Home Staging beim Verkauf sanierter Wohnungen: Kosten und Nutzen

Home Staging rechnet sich beim Verkauf einer sanierten Wohnung dann, wenn die Kosten kleiner sind als die Haltekosten, die du durch einen schnelleren Verkauf sparst, oder als der Preisabschlag, den du ohne Staging hinnehmen müsstest. Bei einer typischen Flip-Wohnung mit 1.200 bis 1.500 Euro Haltekosten im Monat ist ein Mietpaket für 3.000 Euro nach rund zwei Monaten Zeitgewinn bezahlt. Ein eigenes Set, das du über mehrere Objekte nutzt, schon nach wenigen Wochen.

Wofür Staging in einer frisch sanierten Wohnung sorgt

Eine leere, frisch gestrichene Wohnung sieht auf Fotos kleiner aus, als sie ist. Ohne Möbel fehlt der Maßstab: Niemand erkennt, ob im Schlafzimmer ein 1,80-m-Bett mit zwei Nachttischen Platz hat oder ob das kleine dritte Zimmer als Kinderzimmer taugt. Kaufinteressierte füllen diese Lücke im Kopf meist mit einer zu kleinen Vorstellung.

Staging soll deshalb drei Fragen beantworten, bevor sie gestellt werden: Wie groß wirken die Räume mit echten Möbeln, wie lässt sich der Grundriss nutzen, und wie fühlt sich die Wohnung bewohnt an. Mehr braucht es nicht. Eine voll dekorierte Musterwohnung lenkt von Boden, Bad und Licht ab, also von genau den Dingen, für die du Geld ausgegeben hast.

Vier Varianten mit ihren Kosten

Variante	Kosten	Geeignet für
Textilien und Accessoires (Kissen, Teppich, Handtücher, Pflanzen, Leuchten)	150 bis 400 € einmalig	jede Wohnung, auch zusätzlich zu den anderen Varianten
Eigenes Set aus leichten Möbeln, wiederverwendbar	2.000 bis 3.500 € einmalig, plus 200 bis 300 € Transport und Aufbau je Objekt	ab etwa drei Verkäufen im Jahr
Mietstaging durch ein Fachunternehmen	2.500 bis 6.000 € für zwei bis drei Monate	Einzelverkäufe, größere oder höherpreisige Wohnungen
Virtuelles Staging der Fotos	30 bis 80 € je Bild	Inserat vor Fertigstellung, vermietete Wohnungen

Die Preise für Mietstaging hängen stark von Region, Wohnungsgröße und Laufzeit ab. Frag bei Angeboten nach, ob Verlängerungen monatlich oder in festen Blöcken abgerechnet werden. Verkauft sich die Wohnung langsamer als geplant, wird eine teure Verlängerung sonst zum größten Posten.

Break-even: Wann sich Staging bezahlt macht

Als Beispiel dient eine sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit 78 m², Angebotspreis 289.000 Euro, finanziert über ein variables Darlehen von 230.000 Euro zu 4,7 %. Wie du solche laufenden Kosten vollständig ermittelst, zeigt der Beitrag zu den Haltekosten.

Posten	Betrag
Zinsen pro Monat	901 €
Hausgeld pro Monat	320 €
Strom, Heizung, Versicherung pro Monat	130 €
Haltekosten pro Monat	1.351 €
Mietstaging, drei Monate	3.200 €
Break-even Mietstaging	2,4 Monate schneller oder 1,1 % höherer Preis
Eigenes Set 2.800 €, verteilt auf vier Objekte, plus 250 € Logistik	950 € je Objekt
Break-even eigenes Set	0,7 Monate schneller oder 0,3 % höherer Preis

Das Mietpaket muss also einiges leisten, um sich zu tragen. Das eigene Set hat die Kosten schon herein, wenn die Wohnung drei Wochen früher verkauft ist oder bei der Verhandlung 1.000 Euro weniger nachgelassen wird. Deshalb arbeiten wir seit Jahren mit einem eigenen Bestand, der von Objekt zu Objekt wandert. Wie ein solches Set mit einer Küche aus Pappe aussieht, zeigt dieses Video mit Roomtour durch eine gestagte Wohnung. Wenn du die Haltekosten deines Projekts für verschiedene Verkaufszeitpunkte durchspielen willst, hilft der Fix-and-Flip-Rechner von Leverage Immo, der Haltekosten über die Projektdauer und eine Sensitivität für den Verkaufspreis ausweist.

