Teilverkauf einer Immobilie: Wie das Modell funktioniert und was es kostet
Kurzantwort
Beim Teilverkauf verkaufst du bis zu 50 % deiner schuldenfreien Immobilie an einen Anbieter, bekommst den Anteil ausgezahlt und wohnst gegen ein Nutzungsentgelt von meist rund 5 % pro Jahr weiter darin. Instandhaltung und Grundsteuer zahlst du allein, beim späteren Gesamtverkauf fällt zusätzlich ein Durchführungsentgelt von etwa 3 % an. Über zehn Jahre ist das Modell meist deutlich teurer als ein Darlehen.
Beim Teilverkauf verkaufst du einen Anteil von bis zu 50 % deiner schuldenfreien Immobilie an einen spezialisierten Anbieter, bekommst den Anteil sofort ausgezahlt und wohnst weiter im Haus. Dafür zahlst du ein monatliches Nutzungsentgelt, das meist bei rund 5 % des ausgezahlten Betrags pro Jahr liegt, trägst weiter alle Instandhaltungskosten allein und zahlst beim späteren Gesamtverkauf eine Gebühr von etwa 3 % des Verkaufspreises. Über zehn Jahre gerechnet ist das Modell in den meisten Fällen deutlich teurer als ein Darlehen.
Wie das Modell rechtlich aufgebaut ist
Der Anbieter kauft per Notarvertrag einen Miteigentumsanteil am Grundstück und wird im Grundbuch in Abteilung I neben dir als Eigentümer eingetragen. Damit du weiter allein im Haus wohnen darfst, lässt er sich ein Nutzungsrecht an seinem Anteil bezahlen. In der Regel ist das ein Nießbrauch im Sinne von § 1030 BGB, der in Abteilung II des Grundbuchs steht. Je nach Anbieter gilt er lebenslang oder für eine feste Zahl von Jahren.
Voraussetzung ist fast immer, dass die Immobilie schuldenfrei ist oder die Restschuld aus der Auszahlung abgelöst werden kann. Typische Kundschaft sind Eigentümerinnen und Eigentümer ab 60, die Liquidität brauchen und nicht ausziehen wollen. Am Markt sind unter anderem Wertfaktor, Heimkapital und die Deutsche Teilkauf aktiv, daneben bieten einige Banken und Maklerhäuser eigene Varianten an.
Die vier Kostenblöcke im Vertrag
Wer ein Angebot prüft, sollte die Kosten einzeln auflisten. Die Werbung nennt meist nur die Auszahlung und den Prozentsatz des Nutzungsentgelts.
- Nutzungsentgelt: laut Verbraucherzentrale typischerweise rund 5 % des Auszahlungsbetrags pro Jahr. Bei 100.000 Euro Auszahlung sind das mindestens rund 416 Euro im Monat. Manche Verträge sehen eine Anpassung nach einer festen Laufzeit vor.
- Instandhaltung und laufende Kosten: Dach, Heizung, Fenster, Grundsteuer und Versicherung zahlst du weiter zu 100 %, obwohl dir nur noch ein Teil gehört.
- Durchführungsentgelt: Beim späteren Verkauf der ganzen Immobilie verlangt der Anbieter eine Gebühr, die nach Angaben der Verbraucherzentrale bei etwa 3,3 % des Verkaufspreises liegt.
- Bewertung und Nebenkosten: Gutachten, Notar und Grundbuch übernimmt teils der Anbieter. Das Gutachten legt aber den Ausgangswert fest, von dem die Auszahlung abhängt.
Hinzu kommen in einigen Verträgen Klauseln, nach denen der Anbieter beim Verkauf einen Mindesterlös für seinen Anteil erhält, teils 117 % des ursprünglichen Anteilswerts. Steigt der Markt weniger, geht die Differenz zulasten deines Anteils.
