurück. Projektentwicklung kommt infrage, wenn mehrere dieser Punkte zutreffen:
- Du hast mindestens fünf bis zehn Flips abgeschlossen und kennst deine Baukosten genau.
- Du kannst 500.000 Euro und mehr Eigenkapital für mehrere Jahre entbehren oder hast Partner, die das tun.
- Du hast Zugang zu Architektur, Statik und einem Generalunternehmer, mit dem du schon gearbeitet hast.
- Du kannst zwei Jahre ohne Rückfluss aus dem Projekt überbrücken.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Rechne dein Wunschprojekt mit einem um 5 % niedrigeren Verkaufspreis und 10 % höheren Baukosten durch. Bleibt danach kein Gewinn, ist das Projekt zu knapp.
- Frage beim Bauamt nach Bebauungsplan oder Vorbescheid, bevor du ein Grundstück kaufst.
- Vergleiche neben dem Gewinn in Euro immer die Eigenkapitalrendite pro Jahr. Für den Flip-Teil kannst du in Leverage Immo Kaufpreis, Sanierung und Finanzierung durchrechnen und die Eigenkapitalrendite direkt ablesen.
- Prüfe, ob eine Zwischenform wie Aufteilung oder Umnutzung dein nächster Schritt sein kann. Den kompletten Ablauf eines Flips beschreibt der Beitrag Fix and Flip vom Ankauf bis zum Verkauf.
Häufige Fragen
Braucht man für Fix and Flip eine Erlaubnis nach § 34c GewO?
Für den Kauf und Verkauf eigener Bestandsobjekte nicht. Die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO brauchst du, wenn du als Bauträger Bauvorhaben durchführst und dafür Geld von Erwerbern annimmst. Eine Gewerbeanmeldung ist beim gewerblichen Handel trotzdem nötig.
Wie viel Eigenkapital braucht eine kleine Projektentwicklung?
Banken verlangen häufig 20 bis 30 % der Gesamtkosten. Bei einem Vorhaben mit sechs Wohnungen und 2,7 Millionen Euro Kosten sind das 540.000 bis 810.000 Euro. Oft wird zusätzlich eine Vorverkaufsquote verlangt, bevor die Bank den Bau finanziert.
Was ist der größte Risikounterschied zwischen Flip und Projektentwicklung?
Die Hebelwirkung kleiner Abweichungen. 5 % weniger Verkaufserlös kosten beim Wohnungsflip einige tausend Euro, bei einer Projektentwicklung schnell über 150.000 Euro. Dazu kommt bei der Entwicklung das Risiko, dass weniger Wohnungen genehmigt werden als geplant.
Kann man eine Projektentwicklung vor dem Bau verkaufen?
Ja. Viele Entwicklerinnen und Entwickler verkaufen ein Grundstück mit erteilter Baugenehmigung an einen Bauträger und realisieren den Wertzuwachs aus dem Baurecht. Das Baurisiko entfällt dann, das Genehmigungsrisiko bleibt bis zur Erteilung bestehen.
Quellen und weiterführende Links
- § 34c GewO, Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Gewerbeordnung (Volltext über dejure.org)
- § 3 MaBV, Besondere Sicherungspflichten für Bauträger, Makler- und Bauträgerverordnung (Volltext über dejure.org)
- § 34 BauGB, Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, Baugesetzbuch (Volltext über dejure.org)
- § 634a BGB, Verjährung der Mängelansprüche, Bürgerliches Gesetzbuch (Volltext über dejure.org)