Welche Räume zuerst dran sind

Mit begrenztem Budget gehst du nach dieser Reihenfolge vor:

1. Wohnzimmer mit Sofa, Teppich und einer Stehleuchte. Es ist meist das Titelbild im Inserat.
2. Schlafzimmer mit Bett in realer Größe. Hier entsteht die häufigste Unsicherheit über die Raumgröße.
3. Kleine oder ungewöhnlich geschnittene Zimmer, etwa als Arbeitszimmer mit Schreibtisch. Ein leerer 9-m²-Raum wirkt wie eine Abstellkammer, mit Schreibtisch und Regal wie ein Büro.
4. Bad mit Handtüchern, Badteppich und einer Pflanze. Kostet unter 100 Euro.
5. Balkon mit zwei Stühlen und einem kleinen Tisch, damit die nutzbare Fläche sichtbar wird.

Die Küche ist ein eigenes Thema, weil sie bei Flips oft gar nicht oder nur als Attrappe vorhanden ist. Ob sich der Einbau lohnt, besprechen wir im Beitrag zur Küche im Flip-Objekt. Ebenso viel Wirkung wie Möbel hat das Licht: Besichtigungen am späten Nachmittag mit eingeschalteten Leuchten wirken in einer Wohnung mit durchdachter Beleuchtung deutlich wärmer.

Virtuelles Staging: Was erlaubt ist

Virtuell eingerichtete Fotos sind günstig und schnell. Sie haben aber eine Grenze: Das Inserat darf nicht in die Irre führen. Wer als Unternehmer inseriert, unterliegt dem Verbot irreführender geschäftlicher Handlungen nach § 5 UWG. Für die Praxis heißt das:

• Jedes bearbeitete Bild trägt einen sichtbaren Hinweis, etwa "virtuell eingerichtet".
• Zu jedem gestagten Bild gehört im Inserat auch das unbearbeitete Foto desselben Raums.
• Boden, Wände, Fenster und Ausblick bleiben unverändert. Möbel kommen hinzu, Mängel werden nicht überdeckt.

Virtuelles Staging ersetzt keine Besichtigung im echten Raum. Wer die Fotos gestagt sieht und dann in eine leere Wohnung kommt, ist häufig enttäuscht. Wir nutzen es deshalb vor allem für Inserate vor Fertigstellung und kombinieren es bei Besichtigungen mit echten Accessoires.

Wann du auf Staging verzichten kannst

Staging lohnt sich nicht in jedem Fall. Bei einer vermieteten Wohnung, die an Kapitalanleger geht, ist es ohnehin nicht möglich, und diese Käufergruppe entscheidet nach Miete und Rendite. Auch Häuser mit großem Sanierungsrest, bei denen die Käuferseite selbst noch Hand anlegen will, profitieren wenig. In Märkten mit sehr wenig Angebot verkaufen sich gut sanierte Wohnungen auch leer schnell. Prüf dort zuerst, ob Fotos, Preis und Exposé stimmen, bevor du Geld in Möbel steckst. Die häufigsten Gründe für einen schleppenden Verkauf findest du im Beitrag warum Wohnungen monatelang nicht verkauft werden.

Aus unseren Projekten

Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 58 m² in Nürnberg stand nach der Sanierung sechs Wochen leer im Inserat. In dieser Zeit kamen neun Anfragen und zwei Besichtigungen, beide ohne Angebot. Rückmeldung beider Interessenten: Das Schlafzimmer sei zu klein. Es hatte 12,5 m². Wir haben ein Bett mit 1,60 m, Nachttische, Sofa, Esstisch und Textilien aus unserem Set aufgestellt und neue Fotos machen lassen. Kosten inklusive Fotograf und Transport: rund 650 Euro. In den folgenden zehn Tagen kamen 27 Anfragen, nach drei Wochen war die Wohnung zum Angebotspreis reserviert. An Haltekosten sind in den sechs leeren Wochen gut 1.700 Euro angefallen, die wir uns mit Staging ab dem ersten Tag hätten sparen können.

Was du jetzt konkret tun kannst

1. Berechne die Haltekosten deiner Wohnung pro Monat. Das ist die Obergrenze für dein Staging-Budget bei einem Monat Zeitgewinn.
2. Plane ab drei Verkäufen pro Jahr ein eigenes Set aus leichten, zerlegbaren Möbeln ein und lagere es zentral.
3. Stage zuerst Wohnzimmer, Schlafzimmer und kleine Räume, erst danach den Rest.
4. Lass die Fotos erst nach dem Staging machen, nicht vorher.
5. Kennzeichne virtuell eingerichtete Bilder und zeig das Original daneben. Weitere Hebel für einen schnellen Verkauf beschreibt der Beitrag zur Vermarktungsdauer.