Küche im Flip-Objekt: Einbauen oder weglassen?
Kurzantwort
In den meisten Flip-Wohnungen lohnt sich keine Einbauküche, weil Selbstnutzende ihre Küche selbst aussuchen und eine fremde Küche selten mit mehr als der Hälfte des Neupreises bezahlen. Sinnvoll ist sie vor allem beim Verkauf an Kapitalanleger, in kleinen Apartments und bei offenen Wohnküchen, die ohne Möbel unfertig wirken.
In den meisten Flip-Wohnungen bauen wir keine Küche ein. Wir verlegen die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Herd und Abluft an die richtige Stelle, fliesen oder streichen die Küchenwand fertig und überlassen die Möbel der Käuferin oder dem Käufer. Eine neue Einbauküche lohnt sich vor allem dann, wenn die Wohnung an Kapitalanleger mit Mieter geht, wenn eine offene Wohnküche ohne Möbel leer und unfertig wirkt oder wenn die Käufergruppe sofort einziehen will und der Aufpreis sauber in die Kalkulation passt.
Warum Käufer ihre Küche meist selbst aussuchen wollen
Die Küche ist neben dem Bad der Raum, auf den Interessenten bei der Besichtigung am stärksten reagieren. Gerade deshalb hat fast jeder Haushalt eigene Vorstellungen: Grifflos oder mit Griffleiste, Induktion oder Gas, Hochschrank mit Backofen auf Augenhöhe, Insel oder Zeile. Eine Küche, die nicht gefällt, wird beim Preisgespräch zum Abzugsposten. Wer eine fertige Küche mitkauft, rechnet sie selten mit dem Neupreis an, eher mit der Hälfte.
Dazu kommt, dass viele Selbstnutzende eine vorhandene Küche aus der alten Wohnung mitnehmen oder bereits bestellt haben. Für diese Gruppe ist eine eingebaute Küche im Zweifel ein Hindernis, weil sie erst ausgebaut und entsorgt werden müsste.
Wann sich eine Einbauküche im Flip trotzdem rechnet
Es gibt Konstellationen, in denen wir von unserer Grundregel abweichen:
- Verkauf an Kapitalanleger: Eine vermietete oder sofort vermietbare Wohnung mit Küche bringt in vielen Städten 30 bis 60 Euro mehr Monatsmiete. Für Anlegerinnen und Anleger zählt die Rendite, die Optik der Fronten spielt kaum eine Rolle. Mehr dazu im Beitrag zum Verkauf sanierter Wohnungen an Kapitalanleger.
- Offene Wohnküche als Herzstück: Wenn die Küche Teil des Wohnraums ist, sehen Fotos ohne Möbel schnell nach Baustelle aus. Hier kann eine schlichte weiße Zeile mit durchgehender Arbeitsplatte den Gesamteindruck tragen.
- Kleine Apartments bis etwa 40 m²: Käufergruppen sind Studierende, Pendler und Anleger. Eine Pantryküche für 2.500 bis 4.000 Euro gehört hier zur Grundausstattung.
- Gehobenes Segment mit Bezugsfertigkeit als Verkaufsargument: Ab Quadratmeterpreisen jenseits von 5.500 Euro erwarten manche Käufergruppen eine komplett fertige Wohnung. Dann muss die Küche aber auch zum Niveau passen.
Rechenbeispiel: Drei Varianten für eine 72-m²-Wohnung
Angenommen, eine Dreizimmerwohnung in einer süddeutschen Mittelstadt soll nach der Sanierung für rund 345.000 Euro verkauft werden. Die Küche liegt in einem eigenen Raum mit 8 m². Wir vergleichen drei Wege.
