Tools für Fix and Flip: Kalkulation, Suche, Bauplanung
Kurzantwort
Für Fix and Flip reicht ein Startset aus Portal-Suchaufträgen, einer Erweiterung mit Preishistorie, Marktdaten vom Gutachterausschuss, einem Kalkulationstool, einem Pipeline-Board und Lasermessgerät, Feuchtigkeitsmesser und Schlüsselbox. Mit kostenlosen Varianten bleibst du im ersten Jahr unter 150 Euro. Wichtig ist, dass jedes Werkzeug einen festen Platz im Ablauf von Suche bis Verkauf hat.
Für Fix and Flip brauchst du weniger Software, als viele glauben. Ein Startset aus Portal-Suchaufträgen, einem Kalkulationswerkzeug, einem Board für deine Objekt-Pipeline, einer Cloud-Ablage, einem Lasermessgerät und einer Schlüsselbox kostet unter 300 Euro im ersten Jahr. Wichtiger als die Zahl der Programme ist, dass jedes Tool einen festen Platz im Ablauf hat: suchen, prüfen, rechnen, steuern, verkaufen.
Das Startset mit Kosten im Überblick
Die folgende Tabelle ordnet die Werkzeuge den Phasen eines Flips zu. Die Preise sind gerundete Richtwerte für Oktober 2026.
| Phase | Werkzeug | Kosten im ersten Jahr |
|---|---|---|
| Suche | Suchaufträge bei ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen | 0 € |
| Suche | Browser-Erweiterung mit Preishistorie, etwa Rote Kapsel | 0 € |
| Prüfung | Bodenrichtwerte über BORIS-D, Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses | 0 bis 80 € |
| Kalkulation | Kalkulationstool oder eigene Tabelle | 0 bis 228 € |
| Steuerung | Trello, Asana oder Notion als Pipeline-Board | 0 € |
| Ablage | Google Drive oder Dropbox | 0 bis 120 € |
| Besichtigung | Lasermessgerät | 60 € |
| Besichtigung | Feuchtigkeitsmessgerät | 30 bis 50 € |
| Baustelle | Schlüsselbox mit Zahlencode | 15 bis 30 € |
| Summe | 105 bis 568 € |
Mit den kostenlosen Varianten bleibst du unter 150 Euro. Bezahlte Versionen lohnen sich erst, wenn du mehrere Objekte pro Monat ernsthaft prüfst oder mit Partnern und Banken Kalkulationen teilst.
Objekte finden: Suchaufträge und Preishistorie
Ein großer Teil unserer 20 bis 30 parallelen Baustellen kam über Onlineportale, ohne Netzwerk und ohne Tippgeber. Die Grundlage sind gespeicherte Suchen mit Push-Benachrichtigung. Lege sie eng an: Stadtteile, Baujahr bis etwa 1990, Stichworte wie "renovierungsbedürftig" oder "Erstbezug nach" ausschließen. Wie du Filter und Suchagenten im Detail einstellst, steht im Beitrag Sanierungsobjekte online finden.
Eine Browser-Erweiterung mit Preishistorie zeigt dir beim Öffnen eines Inserats, ob das Objekt schon früher angeboten wurde und wie oft der Preis gesunken ist. Eine Wohnung, die zum dritten Mal mit reduziertem Preis online geht, hat eine andere Verhandlungsposition als ein frisches Inserat. Diese Information hast du, bevor du zum ersten Mal anrufst.
Prüfen und rechnen
Marktdaten
Für den Wert nach der Sanierung brauchst du Preise tatsächlich verkaufter Objekte. Das Portal BORIS-D bündelt die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse länderübergreifend und kostenlos. Für Eigentumswohnungen ist der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses ergiebiger: Er enthält durchschnittliche Kaufpreise pro Quadratmeter nach Baujahr und Lage. Viele Berichte sind kostenlos, manche kosten bis etwa 80 Euro. Wie du aus diesen Daten einen belastbaren Verkaufspreis ableitest, erklärt der Beitrag zu Bodenrichtwert und Vergleichsdaten.
Kalkulation
Eine eigene Tabelle funktioniert, solange sie alle Posten enthält: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Sanierung, Reserve, Zinsen, Hausgeld, Verkaufskosten und Steuern. Der Nachteil zeigt sich beim Teilen. Banken öffnen ungern Dateien aus privaten Cloud-Ordnern, und Formeln gehen beim Kopieren schnell kaputt.
Wir nutzen dafür Leverage Immo. Das Tool rechnet Cashflow, Rendite, Eigenkapitalrendite und Steuereffekte, liefert eine KI-Bewertung auf Basis von PriceHubble-Daten und exportiert bankfähige PDFs. Exposés, Grundbuchauszüge und Mietverträge lassen sich per KI-Due-Diligence auf Auffälligkeiten prüfen, und Suchagenten durchsuchen ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen. Der Einstieg ist kostenlos mit fünf Kalkulationen pro Monat, der Plus-Tarif beginnt bei 19 Euro im Monat. Für schnelle Einzelfragen gibt es frei nutzbare Rechner für Grunderwerbsteuer, Finanzierung und Fix and Flip. Welche Formel hinter deinem Maximalgebot steckt, beschreibt der Beitrag zum maximalen Kaufpreis beim Flip.