Rechenbeispiel: Teilverkauf und Darlehen über zehn Jahre
Ein Einfamilienhaus im Raum Ulm, Gutachterwert 400.000 Euro, schuldenfrei. Die Eigentümerin braucht 120.000 Euro und vergleicht einen Teilverkauf von 30 % mit einem tilgungsfreien Darlehen über denselben Betrag zu 3,8 % Zinsen. Nach zehn Jahren wird das Haus verkauft, der Wert ist in der Zwischenzeit um 2 % pro Jahr auf rund 487.600 Euro gestiegen.
| Posten | Teilverkauf 30 % | Darlehen 120.000 Euro |
|---|---|---|
| Auszahlung zu Beginn | 120.000 Euro | 120.000 Euro |
| Laufende Kosten pro Jahr | 6.000 Euro Nutzungsentgelt (5 %) | 4.560 Euro Zinsen (3,8 %) |
| Laufende Kosten über zehn Jahre | 60.000 Euro | 45.600 Euro |
| Abgabe beim Verkauf | 146.280 Euro (30 % von 487.600 Euro) | 120.000 Euro Rückzahlung |
| Durchführungsentgelt 3,3 % | 16.091 Euro | entfällt |
| Gesamtkosten über zehn Jahre | 102.371 Euro | 45.600 Euro |
Die Gesamtkosten ergeben sich jeweils aus den laufenden Zahlungen plus dem, was beim Verkauf über die ursprüngliche Auszahlung hinaus abgegeben wird. Der Teilverkauf kostet in diesem Beispiel gut 56.000 Euro mehr. Der größte Posten ist die Wertsteigerung auf den verkauften Anteil, die beim Anbieter landet. Selbst bei stagnierenden Preisen bleibt der Teilverkauf durch das höhere Entgelt und die Verkaufsgebühr teurer. Für eigene Szenarien mit anderen Zinsen und Laufzeiten eignen sich die kostenlosen Rechner auf leverage.immo/tools, etwa der Rechner für endfällige Darlehen.
Wann der Teilverkauf trotzdem gewählt wird
Der häufigste Grund ist, dass Banken älteren Menschen keinen Kredit mehr geben. Viele Institute setzen bei der Kreditvergabe eine Altersgrenze oder verlangen, dass die Tilgung zu Lebzeiten realistisch ist. Wer mit 75 kein Darlehen bekommt, hat weniger Alternativen. Infrage kommen dann:
- Umkehrhypothek: ein Darlehen, das erst beim Auszug oder Tod aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt wird. Das Angebot in Deutschland ist klein.
- Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht: Die Immobilie wird komplett verkauft, die Verkäuferin behält ein eingetragenes Recht zum Wohnen. Der Kaufpreis wird um den Wert des Rechts gemindert.
- Leibrente: Verkauf gegen monatliche Zahlung auf Lebenszeit, oft kombiniert mit einem Wohnrecht.
- Kompletter Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnung, was den höchsten freien Betrag bringt.
Die Verbraucherzentrale weist zudem auf ein Urteil des Landgerichts Hamburg hin, das einen Anbieter wegen irreführender Werbung verurteilt hat. Vor einer Unterschrift lohnt sich eine unabhängige Prüfung des Vertrags durch eine Verbraucherzentrale oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt.
Risiken, die im Vertrag stecken
Ein Miteigentümer kann nach § 749 BGB grundsätzlich jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Die Verträge schließen das in der Regel aus, aus wichtigem Grund bleibt es aber möglich. Kommst du mit dem Nutzungsentgelt dauerhaft in Rückstand, sehen viele Verträge Sanktionen bis hin zur Zwangsversteigerung vor. Gerät der Anbieter selbst in Schwierigkeiten, wird sein Anteil an Dritte verkauft. Der eingetragene Nießbrauch schützt dann dein Wohnrecht, die Konditionen beim späteren Verkauf hängen aber vom neuen Miteigentümer ab.
Ein weiterer Punkt ist die Bewertung. Das Gutachten zu Beginn bestimmt die Auszahlung, beim späteren Verkauf zählt der dann erzielte Preis. Wer seinen Marktwert vorab selbst einschätzen will, findet im Artikel zu Bodenrichtwert und Vergleichsdaten das Vorgehen.