| Posten | A: Anschlüsse fertig, keine Möbel | B: Budgetküche | C: Mittelklasseküche |
|---|---|---|---|
| Installation Wasser, Abwasser, Starkstrom, Steckdosen | 1.400 € | 1.400 € | 1.400 € |
| Fliesenspiegel oder abwaschbare Wandbeschichtung | 450 € | 450 € | 450 € |
| Küchenmöbel mit Geräten, brutto | 0 € | 4.800 € | 9.500 € |
| Montage und Anschluss | 0 € | 700 € | 1.100 € |
| Summe | 1.850 € | 6.950 € | 12.450 € |
| Realistischer Mehrpreis beim Verkauf | 0 € | 2.500 bis 4.000 € | 5.000 bis 8.000 € |
| Ergebnis gegenüber Variante A | 0 € | minus 1.100 bis minus 2.600 € | minus 2.600 bis minus 5.600 € |
Die Mehrpreise sind Erfahrungswerte aus unseren Verkäufen an Selbstnutzende. Bei einem Verkauf an Kapitalanleger mit laufendem Mietvertrag sieht die Rechnung anders aus: 45 Euro Mehrmiete ergeben 540 Euro im Jahr, bei einem Kaufpreisfaktor von 25 entspricht das rund 13.500 Euro Wertbeitrag. Ob der Markt diesen Faktor hergibt, prüfst du am besten vorab mit einem kostenlosen Rendite- und Flip-Rechner.
Ein weiterer Punkt fehlt in vielen Rechnungen: Gewerbliche Flipper ziehen beim Verkauf von Wohnraum in der Regel keine Vorsteuer, weil der Verkauf umsatzsteuerfrei ist. Die Küche geht also mit dem Bruttopreis in die Kosten ein.
Die Küche im notariellen Kaufvertrag
Grunderwerbsteuer für die Käuferseite
Wird eine Einbauküche mitverkauft, darf ihr Wert im Vertrag separat stehen. Für diesen Betrag zahlt die Käuferseite keine Grunderwerbsteuer, worauf zum Beispiel die Notarkammer Koblenz hinweist. Bei 8.000 Euro Küchenwert und 6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen spart die Käuferseite 520 Euro, in Bayern mit 3,5 % sind es 280 Euro. Der Betrag muss dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen. Überhöhte Ansätze fallen dem Finanzamt auf und führen zu Nachforderungen. Wie die Sätze je Land die Rechnung verändern, zeigt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
Haftung für mitverkaufte Möbel und Geräte
Eine Einbauküche wird rechtlich meist als Zubehör nach § 97 BGB oder als bewegliche Sache eingeordnet. Wer gewerblich flippt und an Verbraucherinnen oder Verbraucher verkauft, sollte wissen: Für bewegliche Sachen gelten dann die Regeln zum Verbrauchsgüterkauf. Nach § 476 BGB kann sich ein Unternehmer auf einen vorab vereinbarten Haftungsausschluss zum Nachteil der Käuferseite nicht berufen, die Verjährung darf bei neuen Waren nicht unter zwei Jahre verkürzt werden. Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung für die Wohnung erfasst die Küche dann nicht ohne Weiteres. Ein defekter Geschirrspüler im ersten Jahr landet also bei dir. Lass die Formulierung vom Notariat prüfen und im Zweifel von einer Steuer- oder Rechtsberatung, wie sich die Einordnung in deinem Fall auswirkt. Zur Haftung für die Wohnung selbst steht mehr im Beitrag zur Gewährleistung beim Verkauf sanierter Immobilien.
Was du ohne Küche trotzdem vorbereiten solltest
Eine leere Küche darf nicht nach Rohbau aussehen. Wir übergeben den Raum in diesem Zustand:
- Wasser- und Abwasseranschluss auf Standardhöhe, Eckventile montiert, Abfluss mit Stopfen verschlossen.
- Herdanschlussdose mit 400 Volt, separat abgesichert, dazu mindestens sechs Steckdosen über der späteren Arbeitsplatte und je ein Anschluss für Kühlschrank, Spülmaschine und Dunstabzug.
- Wände und Boden durchgehend fertig, also Bodenbelag bis unter die späteren Unterschränke und gestrichene Wand hinter der künftigen Zeile.
- Eine Deckenleuchte oder zwei Spots, damit der Raum bei Abendbesichtigungen nicht dunkel ist.
- Ein einfacher Grundriss im Exposé mit eingezeichneter Küchenzeile und Maßen, damit Interessenten planen können.
Den Boden unter die Küche zu legen kostet bei 8 m² etwa 200 bis 400 Euro mehr Material, verhindert aber, dass die neue Küche auf eine bestimmte Stellfläche festgelegt ist.