Die Pipeline steuern
Ab etwa zehn gleichzeitig verfolgten Objekten verlierst du ohne System den Überblick, wer was gesagt hat und wann du nachfassen wolltest. Ein Kanban-Board in Trello, Asana oder Notion reicht dafür aus. Bewährt haben sich diese Spalten:
- Angefragt
- Besichtigung vereinbart
- Angebot abgegeben
- Nachfassen
- Notartermin
- In Sanierung
- Im Verkauf
- Abgelehnt
Jede Karte enthält den Link zum Inserat, eine PDF-Kopie des Exposés, weil Inserate oft nach wenigen Tagen offline gehen, deine Kalkulation und ein Gesprächsprotokoll mit Datum. Mit Automatisierungen setzt das Board zum Beispiel zwei Tage nach einem Angebot eine Erinnerung zum Nachfassen. Viele Käufe kommen erst Wochen nach dem ersten abgelehnten Angebot zustande, und genau dafür brauchst du die Historie.
Werkzeug für Besichtigung und Baustelle
Bei der Besichtigung zählen ein Lasermessgerät für Raummaße und Flächen und ein einfaches Feuchtigkeitsmessgerät. Setze das Messgerät gezielt ein, etwa an einer Kelleraußenwand oder unter einem Fenster mit Stockflecken. Wer an jeder Wand misst, wirkt auf Makler wie ein Gutachter und erfährt dadurch eher weniger. Was du bei einem Rundgang sonst prüfen solltest, steht in der Checkliste für die Besichtigung eines Sanierungsobjekts.
Auf der Baustelle spart eine Schlüsselbox mit Zahlencode mehr Zeit als jede App. Die Wohnungsschlüssel bleiben vor Ort, Handwerksbetriebe, Gutachter und Bankmitarbeitende bekommen den Code per Nachricht, und niemand fährt wegen eines vergessenen Schlüssels quer durch die Stadt. Ergänzend helfen ein Bauzeitenplan als einfache Tabelle, eine Chatgruppe pro Objekt und ein Fotoordner, in dem jede Leitung vor dem Verputzen dokumentiert wird. Diese Fotos sparen später Zeit, wenn eine Käuferin fragt, wo Leitungen verlaufen.
Werkzeuge für den Verkauf
Für die Vermarktung brauchst du drei Dinge: gute Fotos, einen maßstabsgetreuen Grundriss und ein vollständiges Exposé mit Energieausweis. Fotos mit Weitwinkel und Tageslicht lassen sich mit einem aktuellen Smartphone und Stativ selbst machen, eine Fotografin oder ein Fotograf kostet für eine Wohnung meist 250 bis 400 Euro. Grundrisse zeichnest du mit kostenlosen Planungsprogrammen aus deinen Lasermaßen nach. Halte zusätzlich eine Mappe mit Teilungserklärung, Protokollen, Wirtschaftsplan und Rechnungen der Sanierung bereit. Wer diese Unterlagen beim ersten Besichtigungstermin digital übergeben kann, verkürzt die Finanzierungsprüfung der Käuferseite oft um Wochen.
Ein Beispiel aus der Praxis
Bei einer 58-m²-Wohnung in Mönchengladbach zeigte die Preishistorie, dass das Objekt seit acht Monaten in drei Anläufen inseriert war, zuletzt für 149.000 Euro. Die Kalkulation mit einem Verkaufspreis aus dem Grundstücksmarktbericht ergab ein Maximalgebot von 118.000 Euro. Das erste Angebot über 112.000 Euro wurde abgelehnt. Die Karte wanderte in die Spalte "Nachfassen", die Erinnerung kam nach zwei Wochen, und nach dem dritten Telefonat wurde für 117.000 Euro beurkundet. Keines der eingesetzten Werkzeuge kostete Geld, entscheidend war die Kombination aus Information und Nachfassen.
Was du jetzt konkret tun kannst
- Lege drei eng gefilterte Suchaufträge in deiner Zielregion an und installiere eine Erweiterung mit Preishistorie.
- Bestelle den aktuellen Grundstücksmarktbericht deines Gutachterausschusses.
- Baue ein Board mit den acht Spalten oben und übertrage alle Objekte, die du gerade verfolgst.
- Rechne die nächsten fünf Objekte vollständig durch, mit Vorlage oder Tool.
- Kaufe Lasermessgerät, Feuchtigkeitsmesser und Schlüsselbox, bevor die erste Besichtigung ansteht.
Welche Tools wir im Alltag nutzen und wie unser Board aufgebaut ist, zeigen wir in diesem Video über unser Fix-and-Flip-Setup.
Häufige Fragen
Welche Software braucht man für den ersten Flip?
Suchaufträge auf den großen Portalen, ein Kalkulationswerkzeug und ein Board für die Objekt-Pipeline. Alle drei gibt es kostenlos. Bezahlte Versionen lohnen sich, wenn du viele Objekte prüfst oder Kalkulationen regelmäßig mit Banken teilst.
Woher bekommt man echte Verkaufspreise für die Kalkulation?
Aus dem Grundstücksmarktbericht und der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses. Bodenrichtwerte findest du kostenlos über das Portal BORIS-D. Inseratspreise sind als Basis zu hoch, weil sie Wunschpreise abbilden.
Reicht eine Excel-Tabelle für die Flip-Kalkulation?
Ja, wenn sie alle Posten von der Grunderwerbsteuer bis zu den Verkaufskosten enthält. Schwierig wird es beim Teilen mit Banken oder Partnern und beim Vergleich vieler Objekte. Dann sind Tools mit PDF-Export und Szenarien bequemer.
Welches Werkzeug gehört zur Besichtigung?
Ein Lasermessgerät für Flächen und Raummaße und ein Feuchtigkeitsmessgerät für Verdachtsstellen. Zusammen kosten sie rund 100 Euro. Setze die Feuchtemessung gezielt ein, statt jede Wand abzutasten.
Quellen und weiterführende Links
- BORIS-D, Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Gemeinschaftsprojekt der Länder, betrieben von Information und Technik Nordrhein-Westfalen