Was Teilverkäufe für Käuferinnen und Käufer bedeuten
Für alle, die Bestandsimmobilien ankaufen, tauchen Teilverkäufe zunehmend im Grundbuch auf. Erkennbar sind sie an einem Unternehmen als Miteigentümer in Abteilung I und einem Nießbrauch zugunsten der Bewohnerin oder des Bewohners in Abteilung II. Für einen Ankauf heißt das:
- Beide Eigentümer müssen verkaufen, und der Nießbrauch muss gelöscht werden. Ohne Zustimmung des Anbieters kommt kein Vertrag zustande.
- Viele Verträge räumen dem Anbieter die Steuerung des Verkaufs ein. Verhandelt wird dann mit dessen Vertrieb oder einem beauftragten Makler, und die Provisionsfrage gehört früh auf den Tisch. Wer was zahlt, erklärt unser Artikel zur Maklerprovision bei Kauf und Verkauf.
- Die Verkäuferseite hat wegen des Durchführungsentgelts und des Mindesterlöses oft feste Preisvorstellungen. Bei Sanierungsbedarf lässt sich mit konkreten Kostenschätzungen trotzdem verhandeln.
Wie du Belastungen in Abteilung II grundsätzlich bewertest, beschreiben wir am Beispiel des Erbbaurechts, das Banken und Käufer aus ähnlichen Gründen genau prüfen.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Wenn du selbst über einen Teilverkauf nachdenkst: Hol ein Darlehensangebot ein, auch eine Absage ist eine Information. Rechne beide Varianten über zehn Jahre wie in der Tabelle oben.
- Lass dir alle Entgelte schriftlich geben: Nutzungsentgelt, Anpassungsklauseln, Durchführungsentgelt, Mindesterlös, Regeln bei Zahlungsverzug.
- Prüfe die Laufzeit des Nießbrauchs. Ein befristetes Recht kann enden, während du noch im Haus wohnst.
- Wenn du ein Objekt mit Teilverkauf ankaufen willst: Grundbuchauszug anfordern, den Anbieter früh kontaktieren und Fristen für dessen Zustimmung in die Planung aufnehmen.
Eine ausführliche Einordnung mit Alternativen wie Beleihung und Leibrente zeigt Johannes Schwärzler in diesem Video zum Teilverkauf einer Immobilie.
Häufige Fragen
Wie viel kostet ein Teilverkauf pro Monat?
Das Nutzungsentgelt liegt meist bei rund 5 % des ausgezahlten Betrags pro Jahr. Bei 100.000 Euro Auszahlung sind das rund 416 Euro im Monat. Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung kommen zusätzlich hinzu und tragen weiter die Bewohnerinnen und Bewohner.
Ist ein Teilverkauf günstiger als ein Kredit?
In den meisten Rechnungen nicht. Das Nutzungsentgelt liegt über üblichen Darlehenszinsen, beim Verkauf fällt ein Durchführungsentgelt von etwa 3 % an, und die Wertsteigerung auf den verkauften Anteil geht an den Anbieter. Der Teilverkauf kommt eher infrage, wenn eine Bank kein Darlehen mehr gewährt.
Lässt sich nach einem Teilverkauf die ganze Immobilie verkaufen?
Ja, das ist vorgesehen. Der Anbieter erhält seinen Anteil am Verkaufspreis und in der Regel ein Durchführungsentgelt, teils mit einem garantierten Mindesterlös. Viele Verträge räumen dem Anbieter dabei Mitsprache bei der Vermarktung ein.
Was passiert, wenn der Teilverkaufs-Anbieter insolvent wird?
Sein Miteigentumsanteil wird dann verwertet und geht an einen neuen Eigentümer. Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch bleibt bestehen und sichert das Wohnen. Die Bedingungen beim späteren Gesamtverkauf hängen dann vom neuen Miteigentümer ab.
Quellen und weiterführende Links
- Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote?, Verbraucherzentrale Bundesverband
- § 1030 BGB, Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen, lxgesetze.de
- § 749 BGB, Aufhebungsanspruch, lxgesetze.de