Aus unseren Projekten: Küche über den Käufer organisiert
Bei einer sanierten Dreizimmerwohnung hatte der Käufer seine Küche bereits im Studio bestellt, der Hersteller meldete aber Lieferverzug von mehreren Wochen. Der Einzug hätte sich um rund einen Monat verschoben. Wir haben die Planung im Studio begleitet, damit Fronten und Arbeitsplatte zum Boden passen, und den Aufbau übernommen, sobald die Möbel da waren. Die Küche hat der Käufer selbst bezahlt, die Montage wurde separat abgerechnet. Der Käufer konnte früher einziehen, wir hatten keinen Einkauf auf eigenes Risiko.
Wichtig dabei: Montageleistungen an Dritte darfst du nur abrechnen, wenn ein passendes Gewerbe angemeldet ist. Ohne diese Grundlage bleibt nur, eine Küchenfirma zu vermitteln.
Wenn die Wohnung leer wirkt, ist eine Attrappe oft die günstigere Lösung als eine echte Küche. Wie das mit einer Küche aus Karton funktioniert, beschreibt unser Beitrag zum Home Staging beim Verkauf, ausführlich auch im Artikel über die Papp-Küche auf flipperimmo.com.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lege vor dem Ankauf fest, an wen du verkaufst: Selbstnutzende, Anleger oder beide. Davon hängt die Küchenfrage ab.
- Plane die Anschlüsse in jedem Fall neu, falls die alten Leitungen aus Stahl oder Blei sind oder an der falschen Wand liegen.
- Rechne eine Küche nur mit dem Mehrpreis ein, den Vergleichsangebote mit und ohne Küche in deiner Lage zeigen, nie mit dem Einkaufspreis.
- Wenn du eine Küche mitverkaufst, weise ihren Zeitwert im Kaufvertrag aus und kläre die Haftung für Geräte mit dem Notariat.
- Biete Käuferinnen und Käufern an, beim Küchenkauf zu unterstützen, und halte die Kontakte zu einem Studio und einer Montagefirma bereit.
Häufige Fragen
Steigert eine neue Einbauküche den Verkaufspreis einer sanierten Wohnung?
Etwas, aber meist weniger als sie kostet. Bei Selbstnutzenden erzielen wir mit einer Küche für rund 7.000 Euro oft nur 2.500 bis 4.000 Euro Mehrpreis. Bei vermieteten Wohnungen kann sich die Rechnung über die höhere Miete drehen.
Muss eine mitverkaufte Küche im Kaufvertrag stehen?
Ja, sie sollte mit Bezeichnung und Zeitwert im notariellen Vertrag oder einer Anlage aufgeführt werden. Auf diesen Anteil zahlt die Käuferseite keine Grunderwerbsteuer. Der Wert muss realistisch sein, sonst drohen Nachfragen des Finanzamts.
Haftet die Verkäuferseite für die Geräte einer mitverkauften Küche?
Wer gewerblich an Verbraucher verkauft, kann die Haftung für bewegliche Sachen wie Herd oder Spülmaschine nicht wirksam pauschal ausschließen. Bei neuen Geräten gilt mindestens eine zweijährige Verjährungsfrist. Kläre die Formulierung vor dem Notartermin.
Welche Anschlüsse braucht eine Küche, die der Käufer später selbst einbaut?
Wasser- und Abwasseranschluss mit Eckventilen, eine separat abgesicherte Herdanschlussdose mit 400 Volt sowie Steckdosen für Arbeitsplatte, Kühlschrank, Spülmaschine und Dunstabzug. Dazu gehören fertige Wände und ein Bodenbelag, der bis unter die späteren Unterschränke reicht.
Quellen und weiterführende Links
- Keine Grunderwerbsteuer für bewegliche Gegenstände, Notarkammer Koblenz
- § 97 BGB Zubehör, Bürgerliches Gesetzbuch (dejure.org)
- § 476 BGB Abweichende Vereinbarungen beim Verbrauchsgüterkauf, Bürgerliches Gesetzbuch (dejure.org)